在刚刚过去的长假中，福州楼市成交几何呢？
应该卖得不错吧，所看到的都是人山人海的售楼部，成交的战报满天飞。
售楼部到底有没有托呢？是不是一天两百包盒饭啊？
或许有吧，准确说不叫托吧，因为钱不是给看房的人，是给中介的，叫带看奖。
而真正的购房者会受到强烈的心理暗示：这么多人在看这个楼盘，难道是我看走眼了？
然后置业顾问穷追猛打，突然又听到不远处传来声响：某某房源已经售出，请勿重复推荐。
气氛烘托到位的情况下，你终于忍不住了，刷卡！
前言
图片来源于中介朋友圈
曾经的万科城市之光孤军作战。
没有开分销，中介们对该楼盘的态度也是口诛笔伐。
后来开了分销，中介对该楼盘的态度就变得十分暧昧了，这也在意料之中，毕竟他们的置业是卖楼挣佣金。
在钞能力的带领下，这个国庆假期屡屡刷到来自中介关于城市之光的广告。
但是作为购房者，要从多方面去了解这个楼盘，别总听中介和售楼部的一面之词。
国庆节到现在，发现蛮多人聊这个楼盘的，大概反应出一个问题，楼盘的营销确实不错，但不代表着这个楼盘就有性价比。
讨论度高的楼盘，未必都是笋盘，也有一群看笑话的人！
PART 1
图片来源于网络
城市之光的主要卖点之一是地铁4号线，现在居然有销售说4号线未通车部分会在明年通车。
为了卖房，这么重要的配套也可以这样说吗？
由于4号线金牛山站至洪塘站盾构区间下穿闽江处于两条断裂带交会处，后续穿江施工还有种种不可预见困难需要克服，贯通时间还无法预计。
截至5月份还有未完成的440米过江段下游线盾构施工已历时19个月，仅掘进61米。
截至8月底金洪区间右线盾构施工推进至582环，完成设计总量的58.9%。
盾构机所在的江底第二座“大山”仍有50米硬岩段，施工风险高，难度大。
按照最紧凑的工序安排，4号线全线通车需在下游线盾构贯通后的15个月左右。
现在已经是十月了，说4号线剩余路段会在明年通车的人，能不能用小学数学做一下简单的换算。
4号线是城市之光主打的一个卖点，到时候交房了，如果还不能通车会不会对业主做一定的赔偿呢？
如果真是冲着地铁买的购房群体，销售既然信誓旦旦地承诺，那就问一下能不能在合同里增加一个关于未通车的经济赔偿协议呢？
PART 2
图片为实地拍摄
在万科的广告上，宣传这是福州市中心的江景房！
对于福州板块不是很了解的外地人，或许会真的相信，因为在他们的思维里，金山的发展算是比较成熟的。
其实能算福州市中心的也就鼓楼区的核心地段，台江，东区，鼓楼西区也只能算是接近市中心。
从现在的成熟度上看，台江，东区以及鼓楼西区的地段对比金山都有一定的优势。
金山比较成熟的板块是在金山大道和浦上大道之间，因为配套比较全面，人气也很高。
当然，金山还有一个卖点就是有不错的教育资源，比如水都小对口水都中，金山小，金闽小对口金山中，三附小对口橘园洲四中等。
但是，在金山大道以北，城市界面一下就差了好多，走出售楼部就能看清楚很多了。
在城市之光附近，能感受到浓浓的工业区气息，当然还有几栋孤单的写字楼。
至于教育配套，是每个家长都关心的话题，即使现在用不着，也关系到未来二手房市场的保值度。
城市之光附近的洪塘小学，对比金山核心片区内普通的小学都有比较高的差距，对于流通性存在一定影响。
PART 3
图片为实地拍摄
决定楼盘真正价值的点，除了地段外，社区的品质也是不可忽略因素。
城市之光的社区品质可以成为楼盘的加分项。
这是一个200多亩的社区，楼盘的容积率为1.8，绿化率为36%，万科物业，是一个环境较高的低密度社区，该社区会自带万科里商业配套。
比较有特色的下沉式社区玄关，在福州市场上也是比较少见的，这种社区有利于邻里之间的互动。
城市之光有400平米的泳池，长宽比例相对协调，莲花图纹作为底图颇有几分颜值。
楼盘里有全场的篮球场，对比其他楼盘的半场篮球场也胜出几分。
网球曾被称为贵族运动，如今逐渐普及，但目前在福州很少看到有带网球场的住区，而城市之光这个小区却有网球场。
城市之光的泳池，篮球场，网球场对比其他社区，会有独特的优势。
一句话总结，如果大部分时间都在小区里而不出门，这个金山边角料楼盘的品质还是有优势的。
小结
图片为实地拍摄
城市之光总体量为2788户，其中有三栋公租房。
这种大体量的社区，又没有优质教育资源加持，在楼市下行阶段的时候，如果想置换的话，大概率和邻居发生内卷。
看一下闽江世纪城这个楼盘，2016年左右陆续交付，在2017年高点曾突破三万的单价，如今想要出手自己先把价格砍到一万八九的单价。
前几天闽江世纪城这个楼盘就有一个精装高层的单价只卖到1.9万左右。
现在中介讲究效率，降价只是愿意为你卖房的第一步，到时候还要接买家的刀。
这就是大盘在流通时经常遇到的麻烦，要想成交，割肉是难免的。
当然，也不能忽视城市之光这个楼盘的优势，如果笃定未来不会置换的话，能接受这种地段的话，如果保质保量交付的话，居住体验感应该不错。
但还是那句话，别把这个楼盘当成金山的核心片区了，走出售楼部，最少徒步半个小时衡量一下真实地段的价值。
还有就是地铁4号线未来什么时候通车，多听官方的，别听销售背得滚瓜烂熟的说辞。
