这几天，对于福州楼市来说最火的应该是江督府二期江湾悦城7千7的单价销售。

如果你要问这个楼盘的卖点是什么，真的很难，算是巧妙地避开了楼市中的重要配套。

不过，现在买入的业主，在入住后，在小区里和邻居唠嗑，当听到一样的房子，邻居供了几年月供后，还欠银行80多万，而你买现房总价才60多万。

忽然间，你发现有这么一位高位接盘侠衬托，显得自己是多么优秀。

前言

图片为实地拍摄

简单聊聊江湾悦城吧！

现在在售的是江湾悦城为江督府二期，和一期产品就一路之隔。

这是最近一个令全城中介沸腾的楼盘，这个楼盘在2019年的时候还是期房，卖1.5万的时候还不满足，还希望通过倒板再炸点油。

在2021年夏天，该楼盘曾经降到1.2万每平米，说是楼层任选，其实最终价格还会因为楼层而差异，但基本围绕在1.2万每平米。

后来，又降价了，2022年9月，8千8的单价刷屏了中介的朋友圈。

现在，这个楼盘以7777元的单价又一次走红福州楼市，尽管只是一个边缘板块。

这是一个超级大盘，一期规划2072户，二期规划2186户，一共4千多户，卖了4年多了还有一大堆的库存。

有同事说，未来还可能到6666每平米呢，这些人急什么啊？调控归调控，以价换量还是有效果的。

闽侯很多开发商在抢跑，说直白点，就是比降价，谁降得狠，谁就卖得好。

因为当主城区不限购，还开始实行两成首付的时候，对于闽侯的楼盘来说，是一种降维打击。

PART 1

图片来源于网络

在五城区不限购且可以享受两成首付的时候，高新区临近桥头堡板块的房源受到很深的影响，二手房的挂牌价对比之前的成交价还要低。

群升江山城因略带书包属性，在5,6月的时候，成交单价的中位数约为1.9万，现在挂牌价在1.5-1.6万单价的比比皆是。

从某壳平台得到的一个成交数据，9月3日的时候该小区中间层成交单价为1.49万。

当时主城区还未传出两成首付的信号，而现在很多开发商都直接告知可以做两成首付，曾经以低首付做为优势的闽侯及高新区优势荡然无存。

虽然群升江山城的挂牌价也有高位，个别房东还挂到2万的单价，但实际上，在售的200多套房源中，真有人买的话，基本都是选择价格洼地。

现在挂牌单价在1.5万左右的房源才有吸引力，真想买的时候，中介还会买方砍房东，换句话说，毕竟是买方市场。

对于闽侯高新区的次新房来说，群升江山城房价跳水只是一个缩影，中海寰宇天下，万科又一城等小区的房东，只能无奈地调整挂牌价。

PART 2

图片为实地拍摄

高新区的新盘国贸学原三期四期已经在第一时间反应，发出一个降价的信号。

国贸几乎霸榜了高新区新房市场，前期的销售也没遇到太大的困难，虽然高新区不是福州的行政区，但是和仓山区仅一桥之隔。

凭借低首付，临近主城区的优势，国贸学原曾经卖到2万的单价，因为三期四期指导价高达2.1万。

俱往矣，俱往矣！

如今的高新区和主城区的距离没有变，但是味道已然不同了。

主城区同样也是两成首付，关键是2万左右的单价，还能考虑临近地铁的房源！

可以主城，何必闽侯？

这是现在很多购房者的想法！

国贸学原看似很有诚意，单价降到1.7万，但是对比打骨折销售的金地自在城和江督府，根本看不出诚意。

在闽侯，国贸学原地段稍微好点，那折中一下，降到1.5万的均价，至少能卖得动吧。

不知道能不能叫不醒一个可能要揉着钢筋水泥装睡的人。

PART 3

图片为实地拍摄

5月30日，保利在高新区拿下榕高新2023-01地块，楼面价9233元每平米，总价6.185亿，占地26795.86平方米（合40.19亩）。

土拍的时候，开发商也不会预判到福州楼市未来的变化，只知道指导价对比国贸学原三期四期高了一千元每平米。

地块位于建平村，在建平路与广兴路交界处的东南侧，简单点说就在万科又一城北侧。

现在该地块的推广名为悦湖，备案名为湖畔公馆。

当时有粉丝问2.1万的悦湖能不能入手？看来是开发商前期的宣传效果做得不错。

不知道是不是感觉闽侯高新区超出了保利的认知，又拉上了国贸和建发。

人的本性也是如此，当你要做一笔稳赚不赔的买卖时，不会拉上你的朋友一起挣钱，当你觉得比较棘手的时候，或许会想叫人“入伙”。

保利拿的地，用国贸的物业，用建发的园林景观。

未来悦湖好不好卖，其实看国贸学原三期四期现在的销售状况能预知一部分了。

其实，购房者心里都知道，购房的第一选择是地段，而不是园林景观和物业。

建发产品力虽然不错，但没有地段加持，那啥都不是了。

仓山的榕墅湾，每平米单价约为3.1万左右的楼面价，其洋房的售价却卖不到楼面价。

不知道建发还是否记得当初交的学费？

如果在福州核心区域，或许价格高点，有点溢价，在市场行情好的时候，还有受众群体。

如今闽侯和高新区的楼盘在排队跳水！

就这行情，那位粉丝居然问2.1万的单价能不能入手？

实在不知道怎么评估一个新盘的话，就拿周边二手次新房做对比，万科又一城单价1.7万就有很多房源可供选择了。

挂牌价是一回事，真想买的话，还能再砍房东几刀，对比之后，你觉得悦湖真卖2.1万有多少人要？

小结

图片来源于中介

中介的朋友圈：闽侯开发商杀疯了国贸上江原6500，金地自在城8888，江湾悦城7777。

记住，如果中介朋友圈都不想打广告的楼盘，并不是他们不想挣钱，而是觉得没有性价比的楼盘，不想浪费时间成本。

其实可以通过金地自在城的单价来判断，地段更好的上江原是尾盘了，才能卖出6千5的单价。

不过，可以看得出来，闽侯的诸多楼盘在遇到困难时，敢于断臂求生。

反观那些自我感觉不错的楼盘，不愿意在价格上做太多的让利，那就慢慢捂着吧！

无论是普通购房者，还是开发商，如果不懂得在这轮厮杀中割肉离场，只会成为别人的背景板。

最后，他们才发现，原来开发商也可能成为接盘侠！