福州的闽侯片区最近有很多楼盘开启了以价换量的模式！

因为睿智的开发商都知道，如果不趁现在跑量的话，如果主城区正式宣布2成首付，那即使降价也难以消化。

但闽侯还有个别楼盘，非常有“骨气”，只是象征性的降价，然后恶意诋毁降价的同板块更有性价比的竞品。

在这个时候选择进入闽侯板块的话，那就是对价格十分敏感的群体，找房就应该寻找打折够狠的楼盘。

闽侯个别孤芳自赏的楼盘，总以为自己还能抢救一下，并没有给出很诚意的价格，刚需别急着下手。

PART 1

图片来源于中介朋友圈

昨天热度比较大的是江督府二期，因为从价格上说，确实有一定诚意，高点的时候单价约为1.5万，而昨天十楼的单价为7777元每平米，高于21楼以上的单价在8077。

取一个中位数去对比之前高点的价格，相当于5.3折左右，理论上说是有一点诚意。

但客观说，中介说的15分钟到爱琴海，仓山万达，有点夸张，我们测试的实际通勤时间约为25分钟（非早晚高峰）。

虽然觉得大部分刚需不适合这个楼盘，但是该楼盘在昨天的热度确实很大，这也从某种程度上反映了闽侯的现状：

要想卖得好，降价少不了。若想去化多，打折别哆嗦！

同样，有打折的还有金地自在城，8千多的单价对比之前1.3万，折扣幅度也在六折多。

对于以价换量的开发商，对于购房者，中介，以及开发商是三赢的结局：

买房的人便宜了，中介成交率提高，开发商回款及时。

不过，还是有个别闽侯的楼盘降价实在没有诚意，就好似小朋友过家家一样。

PART 2

图片来源于中介

在闽侯上街厚美村附近，有一个楼盘叫保利阅江台，去过那边很多次了，说一些基本信息吧。

楼盘附近是城中村，到目前为止还有比较多的民房，说直白点，就是盖在闽侯上街镇厚美村的商品房。

至于吹成地铁房，大家看看就好，这个距离要是每天能步行到地铁口，以后可以参加马拉松了。

整个闽侯都在大降价的时候，该楼盘选择了剑走偏锋，首次支付10%，首年0月供：

图片为实地拍摄

看上去一顿操作猛如虎，但是看一下价格，真的令人无语，以10楼中间户型为例，单价居然要卖到1.37万，还是特别推荐的房源。

难道这就是所谓的特价房，真的一点诚意都没有啊，都啥时候还不肯大幅度降价吗？揉着钢筋水泥能当饭吃吗？

去年年底的时候，阅江台就卖到一万四五的单价，拿现在的价格去对比，有诚意吗？

图片为实地拍摄

在保利阅江台附近，就有一个滨水洋房社区，在侯官路西侧，叫悦滨江，对比之下，完全是降维打击。

悦滨江楼盘容积率为1.7，是洋房社区，公摊小，这么说吧，83平米的套内得房率比阅江台89平米的还要多，关键都是南北通透的户型。

地段略好一点（周边城市界面很漂亮），容积率，得房率还有户型，完胜。

悦滨江的价格接近1.4万，但是加1万送产权车位，你可以这么理解，这个低公摊的洋房社区实际价格也是一万三千多的单价。

结合产品力和实际得房率对比，在价格上时不时完爆悦滨江。

这么说吧，周末去悦滨江踩盘的时候连停车位都没有，而在阅江台还有正常的车位，你明白过来了吗？

其实保利阅江台给中介开了很高的佣金，但因为市场的透明化，中介也显得更为良心，他们更希望带看高转化率的楼盘。

佣金再高，成交不了有什么用？那还不如带客户看一点实在的楼盘，还能提高客户的信任度。

PART 3

图片来源于中介朋友圈

国贸学原的特价房也没太大的诚意。

上图是9月14日的时候中介朋友圈看到的特价房，除了一个低楼层外，基本上单价都在1.7万左右的单价。

现在主城区三环边上的楼盘，大概也卖到这个价，可以主城区，何必去闽侯呢？

高新区和主城区非核心板块对比主要优势是首付低，有一定的产业。

但今非昔比了，如果有人在老家有过贷款记录，就算还清了，来闽侯也要三成首付啊，但是在福州主城区，很多楼盘都可以为其开出两成的首付。

图片为实地拍摄

国贸学原分为四期，现在在卖的是四期产品，又叫江屿原，从产品力上来看，算是中规中矩的刚需产品，也符合国贸原系的特性。

当闽侯开发商都在降价抢跑的时候，国贸学原的诚意度并不高，而高新区那边国贸还有不少房源，再加上这边很多二手次新房挂牌，预计未来供给量会超过需求量。

客观说，高新区有产业优势，但是你看看现在挂牌的二手房，群升江山城，正荣财富中心，中海寰宇天下，万科又一城，托斯卡纳，翡丽湾等房源。

聪明的房东已经开始以诚意的价格来换取成交了！

万科又一城这种平时要卖2万左右的社区，一套中低层房源挂牌价近1.6万多，关键是装修还不错。

带有一点书包属性的群升江山城，挂牌单价在1.6万左右的比比皆是。

记住，这些只是挂牌价，真正想买房的肯定找一个挂牌价低的房源，然后还会砍价。

所以，国贸学原三期四期产品真正要做得应该像江湾悦城那样，大幅度降价。

如果江湾悦城对比高点时候五折多卖房，是因为地段略为偏僻的话，那么处于高新区桥头堡位置的地段略好一点，那对比高点的时候七折卖房应该比较合适吧。

高点的时候，国贸学原卖到接近两万的单价，现在如果打七五折，卖1.5万的话，接受度可能会高一点吧。

小结

图片为实地拍摄

金地自在城打响了大幅度降价的第一枪后，还是有效果的，第一个周末的时候就有很多人看房，这是以价换量的典型代表。

看到友军尝到甜头，江湾悦城也坐不住了！

之前自己也尝过降价的甜头，一次是降价到1.2万，另外一次是8千多起步价！

于是，在无法改变大趋势的情况下，让自己做了改变。

这种情况下，中介当然热情了，朋友圈也毫不吝啬地为其广告，在开发商和中介的共同努力下，江湾悦城也卖了不少房源。

这告诉我们，即使在政策端不利于闽侯的情况下，只要肯降价，都会走出特立独行的行情。

也给那些不愿意大幅度降价的开发商敲响了警钟：再不让利，刚需都跑主城区去了！

金地自在城和江湾悦城或许有些人看不上，但是这是在释放一种信号：

只要房子卖不动，开发商最终都会选择以价换量！

给刚需购房者的建议：如果真有自住需求，口袋只允许你在闽侯做选择的话，多点耐心，总有熬不住的开发商。