北京新房没有最卷，只有更卷。如果卷产品，卷配套，卷园林，那没话说，但卷价格，是最让人惊恐的。

6月16日爆出一条惊人消息：南四环外，丰台某项目以特价房名义，打出了4.9万元/平方米的最低价。

它的备案指导价是7.2万元，也就是说，其最低价与指导价相比，相当于打了68折。这是这一轮市场调整以来，我们听到的北京新盘最低折扣。

该项目地块今年1月出让的，5月17日就拿到了销售许可证，上市节奏推进是很迅速的。那一天应该是个好日子，恰逢“517新政”。但目前看来好政策的落地，没有达到预期的效果。否则该项目也不会使出这一招。

据说主管部门已关注到这个动向，有可能会发出窗口指导。

多位业内朋友问我们怎么看这个事。以下是我们的几点看法：

第一，楼市的价格战打不得。

商品房销售虽然有指导价，但基本上是市场定价。今年初以来，不少新盘是以指导价的8折左右入市。商品房售价根据市场情况进行调整，这是正常现象。

所谓的价格战，是越打越低，越低越好，一般来说，能坚持到最低价格的，往往获得最高的市场份额。但商品房市场未必如此。

最先祭出区域低价的，肯定能收获一波销量。因为刚需比价之后，这种价位是可以触达一部分购房者的心理预期的。

但这波收获的量，不会大。因为买涨不买跌的心理永远会起作用。消费者会等着，你还会不会继续降价，周边项目会不会跟进降价？

很快就会迎来观望潮。这不是今天才发生的现象，而基本是一种规律。

第二，楼市的价格战打不起。

除非你就一个项目，流血甩卖，清完就跑；如果你有两个以上项目，必将被价格战反噬。

如果购房者观望，希望所有项目都跟进降价，“没有最低，只有更低”，就会将整个楼市推入一个可怕的“负螺旋”：开发商打折是为了获得更多现金流，但一段时间后购房者捂币观望，结果是更低的销量，更差的现金流，接着你必须再降价，才可能带来新的销量。

本来我们想说，价格战没有赢家，但一位朋友说，怎么没有赢家，消费者赢了。其实不尽然。

仅凭常识就知道，现在新盘68折入市，百分之百是要亏损的。单盘还好说，如果价格战成为普遍现象，血流成河，哪个企业都受不了。国企也是企业，要自己挣钱养活自己。长期亏损做生意，是不可持续的，要么债务端出问题，不能按时交房，要么以次充好，交房时一堆问题，最终购房者权益也受到损害。

第三，北京楼市不能塌，也塌不得。

这里首先是也主要是指销售价格体系不能塌。新项目8折左右开盘，市场普遍能接受，表明这不是塌，而是擦着成本线走量。

新盘68折推出，这就是价格坍塌，因为卖一套亏一套，没有哪个企业承受得起。商品房价格战都是输家。

这一轮调整，很多城市的房价跌到了2016年，北京上海坚挺一些，估计也跌到了2018年。银行的房地产贷款不良率虽然略有增长，总体仍在可接受范围。但如果再往下，不良率就不会这么温和地上升了。

这就相当于，新盘8折起，市场虽然痛苦，但还没崩溃；如果再下探到68折甚至更低，房企无法承受，银行也无法承受。

地方政府也无法承受。因为土地更卖不出去了。近年来，大家发现了一个现象，哪怕是公认的好地块，政府也不再是不愁卖，而是要提前做许多工作，大一点的地块甚至要跟目标企业沟通，实现“勾地”。

不管怎么说，虽然也在调整，北京这几年的楼市还算大致稳定。如果北京楼市也塌了，对整个行业的信心打击可想而知（有人说就像是某个头部央企爆雷，我们认为比喻不妥）。

第四，愈发考验主管部门的智慧与平衡。

也就是管理的尺度。

开发商宁愿打折也要卖房，说明指导价的上限定价高了。那主管部门下调指导价不就得了？没这么简单。因为指导价是个锚，指导价下调，所有的售价就跟着降；如果区域内只有一个单品，没有其他新房还好，但凡还有存量房在售，后来上市的新盘指导价降低比如说1万元，那之前在售的存量商品房就全都卖不出去了。

如今房地产市场的最大难题就是消化存量。你不能因为指导价的原因，突突突地为市场增加一大批的存量。

指导价微调是可以的，但不能急调。哪怕它只是具备形式上的意义。

房价最重要的刚性成本是地价。房子不好卖，开发商打折，地方政府为啥不能把地价降下来？

事实上，很多地方的地价是在降的，只是降的幅度不明显，与开发商和消费者的预期有距离。为啥不能多降一点？除了土地开发也有它自己的刚性成本（拆迁和七通一平等），以及地方财政也需要地价支撑之外，还有一点是，地价下降较快带动新盘房价下降较快（当然这种情况从来没发生过），同样也会给区域内在售的其他存量房带来很大压力。这跟指导价怎么定，意义差不多。

所以，这就很是考验地方政府及其主管部门在房地产实际管理过程中的平衡艺术。这次北京将三宗地块捆绑在一起出让，就体现了智慧。产业与住宅地块打包，摊薄了整体的地价；单看住宅指导价还是比较高的，12.5万，这是为了维持区域房价的锚，但开发商有成本优势，住宅上市时就可以随行就市，可能卖10万，也可能9万。

第五，再次呼吁，北京的房贷利率下限要赶紧调整，不能拖了！

6月14日，从央行传出话来，企业贷款利率和个人房贷利率，都是历史最低，降息面临内外部“双重约束”。也就是暗示，此前有些专家呼吁降息，实际没那么容易。

而个人房贷利率历史最低，北京尚需努力。

“517新政”都一个月了，北京的首套房和二套房利率还没有动，这实在有点说不过去。只有北京市一家还没调整。

对购房者来说，贷款是最大的成本，利率高低直接影响其消费意愿。而北京的首套房和二套房，利率仍然要LPR加点，这里仍然是全国房贷利率最高的城市。

所有房地产政策的优化，都是为了去库存、稳定市场，担心因此引发房价反弹，是毫无必要的。北京市允许在五环外再增购一套房，而五环外的房价也没有因此上涨一分钱。

贯彻4月30日政治局会议精神，落实“517新政”和6月7日国务院常务会议精神，北京市没有理由再犹豫了。

市场真的等不起了。当前的政策也许没那么大的拉升效力，但至少可以防止68折这类价格踩塌事件的发生。