近期，中国人民银行在其官方网站上发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，着重指出将致力于支持住房租赁市场的可持续发展，以此作为推动房地产市场转型的重要策略。

新华社

，赞342

图片来源：公开信息，URI整理

01

住房租赁市场可持续发展

推动房地产市场转型

报告深入剖析了租金作为决定住房价值的核心变量。资产的价值源于其能够产生的未来现金流收益，而住房的价值则主要受未来房租折现的影响。住房的居住属性与相对稳定的房租折现共同构成了房产的底价和基础价值，同时，这一价值也受到未来房价涨跌预期的影响。

近年来，随着房价预期的显著变化以及市场利率水平和贴现利率的下行趋势，房租折现对房产价值的影响愈发显著。“租售比”，作为衡量住房价值的简化指标，近年来总体呈现回升态势。

据URI数据显示，目前一线城市整体租售比已近2%，而二三线城市则上升至约3%。然而，这一指标是静态的，它假设了未来租金保持不变。实际上，对于长期持有的住房资产而言，租金增长率同样是一个关键因素，它能够显著提升租赁住房的收益回报。长期来看，租金有望稳步上涨，过去十年我国CPI中房租分项的年均涨幅超过1.2%。若未来租金能够保持这一增长率，那么相较于购房成本，租赁住房的总收益率有望在静态租售比的基础上提升至3%以上，这将高于多数资产的回报率。

02

住房租赁：未来重要方向

大存量奠定基础，供需两端共同推动

住房租赁行业被视为未来房地产行业发展的重要航道。在房地产市场供求关系发生深刻变化的新形势下，我国庞大的存量住房规模为住房租赁的发展提供了坚实基础。

从需求端来看，近年来不仅低收入群体对高品质租赁住房的需求不断上升，新市民和刚毕业参加工作的青年人也同样表现出强烈的租赁需求。

URI预测，未来，我国租房需求人口将超过2.5亿人次，显示出巨大的市场潜力。从供给端来看，过去我国租赁住房的供应主要依赖于个人房源出租。但，随着近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁市场的商业可持续性不断增强。越来越多的住房租赁企业进入市场，通过规模化、集约化的经营模式，提供更高品质、更稳定的租赁住房服务。

03

政策协同：推动住房租赁行业发展

政策与金融双轨发力，实现存量盘活

为推动住房租赁市场进一步发展并实现存量住房的有效利用，我国充分发挥金融和其他政策的协同作用。

近期，中国人民银行在原租赁住房贷款支持计划的基础上进一步完善并推出了保障性住房再贷款政策。这一政策旨在通过市场化机制实现三大目标：一是推动房地产新发展模式的构建并支持住房租赁市场的繁荣发展；二是增加保障性住房的供给量；三是与保交楼和“白名单”机制相结合，共同降低房地产市场风险水平。

截至2024年6月末，金融机构已发放247亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额达到121亿元，后续贷款投放有望进一步加速。同时，各地方政府还在财税、土地、配套设施等方面提供了一系列支持政策，这些政策将有助于降低企业运营成本、增强住房租赁市场的商业可持续性。

URI总结：

展望未来，随着房地产市场定价逐渐趋于理性、租赁需求进一步释放以及租售比持续改善回升，住房租赁企业的运营能力也将不断提升。这为住房租赁市场实现商业化可持续发展奠定了坚实基础。

下一阶段，URI预测，我国将继续发挥政策对住房租赁市场的推动作用并完善相关金融支持体系。同时，还将充分调动市场化机构的积极性并通过引入更多社会资金来建立可持续发展的商业模式。这也有助于支持存量商品房的去库存化进程并推动房地产行业实现转型发展。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦