近日，住建部领导在国新办举行的新闻发布会上，详细阐述了“快构建房地产发展新模式”的内涵，这不仅仅是一个阶段的更迭，更是一场深刻的大变局，它预示着房地产行业将步入一个前所未有的新阶段。
这一系列的变革，不仅将对房地产行业的未来产生深远影响，也将深刻改变住房租赁市场的面貌。
本期，我们将深入探讨房地产行业即将迎来的四大变革，房屋维修金的四种征收方式及其管理现状，以及这些变化所带来的五大变局产生的影响，并对住房租赁市场的未来的影响进行展望。
中国房地产报
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# 四大变革
重塑地产行业市场格局
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变革一：建设高品质住宅与社区
房地产行业正在历史转折点，下一阶段的任务已明确：建设高品质住宅与社区。这一转变背后，是一系列重大政策的调整。刚需与刚改得到显著支持，7090政策、限价令等将逐步淡出舞台。取而代之的是对住宅楼整体限高、限制容积率的严格规定，同时提高室内层高、车位比，降低梯户比，完善配套和物业管理，并增加赠送面积。这一系列调整将导致同一城市、同一地段的房屋价差迅速拉大，大城市核心区的豪宅将成为财富的蓄水池，吸引中小城市的富人持续涌入。
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变革二：现房销售取代预售
住建部已明确：将有力有序推进现房销售。这一变革旨在解决预售制度带来的问题，如烂尾楼现象，更好地保障购房者权益。然而，现房销售对开发商的自有资金要求更高，将拉长开发周期并增加资金成本，可能助推房价上涨。在当前楼市低迷的背景下，提高现房销售比例甚至全面废除预售制是合理的，但这也将对开发商的资金实力和运营能力提出更高的挑战。
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变革三：融资方式变革
房地产开发企业的融资方式将迎来重大变革。以往，银行给房企发放贷款主要看房企主体信用、销售额排名等，未来将着重看项目情况。这一转变意味着，人口流失的低级别城市和非核心区的项目将很难获得贷款支持。资金将变成一个个孤岛，开发商需要适应这种新的融资和资金监管方式。这一变革有利于保障购房者权益，确保房屋交付，并降低地方政府维稳风险。
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变革四：全生命周期房屋安全管理长效机制
全生命周期房屋安全管理长效机制正在构建中。为了应对房屋老化问题，国家将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，并在上海等22个城市开展试点。其中，房屋养老金制度成为关注的焦点。与欧美等发达国家或地区不同，中国的土地和房屋具有特殊性，共有性和高密度住宅的特点使得房屋养老金制度在中国具有更为重要的意义。
# 房屋养老维修金
四种征收方式与管理挑战
房屋维修金，作为守护住房质量、捍卫业主权益的坚实后盾，其征收与管理的重要性不言而喻。当前，房屋维修金的征收主要依赖于以下四大渠道：
开发商的初次投入：在房屋交付之际，开发商需按照“项目建筑安装工程总造价”的2%至3%的比例，一次性为房屋维修金注入资金。这一举措为房屋在初期就筑起了一道坚实的维修资金防线。
购房者的持续贡献：购房者入伙之后，每月的管理费中都会包含一部分房屋维修金，尽管这部分资金数额不大，且各地、各小区的标准不尽相同，但它却像细水长流，为维修资金提供了持续的源泉。
业主共担：根据各地物业管理条例，当房屋维修金低于初始状态的30%时，这笔资金便只能用于紧急维修。此时，业主大会将召开，共同商定补交标准，携手为房屋的安全保驾护航。
小区收益的优先补充：小区的广告收入、公共空间出租等收益，往往会优先用于补充房屋维修金，以确保维修资金的充足和稳定。
然而，从过往的新闻报道中，我们不难发现房屋维修金的管理之路并非一帆风顺，甚至出现了多种问题：
1、提取与使用的重重阻碍：房屋维修金通常由当地住建部门管理，但提取和使用时却需要业主委员会或业主大会的决议和申请。审批的繁琐导致使用率一直偏低，使得维修金无法充分发挥其应有的作用。
2、部分部门的“生财之道”：一些地方的管理者将房屋维修金视为“生财工具”，通过不当手段套取利息或挪用资金进行违规投资，严重损害了业主的权益。
3、投资渠道的缺失与贬值风险：大部分房屋维修金缺乏稳健合理的投资渠道，只能闲置在账上，面临着贬值的风险。这无疑是对业主共同财产的极大浪费。
# 五大变局催生
楼市新生态逐步显现
房地产行业的变革和房屋维修金的管理问题不仅影响着行业的发展，也对社会产生了深远的影响。这五大变局包括：
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变局一：不动产价值加速分化
房屋养老金需要政府和业主不断投入，人口流失的中小城市做实房屋养老金公共账户的难度较大，征收个人维修金也面临困难，导致中小城市非核心区住房的未来黯淡。而大城市、核心区的高密度住宅则有了减缓衰老、长期保值的可能。
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变局二：大城市房租或持续上升
房屋养老金制度的建立和执行将增加业主的支出，他们或通过提高房租来转嫁这部分成本。如果城市流动人口和增量人口较少，房屋在远郊将很难出租，导致房地产税和房屋养老金等增量支出无法转嫁，小区价值将断崖式下跌。然而，在大城市，由于位置优越、有人租住且能接受涨房租的房屋较多，房租将继续上升。
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变局三：业主负担加重与房地产税开征难度
房屋养老金系列支出的不断上升将加重业主的负担，降低他们承担房地产税的能力，进而加大未来开征房地产税的难度。政府需要在制定相关政策时充分考虑这一点，以确保政策的可行性和有效性。
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变局四：独栋别墅价值提升
在一二线城市中，位置不算偏、配套还不错的独栋别墅小区逐渐显现出其独特的优势。与高密度住宅相比，独栋别墅没有房屋养老金问题，业主可以自行解决房屋维修、更新和翻建等问题，无需与邻居商量或征求他们的同意。这一优势使得独栋别墅的价值在未来有望得到提升。
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变局五：租赁市场将面临更为复杂的供需关系和更为激烈的竞争态势
随着房地产行业的变化和住房老化问题的日益突出，住房租赁市场将迎来新的机遇和挑战。一方面，大城市房租的上升为租赁市场提供了更多的盈利空间；另一方面，中小城市空置物业价值的下跌则可能导致租赁市场的供需失衡。同时，房屋养老金制度的建立也将对租赁市场产生影响，房租将根据房屋所在位置出现两极分化的情况。因此，政府需要在制定相关政策时充分考虑住房租赁市场的实际情况和发展需求。
结语
面对中国楼市的新阶段和大变局，房地产行业和住房租赁市场都将迎来深刻的变革。这不仅仅是一场行业的洗牌，更是一次市场的重塑。政府、开发商和业主都需要适应这种变化，共同推动房地产行业的健康发展。同时，我们也应看到其中的机遇和挑战，并积极探索新的发展模式和创新路径。
在这个过程中，住房租赁市场作为房地产行业的重要组成部分，其发展前景尤为值得关注。随着大城市房租的上升和中小城市空置物业价值的下跌，租赁市场将面临更为复杂的供需关系和更为激烈的竞争态势。然而，这也正是市场发展的契机。通过政策引导、模式创新和技术应用，我们有望构建一个更加健康、稳定和可持续的住房租赁市场。
展望未来，我们需要以更加开放的心态和创新的思维，去拥抱这个变革的时代。只有这样，我们才能更好地应对未来的挑战和机遇，实现中国楼市的可持续发展。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
