长宁天山板块房价，过去一年跌幅有点大！过去一个多月，我们写过“天山第一豪宅”仁恒河滨花园，写过天山河畔花园，尤其后者，1年跌幅超过四分之一，作为那个板块的品质代表小区，跌幅着实过分。品质小区跌得厉害，那么一般小区呢？于是小编关注了近期去看过的天山地区单体套数最多的小区——天山星城，也详细比对了该小区近年来房价变动的情况，发现，原来该小区近一年左右，其跌幅也一样让人难以置信。

天山星城，位于地铁2号线威宁路站口。小区北隔缤谷广场靠天山路，西为威宁路，南沿新渔东路，东近水城路，为威宁路地铁站边上最近的规模小区。天山星城小区，都是小户型，品质相比较于天山河畔和仁恒河滨花园差得多，故此有网友把与其品质类似的天山华庭、天山怡景苑称之为“天山三傻”，虽然有戏谑的意思，也一定程度上把小区给与了定位，品质比较一般，户型比较小，价格也相对便宜一些，仅此而已。然而，从交通上来说，天山星城更为便利；商业以及其他配套上与天山河畔没有什么区别。

天山星城，在天山板块规模最大，房龄也相对较新，就是品质稍差，分为三期开发。

天山星城小区长宁集团开发，有18栋楼，41幢，合计有2140多户，是一个规模很大的小区，比天山河畔、仁恒河滨花园和河风丽景小区房子套数都要多，当之无愧天山第一。小区房龄也相对新，竣工年限在2006-2012年之间， 8-12号双号、29-45号单号，为2008年竣工；22-32号双号为2012年竣工，基本都是靠缤谷广场那一排；其余的都是2006年竣工；即东区和北面靠缤谷广场的比较新，尤其2012年竣工那部分，在天山都是最新的。整个小区由景瑞物业管理，物业费为2-2.1元左右；车位相对短缺，有地下车位690个，地上有450个，没有人车分流；绿化率挺高，

达45%以上。不过，就其户型，小区配套，物业管理来看，就是动迁房的配置。

天山星城小区，既有小高层，也有高层，梯户比上很是复杂。小区有11-30层之间的小高层和高层组成，最北面一排都是22-30层高层，由西向东，楼层逐渐增高；南面几排除去5号总高18层，其他总高在11-15层。在梯户比上，既有1梯2户，也有1梯3户，1梯4户；也有2梯3户，2梯4户；关键是，绝大多数都是1梯4户或者2梯4户，所以梯户比上，不是很理想。

天山星城，之所以被很多人当成动迁小区，就是其户型设置，那就是动迁小区的设置。小区户型设置，主力为2房，1房次之，3房户型那就是特例。户型朝向、户型面积段设置等更是动迁房样式，1房面积段在37-75平方之间，没有并排朝南户型，即使75平方的户型，也是放在外，厅缩进去；

2房更是尽显动迁房样式，面积段在72-117平方左右，80平方以上者还好，全南或者南北户型，以下者简直是一言难尽；

3房户型，还算不错，面积段在88-133平方左右。

整体上来说，天山星城小区户型，不尽人意。另外，得房率也比较低只有70%左右。

虽然天山星城小区有这样那样的不如意，但是，由于面积相对小，总价低，还是吸引不少客户，最近几年价格波动也是很大的。天山星城小区，也是因为总价低，地段不错，交通便利，一直以来出售房源不错，成交量也不是很高。即使挂牌量很高的现在，看绿军网站，整个小区挂牌出售的房源也就是13套，挂牌率千分之六左右，是相当低的。根据上海绿军外网数据，小区目前挂牌均价在11.82万/平方，过去半年成交均价11万，挂牌价还是不低的。

实际成交价可是差得多。目前挂牌在售，低楼层者单价已经低于10万，即使中间楼层，也就是11万左右的报价。

我们再看看过去一年左右的房价变动情况。去年7月至12月，上海绿军成交天山星城为4套，除去一套2楼外，其他为好楼层，成交均价12.73万元/平方。

也就是说，去年下半年，整个天山星城成交的均价都在12.5万元以上。

你再看看今年7月底到9月中旬的成交记录（10月以后没有成交）。今年7月-9月，上海绿军也是成交4套天山星城，4套房子也是一套2楼，其他都是好楼层，成交均价10.63万元/平方，也就是说，比去年下半年每个平方跌2.1万元。

问题的关键，10.63万的均价是9月中旬以前，如今两个月过去，房价跌的更厉害了，均价10万以下均价绝对不是问题，等于一个平方跌掉3万左右，跌幅也接近五分之一！

如果说是老破大，跌幅这么多，可以理解。然而，天山星城是面积小，房龄新，总价低，跌幅也这么大，着实让人难以置信！看来，如今上海的市场，确实不容乐观！