松江九亭，都说房价要崩了。前面我们关注了距离地铁较近的两个小区，九城湖滨国际和绿庭尚城，发现跌幅也就是20%左右，距跌掉三分之一以上的崩溃线其实还远得多。是不是因为位置好，跌幅较小的缘故呢？所有这次我们选择距离地铁较远、房屋类型丰富的小区，观察对比其一年来房价变化，分析其涨跌的轨迹，再现其价格起伏的真实情况，你会发现，原来，该小区价格变化大小不一，甚至有天然之别，诡异不已。

中大九里德，又叫中大九如堂，是北九亭——九里亭街道最北端的小区之一。

九里德小区，位于九里亭街道的边界之上。小区北靠沪昆高速，对面即是徐泾地界，为高端别墅区域；西邻九杜公路，与新虹桥首府相望；东面北端与依云听香园小区，南端则是九亭中学；小区南面是涞坊路，对面则是汇贤阁。天然河新漕泾在小区穿过，把整个小区分割成南北二区，南区为一期。北区又有新漕泾的一条支流南北走向，把北区划成了东西二个部分，东部分为二期，即别墅区；西区为三期，与一期一样，为公寓产品。由于距离九亭地铁站较远，九里街道的商业配套距离小区也比较远，好在小区门口有万平方米底商，能够满足基本生活需要。公共交通出行不是很便利，由于距离沪昆高速、沈海高速和嘉闵高架比较近，驾车出行比较方便。沈海高速和沪昆高速交叉斜对面为远大健康城，医疗上还算便利。

中大九里德小区，房龄相对较新，规模很大，房屋类型众多。小区公寓部分为中大亮桥房地产有限公司开发，别墅部分是九亭地产开发，此乃一怪异也！公寓部分为一期和三期，分别是2008年、2010年、2011年竣工；别墅部分为二期，都是联排和双拼别墅，2009年-2011年竣工。整个中大九里德项目，占地面积25万平方米，合计建筑面积为23万平方米，公寓部分31幢，近1570户；别墅部分为360户。整个小区绿化45%以上，

尤其里面荷花园园不少，夏日观之甚是惬意，容积率只有0.92。小区车位配置上，公寓部分为地下500个，地上300个；别墅部分为334个，大致户均1个。搞笑的是物业上，公寓部分万科物业管理，物业费2.5元/平方；

别墅部分是九亭物业管理，物业费1.8元，一个小区两个物业，物业费公寓比别墅贵，此乃小区二怪异也！不过，总体上说，该小区品质还是不错的。

中大九里德户型设施也是很有意思。中大九里德公寓户型上，以2房为主，3房和1房为辅，偶有部分4房；别墅户型上3房、4房、5房和6房都有。公寓房屋2房面积段在106.83平方-86.89平方之间，多为南北通户型；

3房面积段在87.47平方-142.23平方之间，户型多为南北通；

4房面积段在134-157平方之间，户型倒是一般；

1房面积段51.19平方-65平方之间，基本上都在1号楼，大都是朝南户型。

别墅的户型，比较方正，面积段在181-311平方之间，多为3层。

整个小区得房率超过80%，得房率非常高。

中大九里德小区别墅以外多为小高层，梯户比更是复杂。小区一期，总计15幢，多是12-14层小高层，为1梯2户，唯有一号楼为总高15层，3梯14户公寓式住宅。二期为联排和双拼别墅，为3层建筑；三期也是小高层住宅，16幢，总高14-17层；梯户比上，403-406号四幢为2梯3户，其余都是2梯4户，虽然不是很高，但是也是板式之顶。

中大九里德，公寓价格与别墅价格差异太大，一年波动也完全不同。公寓房子，目前挂牌在售房源有45套之多，根据上海绿军数据挂牌均价4.76万元/平方，半年内成交均价为4.46万，挂牌与成交差距不大。

实际上，目前市场挂牌价格单价低于4.6万元者也有10套以上，一套3期3楼，挂牌单价只有4万元单价；

高区在售单价也有低于4.5万者；

绝大多数为4.5万-4.8万元之间。

在售别墅也有16套之多，挂牌单价在6.4万-9.4万之间，根据位置、装修、花园大小等不同而有所不同，目前性价比较大的一套195平方，报价1540万，单价为7.88万。

目前市场下，公寓成交均价基本上在4万多点；别墅成交比较少，10月10日成交一套184平方，成交价为1618万，单价8.77万。 现在我们看看去年下半年该小区成交的大致情况。看上海绿军数据，去年7月-12月，上海绿军总计成交为4套，成交均价为5.44万元/平方。

即使是1楼的房子，也5.36万以上，也就是说，去年下半年，小区均价5.44万元/平方是正常的，也是合理的。别墅上，则另外一个情况，去年下半年成料两套，一套5.7万的单价，一套7.13万元的单价。

然而，到了今年下半年，小区价格明显下来了。今年9月，上海绿军成交4套公寓，成交均价4.44万元/平方，10月、11月没有成交记录。

不过，按照这两个月的市场，跌幅5%-10%之间绝对没有问题，也就是说，如今公寓的成交均价4万-4.2万元之间，取中间4.1万元/平方。别墅则是另外一种情况，7月和10月底分别成交一套，前者单价为8.99万，后者为8.77万。比照去年下半年，1年内公寓每个平方跌掉1.34万，跌幅近25%，公寓跌幅比较大，起码超过九成湖滨和绿庭尚城；别墅则价格是上涨的，起码涨了10%以上。即公寓别墅冰火两重天，那真是天壤之别。

很明显，这个小区别墅比较受欢迎。我分析了一下，可能与徐泾别墅价格有关。西郊紫郡，绝大多数为2006年竣工，单价都在11万以上；九溪十八岛，2003年，单价也在10万以上；居礼别墅2003年竣工，10万以上；西郊园中园，2003年，均价9万左右；西郊华城，多数为2002年竣工，也在11万以上，看徐泾那些别墅，多数为2002-2006年之间，单价基本上10万以上，而中大九里德，2009年-2011年之间竣工，比较新，只不过属于松江而已，单价8万多，比较起来，其实性价比就出来了，故此，个人认价格还是公道的。

综合来讲，中大九里德小区，公寓跌幅较大，别墅涨价不小，这就是产品不同的因素。不管怎么说，无论公寓，还是别墅，与所谓的崩溃，不搭界！