上海的二手房价，今年4月以来一直是下行的！9月初的“认房不认贷”房产新政，一定程度似乎“狙击”了一下下行速度，随着人们对“深度新政”期望的望眼欲穿却迟迟不能落地，房价下行更快了！今年的下跌，其实与往年一样，郊区往往都是先行，如今也不例外，郊区很多区域，如宝山美兰湖、顾村，嘉定江桥等都下跌很快，松江一些区域也是跌得一塌糊涂。前阶段网上很多人写文章，做视频说松江九亭跌得都快崩了！可是，小编关注了很多楼盘，都没有找到哪里有要崩溃的迹象，人常说要言之有物，说要崩，必须有确切的证据，今天起，小编将花费几天，写九亭一些代表性小区的价格变动情况，让你了解真实的九亭房价！第一篇，我们观察北九亭——九里亭核心区品质楼九城湖滨小区，真相让你愕然！

九亭，松江区距离上海市区最近的一个板块！九亭，因为有大量的安徽人在那里置业，区域以安徽籍居民为主，一直以来有 “安徽九亭”的大名，虽然有戏谑的口吻，却也真实反映了九亭的现状。九亭以沪松公路和地铁九号线路为界，分为南九亭和北九亭，沪松公路以北、沈海高速以东是北九亭，也就是今天九里亭街道；南九亭则今天的九亭镇沪松公路以南的部分（以北也有部分九亭镇）。喜欢九亭老街氛围的客户，你要去南九亭置业；喜欢新城区氛围者，咱就去北九亭，即九里亭街道。我们选择的九城湖滨小区，就位于九里亭街道的核心区域。

九里亭街道，是一个以新建住宅为主的区域。区域非常明显，北靠沪昆高速，西邻沈海高速，东面是嘉闵高架，南是沪松公路，整整一个合围区域。

区域内分布着30多个新式住宅小区，是一个很大的居民区。只有西南角存在一些工厂和创意园，东北角上是一个大型蔬菜批发市场，其余部分都是服务于居住的设施。地铁九号线就停战位于区域南侧，三面高速公路方便了开车出行。区域北侧为徐泾别墅板块，可谓是芳邻；东侧为闵行七宝核心区，人文居住范围很浓；至于南九亭也是无话可说；只有西侧为工业区，稍微影响，但是，没有化工类，影响不是很大。总之，九里亭街道是自住不错区域。

九城湖滨小区，位于九里亭板块中间偏东面。

小区北靠亭知路小马路，西邻沪亭北路，南为涞寅路，东沿新漕泾天然河，也是一个闹中取静的小区，小编两年前带看过几次。商业上，小区西门外即是摩立盛汇生活广场，边上是贝尚坊时尚生活中心，南面750米即是九亭金地广场，

生活也是很便利。

小区西南斜对面就是九里亭公园。交通上，距离地铁九亭站千米左右，还不算很远。可以说，九城湖滨小区是距离地铁站较近的小区之一。

九城湖滨，是规模很大、房龄不算老、品质也不错的一个住宅小区。九里亭街道的小区，多数规模都不小，九城湖滨自然不会例外，单体有85幢住宅，3280多套，市区这个规模是很少见的。小区由上海九城置业分三期开发，2007年-2009年之间竣工，其中一期为2007年竣工，二期三期为2009年竣工；小区容积率不错，只有1.5；绿化挺高，超过46%，

内部设置多个人工湖，湖景美不胜收，树木茂盛；车位也比较充足，有地下车位1200多个，地上车位2500多个，户均近1.13个；目前小区物业是中海物业管理，物业费倒不贵，为1.65元/平方，但是管理很好，无论西门，还是南门进门盘查都比较严格。小区外立面保养也非常不错，今年刚刚又在进行灯光维护改造，最大程度保证小区的光鲜靓丽。只能说品质在九亭算起靠前的，放在整个市场来看，只能算是一般住宅。 九城湖滨，皆为小高层建筑，梯户比理想，户型设置还好，得房率也不错。九城湖滨85幢建筑都是总高11-16层小高层建筑，一期为南面和东面，多为14-16层；二期、三期多为12-16层。梯户比上，一期多为1梯2户，二期、三期多为2梯4户，少量为1梯2户。九城湖滨在户型配置、以及户型朝向上，非常不错。户型配置上，以2房、1房为主力户型；3房户型为辅，也有少量4房。其中一房户型为朝南，面积段在58-66平方左右；

二房户型多为全南或者南北通，也有少量边套朝向相对拉胯，

面积段在70-121平方左右，大面积者户型相对好得多；

三房都是南北通户型，相对户型方正，面积段在100-160平方之间，120平方以上多为2南1北，以下则为2北1南；

4房面积段则在143-162平方之间，改造的四房则另当别论。

整体上来说，九城湖滨户型相对方正。得房率上，也算不错，基本上75%以上。

九城湖滨小区，一直以来成交量都不低，近期价格变化也比较明显。如今，九城湖滨小区挂牌在售房源在绿军系统有102套之多，挂牌均价为5.87万元/平方；近半年成交均价为5.68万元/平方，即成交与挂牌均价差距很小。

挂牌出售房源中，1房，中间楼层，60平方，挂牌320万，单价只5.33万元/平方；

即使是3房，中间楼层，101.2平方，挂牌也只589万，单价只5.82万/平方。

在售房源之中，挂牌单价低于5万的有4套，60多套低于6万单价。

先来看看最近成交价格情况。今年9月到现在，看上海绿军成交数据，总计成交九城湖滨国际小区4套，皆是好楼层，成交均价为5.71万元/平方。

由于没有低楼层，若有低楼层，成交均价应在5.2万元左右/平方。看目前趋势，5万元/平方，就是市场均价。

再来看看去年9月至11月的成交情况吧。2022年9月至11月，上海绿军成交九城湖滨国际小区房子10套，成交均价为6.13万元/平方。

如果比较今年9月-11月的成交均价5.71万/平方的均价，几乎没有什么下跌。但是，我们前文也说了，按照目前的市场情况，市场成交均价就在5万-5.2万之间，即使按照5万算，每平方也就是跌掉1.13万，跌幅也就是18%左右，不到20%，这与我们前面所关注的绝大多数小区动则跌幅25%-30%的区间来比，九城湖滨国际，跌幅是很小的！即使与市区的很多小区比，其跌幅都不能算大！

通过上述一些真实数据比较来看，说九亭房价要崩了，起码从九城湖滨国际小区来看，绝对是危言耸听！当然，我们上述数据，或许与现实成交价还有差距，但是，我坚信，差距不会超过5%，即使按照18%+5%=23%的幅度，九城湖滨的跌幅依然不算大。当我们说某个小区房价要崩了的时候，起码短期跌幅要超过三分之一！很明显，九城湖滨，距离还远！