昨天（11月29日），应部分网友要求，写了中原地区房价变动情况。选择位于中原板块最东侧市光三村为例，对照数据发现过去一年的跌幅近30%。于是有人说我选择小区位置太偏，似乎不能代表那个板块，要选择位置比较好的小区，他们的价格变动情况才能更好反映区域价格实情。想想似乎也有一定的道理，今天我们就选择中原板块位置数一数二的小区——国和一村，这个中原地区中心位置、地铁最近、配套最好的小区，看看该小区现在与去年的价格对比事情。比较后发现，国和一村过去一年一样跌的爹娘难认。

国和一村，中原板块中心区域的小区。

如果说国和一村说自己是中原地区的差位置，没有几个小区敢说自己好的。小区北靠国和路，与国和二村相望；西接世界路；东邻中原地区南北大动脉马路中原路；南则是中原地区东西走向最宽、绿化最好的马路——嫩江路。

配套上，东南角对面是大润发，西面300米左右是中原城市广场，生活极其便利。文化配套：小区西南角与上海著名私立学校——复旦兰生为邻；南侧则是上海体育大学；东北角则是国和中学；小区内还有兰生复旦中学，教育氛围很好。交通上，东南角0距离就是地铁8号线嫩江路站，异常便利。

医疗上，东方肝胆医院、长海医院，都在小区南侧直线500米内。可以说，国和一村无论出行、商业配套、医疗配套、学校资源都是中原地区最好的小区之一。

国和一村，也是中原板块一个规模较大的公房小区，比我们昨天关注的市光三村稍微老一些。该小区是上海卫百辛集团开发， 1989年-2001年之间竣工，其中绝大多数为1989-1993年间竣工，只有207-212号6个门牌号是2001年才竣工，其他都是90年代一年的房子。小区规模上，有194幢，合计有4180户，比4300户的市光三村稍微小了一点；在绿化上，也是35%以上，算是不错；不过与市光三村一样，国和一村也是车位很短缺，或许这就是公房小区的普遍短板；小区物业费统一为0.8元/平方，比市光三村还有部分0.5元/平方要贵一些。在加装电梯方面，国和一村已经展开加装工作，2021年全面启动。

国和一村，也是公房小区。整个小区都是总高6层之多层建筑，在梯户比上，国和一村复杂的多，207-210号为1梯2户，211-212号为1梯3户，其他多为1梯4户、1梯33户，也有少量1梯5户。在户型设置上，国和一村主力户型1房、2房不分伯仲，占比差不多，也有少量3房户型。1房户型比市光三村户型偏大，面积段在37.92平方-55平方之间，绝大多数户型是朝南，且煤卫全明，少量朝东或者朝西；

2房户型面积段在44.27平方-98.7平方之间，其中78平方以下者多为一南一北户型，以上者则为正式2房1厅南北通病户型；

3房面积段在66-124平方左右。

整体上来说，国和一村的户型没有市光三村方正，不过得房率也很高，80%左右。

一般来说，小区位置好，交通等都好，价格应该相对稳定，然而国和一村却不是，过去一年的跌幅表明了这一点。根据上海绿军数据，国和一村小区目前在售房源57套，挂牌均价看绿军数据为6.13万元/平方，半年成交均价为5.86万元/平方，差异不大。

按照报价，目前小区一室价格区间在209万-289万之间，明显比市光三村贵，市光三村最低报价为169万；2房价格区间在290-400万之间；3房在售只有一套。只看上述均价，你一定感觉很高，实际上，目前小区诚意在售的房子，报价多在5万-5.6万之间，单价低于5.6万者有11套之多，楼层上2-4楼有5套，至于低于5.3万报价者也有4套，可以说如今单价5万元以下买到该小区的房子，已经完全不是问题。

我们可以看看去年10月以前这个小区的成交均价。以前我选择例子，一般都是选择3个月左右成交的数据，部分网友说例子少，很难客观，主要还是因为成交太少。国和一村成交比较多，我们选择去年2月底至10月的成交数据，上海绿军成交该小区20套，成交均价为6.91万元/平方。

去年成交最高价为6月一套3楼2房，67平方，成交价为7.52万元/平方，相当之高；

如今类似3楼，报价只有6.1万左右，成交单价不会高于5.5万。

因为10月成交4楼2房，单价也就是5.8万，一个月过去了，价格更低。 最近成交记录不多，例子很少。9月-10月，上海绿军成交5套，

成交均价为5.79万元，进入10月底以后，价格下跌更为猛烈，如今5万左右买房子，已经完全不是问题，5.5万以下报价有好几套，最低一套报价只有5.15万，

均价5万左右完全成为了现实。

如果按照去年10月以前的成交均价，比较5万左右的成交价，等于每个平方平均跌掉了1.91万，甚至更多。一年多跌幅也接近28%，到年底，按照这个趋势，跌掉30%简直就是毛毛雨，也是等于一年跌掉了一个首付，难道不是爹娘难认吗？

很多喷子，总是说20年前多少钱，跌掉这一点算什么？你不要站着不腰疼，难道过去2年那么多人均价接近7万买进来的都不是用钱买的？他们的钱跌掉不是钱？2021年1月到现在，上海绿军成交国和一村总计115套，按照他们在那个区域的市占率20%-35%的水平，过去不到三年，该小区成交总计应该在380套-575套之间，也就是说他们都是价格高于6万，甚至高于7万买进来的客户也很多，我们取个中间数，起码450户人家高价买入，他们最少跌掉20%，做多跌掉30%以上，假如你的财产一年跌掉这么多，你会那么轻松？