普陀：甘泉苑价跌一年幅度让人抓狂

上海的房价，过去这一年可谓是跌宕起伏。去年疫情解封，挂牌量猛增，不过价格却没有怎样下跌，成交量一直不温不火。今年第一季度，成交量陡然上升，3月网签更是超过2万套，达到2.4万套，价格无论同比，还是环比都增长了2%。

就在大家认为“春天到来”之际，4月形势急转直下，开启了成交价6连跌的“好市场”，截止到11月，上海二手房价普跌15%左右已经是不争事实。普陀区作为老破大、老破小集中的区域，跌幅也是很大，尤其是甘泉、宜川、曹杨等这样的老旧新村，更是“出乎其类”，跌幅榜上“遥遥领先”，甘泉苑，作为甘泉地区大型老破小社区，过去一年的跌幅之大，让人抓狂。

甘泉苑，普陀区最东北角上一个大型公房小区。

小区位于普陀、静安、宝山三区交界之处。小区东南面为志丹路；东北面为沪太路；西北面为灵石路；西南面为平利路，整整一个完整的街区。东北、西北都是与静安区交界，西南面斜对面不远处即是宝山大华，南面是普陀甘泉，可谓是三不管地带。交通上，目前距离地铁7号线大华三路站稍近，但是，小区太大，绝大多数距离地铁站很远；不过，在建的地铁20号线平利路站就在小区东南角上，一旦开通将大大便利出行；不过，目前出行确实不是很便利。

甘泉苑生活配套，也还不错。东北到大融城不到600米，东到大宁公园不到500米，南到甘泉公园不到300米，

东南到同济医院不到300米。附近邻里1号中心、五冶广场，以及边上的灵石路，都是很闹猛，银行邮局都近在咫尺，四周烟火味很浓，附近设施能够满足生活需要，对于自住来说，还不错，算是安静的社区。尤其小区南侧即是普陀体育中心，方便人们运动健身。

甘泉苑规模很大，小区也不是很老。小区是西部集团开发，1986-1989年之间竣工，在甘泉宜川地区多是50-70年竣工的情形下，这个算是比较新的小区了。社区包含平利路21弄,灵石路1082弄,志丹路501弄,平利路41弄,平利路87弄等几个弄堂，总计有121幢，合计近3200套房子，算是单体很大的一个公房小区。小区绿化还不错，超过33%，内部有一个百姓小广场，规模不小，也比区域内很多小区要好得多。目前小区的物业由威斯特物业管理，物业费为0.8元/平方。整体上看，甘泉宜川地区，该多层建筑也算域内佳品。

甘泉苑小区与一般公房小区一样，户型以2室和1室为主，朝向也是各式各样。小区一房面积段在31-47平方之间，45平方以下者比较方正，以上者户型比较奇特；

2房面面积段49-84平方之间，其中55平方左右者，以及70平方以上者户型都比较差，其他户型还不错；

3房户型比较少，面积段多在75-81平方之间，户型还好。

由于多增建筑，得房率比较高。该小区目前已经加装了电梯30多台，后续还在加装之中，未来或许或大变样。

甘泉苑最近一年多的价格变化也很大。不要看小区很大，但是，房子挂牌出售率很低，整个小区在售房源只有20套，挂牌率不到0.7%，这在全市都是超级之低的。要知道，同样是3200多套的世茂滨江花园，挂牌有240套左右，可见，这里挂牌率有多低。目前小区挂牌均价，根据上海绿军数据6.03万元/平方，近半年成交均价为6.12万元/平方。