九亭，松江那个特殊的区域，众多网络文章、视频说其房价要崩了。几天前，我写了一篇关于九城湖滨国际小区价格变动的文章，可以看出，九城湖滨小区跌幅也就是20%左右，仅从这个小区，似乎看不出北九亭的价格变动情况。毕竟，九城湖滨是那个区域的品质小区代表，毕竟那个区域还有很多一般小区。今天我们就关注那个区域另外一个大型普通小区——绿庭尚城，详细比照后发现，绿庭尚城过去一年的跌幅比九城湖滨要大得多，简直可以说是一塌糊涂。

绿庭尚城，对于这个小区，小编可谓是相当熟悉。12年前，该小区还在卖一手房的时候，我就数次去看过。至今记得，彼时所在公司的大领导带着我们整个区域150多号人，3辆大巴车，浩浩荡荡去踩盘的事情。那个时候，对于这个小区没有什么特殊的概念，就是一个感觉：远！因为彼时，贝尚湾也在卖，比绿庭尚城距离地铁近，且品质也要比其好，加上户型也是不敢恭维，自然没有什么特殊的概念。毕竟，12年前的九里亭街道与现在比，那是不可同日而语的。2年前，小编有几个客户考虑九里亭的房子，我也去带看过几次，自然不会陌生。

绿庭尚城，与九城湖滨国际小区其实是邻居。

以沪亭北路为轴线，分列于西东两侧，只是小区品质差得远。绿庭尚城位于沪亭北路与涞寅路交叉之西北侧，行政地址为涞寅路658弄，北靠亭知路，东邻沪亭北路，西为九杜路，南则沿涞寅路。小区内以横泾港河为界分为东西二区；另外小区北侧有一条东西走线的河道，把66-91号隔在河北岸，这也使得这些房子成为正对河流的河景房。配套上，小区东南角为摩立盛汇广场和贝尚坊生活广场。

南到九亭金地广场也就是700米左右；

交通上距离地铁9号线九亭站千米左右，不算很远，但是也不近，开车上高速比较便利一些。小区南侧就是九里亭公园和九亭四小，配套还算可以。当然，不是没有缺陷，没有一个像样的医院，成为了九里亭的硬伤。

绿庭尚城，上海足够大，房龄不算老，但品质比较一般。

该小区由上海绿庭房地产开发公司开发，2008-2021年竣工，其中10-24号、35-40号为2008年竣工；25-33号2009年竣工；41-58号为2010年竣工；59-80号为2011年竣工；81-86号为2013年竣工；东北角上87-89号那点点为2021年竣工。小区合计有89幢房子，3936套。小区车位比较充足，有地下车位2000个，地上车位1700多，户均近一个，明显没有人车分流；小区绿化，查数据说是30%，小编感觉应该在40%以上。

因为小区河景和绿化看上去还是比较多，只不过那些绿地不是草坪，就是自然生长的荒草而已，故此看上去就像完全动迁小区一样没有品质。小区目前有复瑞物业管理公司在管理，物业费为1.56-1.60元/平方之间，绝大多数为1.58元/平方，看物业费你就知道，不可能是高端物业，没有会所，就是普通小区的设置。

小区由小高层和高层组成，建筑类型有板楼、塔楼和板塔结合等各种样式，梯户比上也比较复杂。整个小区都是14-27层小高层和高层组成。小高层建筑基本上都是14-18层，都是板式住宅，绝大多数为1梯2户，唯有93号为1梯3户。高层即有板塔结合，也有塔楼建筑，绝大多数半塔结合；梯户比上，多为2梯4户，14-24号为总高27层，2梯4户；45-47号、51-53号为22-24层，2梯6户之塔楼建筑。小区的楼间距感觉还是很大的，没有一般小区的拥挤感觉。

由于小区建筑类型上有板式，有塔楼，直接造成了小区户型也是千奇百怪。小区户型设置上，以2房、3房户型为主力，1房户型为辅助，4房户型为点缀。其中1房户型面积段一般在66-72平方之间，户型上整体不错，部分有卡角。

2房面积段多为66-103平方之间，也有复式大户型2房，其中100平方以下的标准层面积房子相对方正，或为全南，或南北通；只103平方左右的房子，户型比较差。

标准3房面积段在87-188平方之间，有复式，有平层，平层多为南北通，超过115平方的房子，多为飞机户型，很是方正。

至于4房户型，正宗4房很少，多为特殊户型，一般是复式；而平层4房多为3房户型改动而成。

虽然小区户型千差万别，不过，得房率不算低，在80%左右，绝对是实惠型。 绿庭尚城小区，挂牌出售率很高。我查询了一下数据，上海绿军内网挂牌一出售有139套之多，外网展示也有113套，挂牌出售率超过3.5%，比隔壁九城湖滨还要高。根据外网展示数据，目前小区挂牌均价5.2万元/平方，半年成交均价为4.6万元/平方。在售中，2房44套，3房54套，1房33套，4房仅仅5套，因为还有3个车位在卖，3房和2房出售主力，与户型分布很吻合。目前在售房源之中，单价在4.6万以下者有22套之多，甚至2套1楼，单价只有3.2-3.4万之间。

4.6万以下单价的房子之中，有中间楼层者，有高区者，全南户型有，南北也有。

总之，按照目前的报价，4.2万左右成交，基本上都不是问题。当然，如今1房的价格还是相对贵一些，这在任何小区都是一样的，中高区以上报价还在5万以上。整个小区，综合成交均价，基本上已经在4.3万左右了，毕竟成交低楼层还是很多的。

我们去看看今年2月-4月上旬的成交记录吧，那时是今年房价的高峰，之后是急转直下。2月至4月上旬，上海绿军成交绿庭尚城房子10套，成交均价是5.58万元/平方，如此均价，可以说是该小区的高峰。

成交房源1房、2房、3房都有；高层、中层、低楼层也都有，算平均价是合理的。

再看看今年10月以来的成交情况。10月以来，上海绿军成交该小区4套，全部是中高楼层，成交均价为4.45万元/平方。

全部在11月5日以前的价格。如今，诚如我们上文所说，4.3万元/平方左右就是成交均价，不管业主是否能接受，客户的接受度就在那里。拿第一季度5.48万的均价，比较现在4.3万的均价，半年多年，每个平方跌掉1.18万，跌幅也在22%左右。这个跌幅小吗？绝对不小，半年少了五分之一多；跌幅大吗？肯定地说，也不算大，距离那种动辄说崩溃的程度，还很远。

如果说绿庭尚城要崩了，那是胡说八道！还是那句话，不能短期跌掉三分之一以上，根本说不上崩了！我们不能拿个别成交当成普遍，更不能危言耸听。那些说九亭房价要崩了的，请你用真实的成交数据来与我对证，否则，你就是胡说八道！至于那些拿十几年前的价格来杠我的人，我懒得理你，你怎么不拿公元前21世纪的房价来杠我呢？岂非更低？

最后附带：哪位网友，需要知道你们小区价格变动情况，请留言，我会根据你的指引去写你的小区价格变动情况。前提，你的房子要在上海！