11月11日，安徽省人民政府发布的《安徽省人民政府关于支持康养产业高质量发展的意见》提出，鼓励康养项目探索REITs等新型融资渠道。
今年7月出台的“1014号文”将养老设施纳入REITs底层资产类别，文件发布后瑞思研究院已组织多场针对新资产类别的研讨交流活动，以下是我们结合研讨成果及调研情况梳理的养老行业以及养老REITs相关事项。
行业概况截至2023年底，我国 60岁以上老年人口为2.97亿，占总人口的比例达到21.1%；预计到2035年，老龄人口将突破4亿人。近日发布的《江苏省老龄事业发展报告（2024）》显示，江苏13市已全部进入中度老年化社会，其中南通、泰州、盐城、扬州已进入重度老龄化社会。截至2023年底，我国有4000万失能失智老人需要全护理养老服务，由于养老床位供给不足和支付能力不足，大部分人未能接受到合理照料。
养老产业的投资模式分为轻资产和重资产两种类型。轻资产主要以租赁为主，同时也包括与第三方养老机构合作签约使用其养老床位；重资产主要包括拿地自建或是收购成熟物业的方式。
根据调研，我国养老项目备案的条件比较严格，在建筑、消防等方面必须达到一定的标准。以消防验收为例，根据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》，建筑高度超过50米的公共建筑被划分为特殊建设工程，在消防设计审查和验收过程中需要提交额外的材料，并接受更为严格的现场评定。部分在市中心的项目可能超过50米，这类项目就很难通过养老备案。
目前，我国登记备案的养老机构约4.1万家，共提供约517.2万张养老床位。据估算，适合作为REITs底层资产、拥有500张床位以上的养老机构约1100家。
养老REITs关注事项目前，养老资产的收益水平总体一般。相关调研发现，60后、70后可能是未来养老服务业需求的主要人群，但距离他们75岁之后入住养老院，大约还有15年的时间差。
以现金流折现法来评估养老资产的价值，重点关注养老项目的运营收入和运营成本。运营收入一般包括床位或房间的租赁收入、餐饮收入、护理收入，通常关注点是项目的出房率。在成本端，占比最高是人员成本，约占30%～50%，纯粹用收益法评估可能会导致资产缩水。如果单个资产规模达不到发行要求，选择进行兼并也可能会遇到产权和项目资产等方面问题。
总体来说，“1014号文”发布后，业界在热切期待实操案例和相关指引。目前养老机构发行REITs积极性存在分化：产业方将REITs视为行业发展的重大机会，但资产权属等合规性要求和收益水平等可能面临障碍；持有较多养老资产的保险机构积极性相对较低，主要因为定位于保险产品配套，纯资产层面的收益率未必能满足需要。
上周，瑞思研究院围绕最新12大资产类别的关注度进行了小范围调研，结果显示，大家对养老设施的关注度仅次于能源，与园区、消费并列第二位。结合调研结果，我们近期也将举办养老主题瑞思公益课，欢迎关注后续预告。
（更多内容请关注公众号“CRF REITs Forum”）
