近日，在上海市委金融办、上海市发展改革委的指导下，由瑞思不动产金融研究院主办、上海城投控股股份有限公司协办的中国REITs发展2024年会在上海成功举办。以下为泰康资产管理有限责任公司金融产品投资部负责人瞿艳在圆桌对话环节的发言整理。

问题1：首轮扩募一年多后将迎来新一轮扩募潮，在当前市场环境下，对新一轮的扩募有什么期望，可能面临哪些新的挑战和问题？

瞿艳：扩大REITs持有的底层资产的数量，可以有效降低单资产波动的影响。REITs单标的持有的底层资产较少，容易因为单个资产表现的偶然性波动引发REITs的波动。另一方面，资产的扩充也有利于形成头部REITs的优质资产组合。因此我们整体上还是希望进一步加速REITs的扩募，推动更多REITs常态化扩募，特别是对于审批中的项目，建议缩短扩募的审批周期。

扩募过程中，对于以配置策略为主的耐心资本，最大挑战可能在于对扩募资产只能被动接受。建议可以引入和首发类似的估值调整机制，避免随着市场的变化，因估值过高引发的发行难度上升。

扩募过程中要避免资产类型的过度多元化，使管理资产专业化、聚焦化。适度装入多元的优质资产可以提振资产估值，但从国内外经验来看，过度的多元化经营一般都会形成资产的折价，因为多元化会使整个REITs的特征属性模糊化，而且多元化经营对运营要求更高，很难有公司在多个行业都能做到优秀。另外，通过REITs持有不同资产进行多元化分散风险，不同资产比例短期难以调整，不如投资人通过不同的专业化REITs构建分散化组合更为灵活有效。

问题2：耐心资本在一级、二级公募REITs投资策略上分别有什么差别考虑，如何做好一二级投资的平衡和联动？

瞿艳：一级投资需要更多关注资产在较长周期内的发展趋势，以及在持有期结束后资产的退出情况。因为一级投资需要有一定的持有周期，在持有周期内资产组合无法卖出，需要对3~5年的发展趋势有一个清晰的判断，对资产的确定性要求会更高，尤其是对资产所在周期的判断是最重要的。

二级投资对资产和市场的跟踪更为重要。因为资产有较强的流动性，而且伴随着流动性有更多的价格波动，资产的选择范围会更大、可投的标的也会更多，可以对全市场进行性价比的比较。投资不仅需要关注中长期的逻辑，还需要关注资产间短期边际的变化。

一二级投资核心都是选择优质的资产，最终体现在投资收益上，因此在筛选优质资产上目标都是殊途同归的，差异可能在于二级市场流动性带来的投资策略上的差异。

问题3：为什么说REITs是耐心资本一个比较好的配置领域？

瞿艳：REITs本质是实物资产（基础设施和不动产）通过证券化实现在二级市场的直接流通。REITs的底层资产是重资产，其承载的是围绕这个基础设施展开的经济活动，追踪到最终端的需求端，都是与在其之上的特定经济活动相关，因此，基础设施资产的需求更多呈现出相关行业β的特征。对于制造业和服务业的单一企业，受技术路线、政策或地缘政治等影响，产能利用率和订单都可能出现巨大的波动，因此单一企业的α属性也会更强。

整体上，基于重资产产生的现金流，长期中的波动预期相对于其他权益资产会更小。而耐心资本能够实现长期配置的资产，一般都是越稳定配置的期限越长，所以有更低波动预期的重资产更适合耐心资本拉长投资期限进行配置。