近日，在上海市委金融办、上海市发展改革委的指导下，由瑞思不动产金融研究院主办、上海城投控股股份有限公司协办的中国REITs发展2024年会在上海成功举办。以下为九州通医药集团股份有限公司副总经理苏熙凌在圆桌对话环节的发言整理。

问题1：九州通是细分领域的行业龙头，请您介绍一下行业特征。

苏熙凌：九州通医药集团为总部在武汉的科技驱动型的全链医药行业综合服务商，也是全国最大的民营医药商业龙头，在医药行业中主要处于中游，上游主要是药械的生产企业，下游是四大终端——医院、药店、诊所、电商平台。从中游起家，九州通也覆盖了上下游，所以提出了“三新两化”战略，即新产品、新零售、新医疗，数字化和不动产证券化战略。

“三新”战略覆盖九州通集团主营业务的上下游。新产品战略方面，通过持有人、代理及OEM等方式，获得产品的所有权、特许经营权或销售主导权，提升新产品竞争力和盈利水平；新零售战略方面，以新技术赋能旗下“好药师”连锁药店品牌，提升加盟店信息化能力，重塑生态圈，目前已实现直营和加盟门店总数约3万家；新医疗战略方面，整合专病服务、线上运营、保险服务等能力，为诊所提供品种供应、IT系统、运营增值服务，搭建诊所运营体系，打造“九信诊所”品牌。

支撑核心竞争力的两大支柱是数字化和不动产证券化战略。医药行业是一个高门槛、高壁垒、强监管行业，九州通集团能够在行业中脱颖而出，离不开数字化的核心竞争力。集团所有的管理体系、物流体系、销售体系都是用数字化来支撑的。集团送达到每一位消费者的药就不会出错，准确性、及时性都可以得到保证。九州通集团的slogan是“医药通九州，健康送万家”，底层依靠的是数字化和智能化支撑起的供应链体系。

另一个支撑是不动产证券化，九州通集团是实业企业特别是医药行业中，少有的把不动产证券化上升到集团战略的企业。因为九州通集团在发展过程中，累积了大量的医药仓储资产，是全国最大的医药仓库业主之一。这些基础设施原来在集团体系内是沉淀下来的重资产，希望通过不动产证券化战略重塑轻资产运营商业模式，通过全力推进“公募REITs+Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台的搭建，以盘活公司资产，实现轻重分离，助力主业和“三新”战略走得更远。

我们也很高兴在上交所、证监会及各级领导的支持下，汇添富九州通医药仓储物流REIT于9月24日被上交所正式受理，本项目底层资产为位于武汉总部的全国中心仓——东西湖现代医药物流仓库，力争年内能发行成功，有望成为国内医药行业首单公募REITs、医药仓储物流行业首单公募REITs以及湖北省首单民营企业公募REITs。

对于一个不是做不动产起家的企业来说，我们觉得REITs市场是一个革命性的创新，是一个对国家发展有引领作用的平台，公募REITs不仅是一个融资平台，而且能改变医药流通行业生态发展。在没有REITs平台之前，医药企业建仓库只能自建自用，因为医药流通行业壁垒高，需符合GSP监管导向，一般的仓储资产达不到医药仓库的标准。三方医药物流行业须满足现代医药物流的要求，必须具备数智化的计算机信息管理系统（系统）、满足高标准的医药仓储基础设施（资产）、全过程质量控制体系（质管文件）、符合质量管理体系的组织（组织）和专业的医药仓储运营管理人员（人员）。在原有的重资产模式下，九州通集团虽然过去10年净利润的复合增长率达到16%，但近几年仓库建筑面积增长率约3%，主要原因也是没有一个好的平台，让集团实现轻重资产分离。

第二，我们也认为REITs平台是一个非常好的价值发现渠道。如果没有REITs，三方医药物流仓库这样一类跟产业结合很深、比较有特色的资产，是没有办法实现市场价值发现的。九州通集团体系内的医药仓储资产基本没有做融资，因为若按成本计价或简单的用重置成本法计价，并不能体现医药仓储资产的价值。九州通集团的医药仓储资产价值与医药产业和医药流通行业息息相关，医药仓储资产里放的都是高价值的药品，跟一般的商品不同，能支撑起的现金流是非常充裕的。如果没有REITs平台、没有公募REITs的价值发现功能，九州通集团和一般的金融机构合作时，医药仓储资产的价值可能大大被低估。

第三，医药仓储资产需要大量的数字化和智能化设备去驱动，这样的隐性价值在没有REITs平台之前也很难体现。因为现代医药物流仓储的数智化程度高，医药仓储的坪效都远高于一般的物流仓储，这部分的溢价只有通过公募REITs平台的充分披露才能显现。

借助这次REITs的发行，我们很有幸给医药仓储赛道打开了一个给投资者、广大民众了解的窗口，也借此机会将医药赛道、医药仓储行业的增长红利，跟更多的投资者和老百姓共享。医药商业行业复合增长率一直都很好，过去4年九州通集团销售复合增长率为10.8%，高于医药流通行业平均销售收入增速5.3%。在公募REITs常态化发行的背景下，我们希望不动产证券化战略能够加快实现，同时希望我们这次的创新能打开医药不动产领域，也欢迎更多投资者关注更多、更优质的医药仓储资产。

问题2：从医药仓的大行业来讲，九州通具体属于药品流通行业。仓库是不动产，属于仓储领域，请介绍一下医药仓库跟一般仓库有什么差别？

苏熙凌：我们有三个“好”跟大家汇报一下。

第一个“好”，我们是一个好的赛道。医药仓储REITs的底层增长逻辑是医药产业的稳定增长，这是一个万亿级的产业，也是一个刚需产业，资产的底层逻辑是跟人口老龄化、电商化、产业集中度提高息息相关的。首先，人口老龄化已经很明显了。根据去年底的数据，中国65岁以上老人占15.4%，我国已进入深度老龄化社会，老百姓用药需求是非常强劲的。其次，医药零售行业正在电商化。现在大家习惯在网上购药，电商化驱动着社会需要更多的医药仓储资产，我国现有的2500多万方的医药仓库是远远不够的。最后，医药行业的监管强度很高。因为我国对人民用药安全要求是很高的，整个行业的标准高，导致资产的标准也很高。

第二个“好”，九州通集团首发公募REITs和首期Pre-REITs都拿出了集团最好的资产。现在首发的公募REITs——东西湖医药仓储REITs底层资产是位于武汉总部的全国中心仓，约17.2万平方米，是整个华中地区最大的医药仓，无论是武汉还是周边都没有完全可比的医药仓库。该仓库被国家发改委、商务部和中物联协会评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，这是医药流通行业唯一获此殊荣的医药仓储物流设施，九州通物流也是湖北省唯一获得这一称号的企业。因此，资产收益的稳定性非常好，九州通集团拿出了十足的诚意。Pre-REITs也计划于年内发行，底层资产是位于上海、杭州、重庆的核心资产。希望借助九州通公募REITs和Pre-REITs的发行，让更多投资者了解到医药仓储行业这个赛道的优质资产。此外，九州通体系内还有不少优质GSP医药仓储资产，覆盖了全国96%的行政区域。

第三个“好”，我们有一个好的战略，即不动产证券化战略。这是个“一把手工程”，从集团的顶层设计去支撑整个REITs、Pre-REITs产品的发行，从资产的筛选到产品的落地都有一整套的战略体系去支撑。立足于不动产证券化战略，九州通集团着力打造从公募REITs到Pre-REITs的全生命周期产品体系，以公募REITs发行为标准和目标，逐步孵化不同阶段的资产，与资本市场保持高效联动。

在这些方面，九州通集团做了很多努力，希望让投资者看到我们是一个“三好学生”——好赛道、好资产、好战略。

鸣 谢

中国REITs发展2024年会的成功举办离不开会议的协办单位、支持单位以及我们的会员单位、国际合作伙伴等的大力支持，在此向他们表示感谢。今后，让我们继续携手推动中国REITs市场生态建设！

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