近日，在上海市委金融办、上海市发展改革委的指导下，由瑞思不动产金融研究院主办、上海城投控股股份有限公司协办的中国REITs发展2024年会在上海成功举办。以下为上海睿投私募基金管理有限公司总经理周磊在圆桌对话环节的发言整理。

问题1：新资产类别正逐渐进入市场，同时不少REITs发布了扩募公告，怎么来看这两块的机会和挑战？

周磊：预计公募REITs市场将进一步扩容，并为投资人提供稳定收益。本次年会召开的时间在“一行一会一局”出重大政策前夕，同时今天上午政治局会议召开，有其他的重磅政策正在推出。作为投资人，一方面要高度关注外部变化，另一方面要仔细观察，这次政策有很多是第一次出现的新内容。观察所有的相关政策，对REITs来说都像是量身定做一样，从提高流动性到引入长期资本，从收购、兼并到市值管理。根据与监管部门的交流沟通，我发现今年监管方的工作重心从发行融资变成了市场稳定性和投资人回报。因此，我的判断是今年公募REITs的发行量和投资收益会超过2023年。

市场扩容的下一步是提高质量。目前（编者注：截至9月底）我国公募REITs有45只，新加坡是40只。我们45只产品的市值是1200多亿元，而新加坡40只产品的市值达5000多亿人民币。日本有58只REITs，现在的市值是7000多亿人民币。我们的产品数量很可能在年底超过日本成为全球第二，明年甚至可能达到100只，但我们没有任何一家在深度、广度、资产分类等方面能达到全球顶尖REITs的水平。

问题2：结合一二级市场，不动产资产定价的锚在哪里？

周磊：第一，千头万绪总是“投”。不动产价值锚一直是市场纠结的问题。关于这个问题我个人认为，市场公认的价值基础，也就是资产的公允价值锚，是投资投出来的结果，而不是设计想象和计算出来的。公募REITs的价值锚3年来都没有完全清晰，和市场建设投资初期、整体发展成熟度等诸多因素有关。人们一直想通过外部融资额、评估值、理论框架或计算方法来提前确定一个标准，让所有投资者被动接受去投资，实则并非如此。所有的价值锚都是靠投资者在不同社会环境、经济周期，如考虑汇率、利率、文化、天气甚至投资者性格等诸多因素影响下的市场环境中不断投资积累，从而达成共识，用实际投资投出来的结果，并非简单设计想象和计算出来的。所以，REITs的价值锚要求市场的深度、广度，投资的多样性丰富积累、相关法规政策配套到位，在各种不同环境变化下自然而然能通过投资实践得出公认的、自己认可的价值锚，它不是恒定数值，而是一直在变化。所有交易价格围绕着市场大家公认的价值标准波动，逐渐接近或放开。

第二，因一级市场流动性不足、二级市场投资同质化，不动产投资出现一二级市场收益率倒挂现象。央行在便利互换中提供的基础标的为流动性最佳的国债和央行票据，其标的作为高流动性资产，是大家公认投资出来的标准折溢价。再看另外两条政策，收购兼并政策旨在盘活所有一级可交易资产。中国REITs与国外相比，缺乏真正的收购兼并，目前出现了奇特的现象，一级和二级市场收益率倒挂。正常情况下，流动性越好的上市资产应溢价率越高，但实际并非如此。原因有三：一是一级市场未真正流动起来，资产装入等过程非常复杂，环节未真正打通。收购兼并未给予流动性，必然导致流动性溢价偏移。二是二级市场上市资产还大多数为单一类型或区域资产，受宏观经济和微观经营影响比较直接明显，还未出现真正的跨区域、同类型的规模上市龙头。三是投资者呈现债券化、同质化的现象，缺乏不同类型投资人，包括考核及不同风险偏好等因素。结果是在短期初创市场中，定价出现同涨同跌；流动缺失时，则出现明显折价。

实际上，当收购兼并在一级市场流动起来时，上市REITs为一级市场提供了标识和标准。同时，二级市场的市值管理让REITs上市公司从融资方变为投资方，确定价值取向，提供另一种流动性。当央行提供普适流动性，加上上市公司自身内购、外购资产、增持、回购等提供的多样流动性，投资者得以根据自身不同的风险偏好进行选择。一旦市场上的流动性提升，资产折溢价和资产价值锚将出现令人满意的结果。

问题3：对目前新兴的REITs资产类型有什么判断？

周磊：第一，大逻辑必须正确，跟随国家政策。不能违背国家发展方向和全球趋势，不能对各种变化无动于衷。当前国家提出发展“新质生产力”，相关资产会发生翻天覆地的变化。所以我们必须拥抱新的、由国家核心推动的新质生产力相关资产，因为这些资产是国家在政治、经济等各方面都重点考虑的。

第二，选择龙头产品，不轻信新资产的类别神话。REITs有着与股市不同的天然逻辑。REITs实际上是成熟资产，并非裂变资产或梦资产。股市往往遵循从小到大的裂变原则，企业可以由小变大。而REITs是成熟类资产上市，它的规模增长是依靠有成熟经营经验的相对行业龙头企业通过收购自身资产或外部资产，从而成为REITs资产上市的龙头。所以，我们在投资REITs时一定要选择其中的龙头，能够成为龙头的REITs才是REITs中最好的投资标的。

第三，合适的价格。不要认为上涨的就是好行业，好行业若没有好价格也不行。比如一些收费收益权、经营权资产所属的行业，很多都受制于国家政策的变化，非常敏感。当前的价格是否充分考虑了国家政策变化的风险，这是需要考量的。现在市场化资产的变化会迅速体现在价格上，当价格将风险体现得较为充分时，资产相对就会便宜。在我看来，投资最为关键之处是既能选择有潜力成为龙头的资产，又能在价格低廉之时进入成为其股东，这样的公司必定会给予你丰厚的回报。如此一来，伴随它成长为龙头，而你也将成为龙头投资者！

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