文丨瑞思研究院
一、市场观察1.市场概况
2024年10月，招商基金蛇口租赁住房REIT、华泰宝湾物流REIT深交所正式上市交易。国泰君安济南能源供热REIT、中金亦庄产业园REIT、南方顺丰仓储物流REIT、易方达华威农贸市场REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT收到沪深交易所的反馈意见。
10月REITs市场震荡微跌，月初，中证REIT全收益指数（932047）经历一周左右的波动，中旬开始逐步走低，截至24日收盘微跌1%。
产权型REITs中，消费板块是REITs市场唯一获得增长的板块，月度涨幅0.08%；保租房板块表现较弱，下跌3.41%。经营权型REITs中，高速公路、能源、生态环保板块均小幅下跌，高速板块跌幅1.70%。
2.政策动态
（略）
二、公募REITs三季报观察2024年三季度，41只REITs发布三季报。本季度REITs业绩普遍承压，不同板块之间以及板块内部的REITs表现出现分化。消费基础设施运营稳中有升，保障性租赁住房经营表现较为平稳，市政环保和清洁能源板块内部分化较为明显，高速公路板块环比有所修复但同比仍为下跌状态，产业园和仓储物流基本面承压较为明显。
1.消费基础设施——EBITDA均超预期完成
得益于促消费等利好政策，消费基础设施REITs板块整体业绩表现稳中有升。其中，市值占比最高的华夏华润商业REIT的EBITDA环比上涨9.3%，出租率维持全板块最高水平的99.3%，头部作用凸显；此外，华夏金茂REIT本季度租金平均上涨5.1%，展现了底层资产良好的增长性。
2.保障性租赁住房——维持韧性表现
保障性租赁住房板块三季度EBITDA完成率大部分都在25%以上，各项目的出租率也维持在50%以上。具体来看，租金折扣较深的两单项目——红土创新深安居REIT和华夏北京保障房REIT的出租率分别下降1%和1.7%，一定程度上可能与其产品定位而造成的配租效率较低有关；两单相对市场化的保租房项目经营表现分化，华润有巢项目整体出租率下降1.6%，城投宽厅项目出租率提升2.4%.
3.市政环保——污水处理项目业绩增长较好
三季度，富国首创水务REIT污水处理量同比增长3%，EBITDA也实现了9%的同比增长；中航首钢绿能REIT由于北京市进一步推动垃圾分类工作和提升全市生活垃圾焚烧处理能力，项目生活垃圾处理量下降较为明显，环比降幅11%，同比降幅达19%，EBITDA同比下降20%。
4.清洁能源——板块内部分化明显
中信建投国电投REIT三季度业绩明显改善，上网电量同比增长44%，发电收入同比上涨38%。鹏华深能源REIT出现上网电量和电价双降，EBITDA同比下降29%；中航京能光伏REIT受到光资源减弱的影响，EBITDA同比下降10%；中信建投明阳智能REIT项目整体上网电量同比下降7%，底层资产之一的红土井子风电场上网电量降幅达17%。
5.收费高速——同比降幅收窄
三季度作为收费高速项目的车流旺季，所有项目的EBITDA数据均迎来上涨，经营同比表现较二季度有所改善。但相较于2023年同期，大部分项目的EBITDA和车流量仍出现不同程度的下降，仅有华夏越秀高速REIT和华夏中国交建REIT分别录得2%和6%的车流量涨幅。
6.产业园——工业厂房资产业绩稳定性凸显
产业园板块三季度的整体数据有所下行，大部分项目的EBITDA同比和环比均负向变动。从经营数据来看，行业整体供需关系仍面临一定挑战，板块内仅有国泰君安东久REIT和华安张江产业园REIT环比分别上涨3%和4%，但租金水平均有不同程度地下跌，“以价换量”策略可能是未来一段时间内的常态。
7.仓储物流——板块整体承压
仓储物流板块三季度同样面临行业供需关系的挑战，各项目收入同比均有不同程度地下跌。其中，中金普洛斯REIT出租率同比下降3.5%，租金水平同比下降0.5%；红土盐田港REIT出租率同比下降2.7%。短期来看，各项目的定价策略可能仍在调整中，“以价换量”的趋势未来或更为明显。
三、瑞思研究院活动集锦瑞思月度会：收费高速行业洞察与REITs投资策略分析
（一）收费高速行业经营情况分析
1. 高速项目收益相对稳定，关注项目经营期的支出情况
一旦决策投资，影响因素较少，如果政策和规划因素不改变，主要与经济社会发展态势相关。包括维护、养护、预防性养护、修复性养护（大中修）、管理和其他支出。
2. 高速项目投资要点
判断一个收费高速项目的要点应包括：项目所处区位、项目所占据的通道、项目连接的节点、项目的替代路径、其他影响因素。
（详情略）
3. 行业现状
高速公路行业已进入成熟期末尾，新增路段和改扩建路段的盈利压力较大；未来新增路段主要集中在中西部地区，东部地区路网已相对成熟；成本逐年增长，从2013年每公里7000万增长至2020年的1.3亿，部分高速公路单公里造价甚至达到10亿以上。
（详情略）
4. 面临问题
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5. 未来投融资走向
传统基础设施投资收益率快速降低，未来投资空间小；交通基础设施向立体、综合交通发展，但投资体量有限；未来交通的智能化、绿色化，需要较大的投资机会才能实现趋势的扭转。
（二）收费高速运营提升要点
1. 基本背景
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2. 提升要点
围绕收费权、广告经营权、服务区经营权、沿途管线租赁等权益，强化内控管理；通过引流增收、降本增效、加强成本管控，提升企业竞争能力和盈利能力；探索管理输出，树立市场品牌，把握国家政策导向，实现企业可持续发展。
（详情略）
3. 高速公路发行REITs的机遇与挑战
（1）机遇
财务指标优化，REITs发行后资产增加、负债减少，资产负债率下降，融资空间增加；运营管理专业化，REITs推动运营管理市场化、专业化、高效化，成本支出透明化和精细化；企业知名度提升，REITs提供资产上市平台，提升企业知名度，扩大资本和产业合作，降低融资成本。
（2） 挑战
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（三）高速公路REITs投资要点
1. 投资逻辑
重视高速公路的现金流和分派率；偏向长期持有，但也关注二级市场价格和退出机制；优先选择经济发达、活跃地区的高速公路；重视高速公路的运营管理细节，如导流措施、维护频次等。
2. 投资人关注点
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3. 市场前景
公募REITs市场将从首发为主转向扩募为主，市场将健康发展并逐渐成熟；高速公路REITs是公募REITs市场中最重要的支柱行业，对于配置型机构投资者而言，是必不可少的资产类别；高速公路的业绩反转相对较慢，与产业园、仓储物流相比，高速公路的主体和人为干预效果较差，业绩反转不会立竿见影。
四、活动预告2024年11月～2025年1月，瑞思研究院的会议与活动暂定如下：
注：完整版月报仅向会员单位提供
（更多内容请关注公众号“CRF REITs Forum”）
