近日，在上海市委金融办、上海市发展改革委的指导下，由瑞思不动产金融研究院主办、上海城投控股股份有限公司协办的中国REITs发展2024年会在上海成功举办。以下为普洛斯中国资本运营副总裁王敏思在圆桌对话环节的发言整理。

问题1：对REITs市场扩容以及扩募的看法是什么？

王敏思：新资产类型做新的IPO对原始权益人而言是好事，但对投资人来说考验更大。资产类型增加，使底层资产判断和估值更繁杂，筛选出好资产和好运营管理人是不容易的。REITs是持有稳定现金流且有持续稳定分红的产品，属于中风险、中收益的类型，能给投资人带来相对稳定的回报。以普洛斯REIT为例，作为首批IPO项目，3年半时间已有8次分红，整体分红金额接近8.5亿元，这是实实在在分给投资人的收益。今天圆桌的主题是“耐心资本”，从长期来看，每位投资人都希望在长期视角下获得稳定收益。

下面，我从原始权益人的视角来聊聊扩募带来的挑战以及期望。普洛斯REIT是4单首批扩募的产品之一。创新型金融产品的每一步都不容易，我们与国家发改委、中国证监会、交易所多次沟通才走通扩募路径，虽有不尽完美之处，但监管部门和市场都在不断调整优化。

第一点，产权类REITs的扩募定价面临平衡新老投资人利益的挑战。大部分产权类REITs（除保租房外）目前处于偏水下位置。扩募需要平衡老投资人和新投资人利益，老投资人收益不能被摊薄，而新投资人不止投资新增的扩募资产包，还需一并考量老资产包。在此过程中，考验着公募基金管理人以及原始权益人的择机与择时能力，需要依据市场情况、运营状况以及整体判断，在获得无异议函后准确把握扩募的时机。

第二点，多层次REITs工具有效衔接的挑战。对于较市场化的原始权益人来说，存在打通一级和二级市场，实现从Pre-REITs到公募REITs资本循环闭环的需求。普洛斯自2003年进入中国市场以来，在中国70个地区市场，投资开发和管理运营着450多处物流仓储及制造研发等产业基础设施，面积近5000万平方米，其中绝大部分由私募基金持有，这些资产经过私募基金投资人甄选已具备进入REITs的条件。普洛斯在其中占比在5%～10%，但目前由于技术条件，如原始权益人认定或监管硬性投资比例等，还有一些堵点需要打通。

第三，期待未来公募REITs能够充分利用正向杠杆。在宏观利率下行过程中，发行人及公募基金管理人从为投资人创造更高收益的角度出发，希望借用便宜的杠杆。但目前受制于公募REITs的结构，无论是ABS还是公募基金，都无法进行对外借款。这使得想用杠杆时，无论比例多少，大部分银行的授信仍与原始权益人挂钩。而公募REITs是资产隔离的产品，原始权益人出售资产后，其角色变为外部资产管理人，提供资产服务为投资人创造更多价值，此时资产已不属于原始权益人。这是一个技术问题，希望在“一行三会”的大力推进下，REITs能够在这方面有长足的发展。

最后，普洛斯与在场的原始权益人观点一致，都将公募REITs平台视为战略性平台。普洛斯希望实现一年1～2次的常态化扩募动作，同时将自身资产管理能力赋能到整个公募REITs平台，致力于打造像领展REIT、丰树REIT一样的公募REITs蓝筹股标杆。

问题2：很多投资机构同时在看公募REITs、持有型ABS、Pre-REITs或私募基金，从资产方视角来讲，如果同时面对这几种产品怎么去考虑？

王敏思：首先梳理一下普洛斯参与不动产基金的时间线。2014年，普洛斯与国外众多主权基金合作成立首个以中国仓储物流为底层资产的美元基金。2017年，与中国人寿合作设立200亿的半盲池收购基金。2018年，作为上海证券交易所首个发行底层资产为仓储物流的储架式CMBS，规模达50亿。2021年，公募REITs上市。普洛斯历经了所有产品类型，目前正与交易所沟通持有型不动产ABS事宜。

在当前经济下行的形势下，各类不同类型的产品为投资人提供了配置各类资金的载体。这些载体可能适配于不同的资金属性和期限，投资人会自行选择适合他们投资的产品。市场资金是充裕的，我们在更多地思考如何为投资人、为耐心资本创造更好、更长期的价值和稳定回报。

无论是作为私募基金、基金管理人还是资产管理人，其实更多的是一个修炼内功的过程。在宏观经济环境较为严峻的情况下，如何把资产管好，与同行业相比，为受益人带来更好的α收益至关重要。

普洛斯的资管体系给予了投资人更多信心，在仓储物流领域颇受关注。无论经济环境如何变化，普洛斯的运营能力都能为投资人带来相对稳定甚至“烫平周期”的回报水平，能够在投资人不再追求持续高增长的情况下，先控制住收益下限，给予投资人稳定回报。在此基础上，普洛斯基于自身强大的资管能力，通过存量盘活、增量拓展、改造升级等一系列尝试，为投资人创造超额收益。

我认为并非仅仅是产品多样化的问题，如今投资人回归到甄选资产管理人的打法，关注的是资产管理人在投资人完成配置后，能否给予其长期稳定回报的能力。

问题3：比较感兴趣的资产类型有哪些？

王敏思：普洛斯一直是新质生产力的赋能企业，涵盖仓储物流、数据中心和新能源。因此，除物流之外，普洛斯比较关注的其他类资产就是数据中心和新能源。

在国外，这两个资产可以相互融合，原因在于其用户的同一性。数据中心租户多为互联网大厂、政府部门或移动电信公司。尤其是在中国，世界500强企业在国内提出诉求要做ESG，在他们进行数据中心甄选及建设过程中，要实现低碳化，所以数据中心和新能源这两件事是完全可以融合的。未来，无论是AI的爆发，还是“3060”目标的推进过程中，数据中心和新能源都是不可或缺的底层基础设施。这两个资产类别是普洛斯极为关注的。

（更多内容请关注公众号“CRF REITs Forum”）