1、存量房贷存在调整的必要

一是，房贷利率不设下限后，目前大部分城市首套房贷利率降至3.1%-3.5%，而去年央行下调存量首套住房贷款利率，北京、深圳、上海、厦门等调至LPR+30/50个基点，大约在4.8%-5.2%，其他城市调至LPR或LPR-20，大概在4.0%-4.3%。因此，这些城市有80-150个基点的降幅空间。

二是，当前，无风险利率继续下降，3%以上的保本理财产品开始消失了，房贷“高利率”的弊端暴露无遗。承接高利率的贷款，买一项价格可能下降的资产（住房），这是非常不划算的。如果不调整，提前还贷会继续存在，导致房贷余额减少。

三是，5.17国家将首付降到历史最低、利率不设下限，政策目的就是稳定房贷规模、稳定地产金融加速器效应，从而改变通缩的局面（CPI、PPI很疲弱），改变内需疲弱。提前还贷会导致这一目标无法达到，只有降低利率，才会鼓励大家持有杠杆，甚至再次加杠杆。

预计，下一步，首先北京、深圳、上海、厦门等高利率存量房贷会下调，调整至LPR-20是可能的，预计会有70-100个基点的降幅；其他城市也会下调，预计会调至3.5%左右的幅度。

2、增量房贷短期内下调空间有限

一是，从本轮利率高点到今年3月份，在2年半的时间里，全国首套房贷利率水平已经下降了215多个基点，二套房贷利率下降了180个基点，降到了历史最低水平。5月份以来，随着利率“不设下限”在各地迅速跟进，主要城市首套、二套房利率又下降了20-30个基点。

二是，自进入2022年以来，银行净息差大幅下行，目前已突破1.8%警戒线。另一方面，居民抢定期存款的趋势愈演愈烈，导致银行资金成本非常高，降息的空间有限。

但是，5.17以后，国家提出房贷利率不设下限，将一直以来官方为银行锚定的“保护利率”彻底取消了，也就是利率在居民房贷领域的市场化。失去了隐性保护的定价锚，迎来的是银行间赤裸裸的竞争。于是，在小幅下降利率的同时，会增加产品创新、门槛降低、优质服务、全面营销等方面的竞争。最典型的就是，气球贷重出江湖！

3、未来房贷利率走势

4月30日的重要会议上，明确了“灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，降低社会综合融资成本”。预计，很快就会降准、降低MLF等，给银行释放无成本的、低成本的资金。这样，就能够驱动银行降低新增房贷的利率。反过来，又会推动存量房贷降息，持续调度所有潜在的买房人加杠杆的动力，这是一个循环。当前，首套房贷利率降至3.2%-3.5%之间，二套房贷降至3.5%-4.0%之间，未来如果降准、降低MLF，预计房贷利率还有下降空间。未来首套房贷将会逐步与无风险理财（3%左右的）靠拢，以降低机会成本，提振市场贷款的积极性。