一场大会,揭露广州城市格局的未来变化。
最近,“2024年世界创新大会”在广州召开,它把粤港澳大湾区崛起的关键,明确点了出来。
即:未来大湾区动力引擎,不再是资金和土地,而是科技创新、人才技术。
它预示着,广州城市发展的重心和价值风口,将从CBD转向科创高地。
|广州航拍图
|广州楼市发布 摄
据了解,今年这一届世界创新大会,规格很高。
光是出席嘉宾,就有省市领导、各国经贸代表、诺奖得主、国内外院士、高校校长等。
其中,各国和大湾区签订了60多份产业与技术合作大单,把科技创新对城市、经济发展的重要性,具象化体现了出来。
而高校作为科创“策源地”,也被推到了台前。
比如清华、北大、港科大(广州)、中大等名校,就扮演了技术输出角色。
|2024年世界创新大会
|图源:大会官网
今年以来,高层频繁提及新质生产力,城市往科创发展的方向,已经很明确。
也就是说,未来包括大湾区在内的很多城市,依靠人才与科创技术驱动,将是常态。
而顶流高校周边,往往是科创氛围最浓的地方。
像中大、五山、大学城等板块,它们周边基本聚集了大量的科研院所、科创企业和技术人才。
换言之,顶级高校对于城市的重要性,会越来越突出。
|广州楼市发布 制图
从更宏观的角度来看,意味着城市价值的中心,将会由过往CBD,迁移至高校周边。
国内外很多著名的科创城市,其实已经证明了这点。
比如斯坦福大学附近的硅谷、清华北大周边的中关村,它们的物业价值,就远远比CBD更高。
|广州楼市发布 制图
而在广州,一些高校房物业,其实也在悄悄跑赢CBD住宅。
比如中大、华农等高校内,就相继有二手房源挂出单价10万+/平房源,叫价姿态比珠城业主还强硬。
|图源:贝壳找房
甚至,拉长时间周期来看,“高校房”的复利,与珠城CBD相比,还有过之而不及。
楼市君梳理数据发现,广州高校周边的很多小区,价格一直在高歌猛进。
像大学城和五山板块,它们周边的一些二手房源,近10年均价涨幅基本达到180%以上。
而珠城部分标杆小区,因近两年行情调整,房价涨幅明显缩水,有些甚至直接被高校房反超。
可以看到,高校房的市场统治力,已经在广州初步显现。
|广州楼市发布 制图
其中,一些顶级高校周边的新房,它们的价值潜力,被越来越多买家看到。
像香港科技大学(广州)旁边的越秀·天悦云啟,今年开盘的时候,就遇到不少投资买家来抄底。
他们认为,楼市行情日益分化,许多CBD物业频繁出现价值“塌陷”,很重要一点就是潜力透支。
高校周边的科创产城,作为城市新兴力量,想象空间更广阔。
港科大作为QS排名比中大还靠前的高校,它带来的价值效应,显然是毋庸置疑的。
因此,越秀·天悦云啟自今年7月入市后,销量一直处于暴走状态。
据了解,项目开盘3个多月,1-4栋的去化,就接近9成左右,和中心区很多流量热盘相比,有过之而无不及。
|项目效果示意图
|图源:项目资料
而且楼市君听说,这还是项目未开渠道的情况下。
由此可见,它的市场影响力与号召力。
事实上,天悦云啟市场引力强劲,“高校房”仅仅只是浅层标签。
更深层的逻辑,还在于它是“产学研居”一体化发展的EOD模式。
它们与硅谷类似,往往具有产业爆发力猛、城市资源明显倾斜、高知人群聚集、高端配套扎堆等特征。
而天悦云啟周边,就是如此。
背靠港科大,产业孵化力强
很多人一提到港科大,只知道它在全球高校的QS排名。
但很少人知道,这所创立33年的世界名校,在科研能力上,一直是国内领头羊。
截止到2024年,港科大孕育的独角兽企业,就超过10家,其中不乏大疆、云洲智能、商汤科技等明星企业。
这种科创孵化实力,堪比黄埔一个区。
难怪港科大,常常被外界称为大湾区“智脑”。
|广州楼市发布 制图
而港科大(广州),则汇集了它所有精粹。
不仅有大量名师教授落地南沙,首批开设的专业,也涵盖了人工智能、数据科学、先进材料、微电子等前沿领域。
未来,整个庆盛校区,将招生超过1.7万人。
这也意味着,港科大将为庆盛片区,源源不断注入科创“活水”。
如今,这样的效果已经初步显现,比如越秀在项目旁边打造的IPARK粤港智谷园区,就是庆盛首个和港科大深度“牵手”的产业基地。
目前,该园区已经引入了120多家科创企业,包括广汽能源、蘑菇物联、三七互娱等。
|广州楼市发布 制图
如果视角放大到整个庆盛片区,情况也是如此。
截止到目前,包括云从科技、小马智行、科大讯飞、海尔、微软等巨头,已经落地庆盛。
可以说,现在的庆盛板块,已经有科创高地的模样。
|广州楼市发布 制图
官方力挺!城市资源扎堆聚集
除港科大这一大IP,天悦云啟还搭上了庆盛板块价值爆发的顺风车。
如果站在城市层面来看,庆盛可以说是最近几年,南沙风口最盛的区域。
从高层频繁考察,到双15%税收优惠,再到被国务院点名,不仅规格一个比一个高,板块资源也是扎堆落地。
比如,作为大湾区的城市枢纽,它汇集了5地铁+3高速+2高铁的庞大路网,可直达香港、深圳、东莞等湾区城市腹地。
不过分的说,未来的庆盛,是广州与湾区其他城市联通的桥梁。
|广州楼市发布 制图
而且,南沙为腾出土地,推动庆盛发展,曾一口气搬空4条村。
并在这块区域布了一盘大棋,系统性规划了“北研、东产、西城、中核、南创”五大功能区。
把“产学研居”基因属性,直接夯实进整个板块。
|广州楼市发布 制图
而目前,整个板块的规划蓝图,已经初具规模。
包括庆盛枢纽、新鸿基INC、庆盛智造港、奥飞数据科创总部、越秀N+天地等,都在一个个落地。
|广州楼市发布 制图
高知群体集中,圈层与教育价值走高
另外一方面,随着港科大这一顶尖学府的落地,它对板块人文圈层和教育价值的重塑,也已经逐步显现。
比如,在天悦云啟的客群中,港科大教授、讲师,以及周边科创企业高管、科研人员,就占了大多数。
这代表着,它圈层极为纯粹,大部分以高知群体为主。
|香港科技大学(广州)航拍
|广州楼市发布 摄
一般来说,业主层次越高,家庭底蕴、教育观念就越好,孩子的教育起点也更高。
在高知圈层的熏陶下,社区和学校也更容易形成良好的学习风气。
而港科大旁边,面向港澳台同胞、以及外籍学员招生的民心港人子弟学校,将采用国际化、先进前沿的教学方式。
也就是说,整个板块的教育环境和起点,水准都相当高。
楼市君此前就曾听说,有业主买入天悦云啟,就是让孩子能近距离触摸顶级学府学术氛围。
|广州南沙民心港人子弟学校
|广州楼市发布 摄
不难想象,当一个社区、一个板块,聚集着大量高知群体的时候,这一区域的圈层与教育价值,含金量会有多高。
由此可见,站在风口中心的天悦云啟,表面上是“高校房”标签。
实际上,它背靠的是极具爆发力“产学研居”EOD的价值体系。
值得一提的是,EOD模式下的庆盛,也在用舒适性与宜居性,凸显它的居住价值。
作为深耕庆盛的越秀地产,更深知这点。
所以天悦云啟在打造项目的时候,特意与港科大共创,把不少港人熟悉的元素植入了进来,打造成了庆盛片区首个新一代港式国际社区。
不仅风格独特,而且在居住体感上有很多亮点。
|项目社区
|图源:项目资料
空中连廊,串起N+种生活场
一般而言,港式社区在设计上,往往很注重出行效率、功能业态、社区邻里活力等。
而天悦云啟在打造项目时,依托47万方的大体量社区,很巧妙的解决了这些关切点。
它在整个社区中,分别设置了2个广场、一条低街、一条高街、一个N+聚所,构成了一个包罗万象的N+天地。
|项目社区配套构成
|图源:项目资料
其中,参考纽约高线公园、香港人行天桥打造的“高街”,将作为空中连廊。
把社区、地铁站、商业街区、大学、滨水公园、社区聚场,全部串联起来。
未来业主只需要通过这条连廊,就能直接触达各个生活场景。
|广州楼市发布 制图
比如在楼下的N+聚场,享受米其林星级主厨出品;去低街潮流街区,品尝咖啡、逛文创产品等……
甚至,你还能在家门口的N+聚场内,看艺术展、参与文化沙龙。
大量的生活场景,集成展现在社区门口,意味着业主未来一推开门,就是潮流、时尚、文艺的生活场。
|项目N+聚场实景图
|图源:项目资料
小高层设计,低密社区
另外,在宜居舒适性上,天悦云啟这个港式社区,做的也很加分。
它把庆盛板块环境宜居的属性,一同延续到了住区内。
比如项目一期的容积率,仅有2.93,而且大部分都是小高层设计。
像1-4栋层高仅有17层,5-6栋26层,并且全是2梯3户或2梯4户。
|广州楼市发布 制图
相当于一部电梯,可能只服务25户家庭,要知道,广州大部分改善社区,一台电梯,对应的基本是50-60户家庭。
未来业主无论是候梯时间,还是居住舒适性,都足够体面。
而且,为契合广州的气候,项目在楼栋排布上,采用了“倒三角”分布,它由此也带来了两个好处:
一是超过92%的户型,实现户户朝南,做到超大面宽采光通风。
二是避免了楼栋对望,给业主留有足够的隐私与尊重。
|广州楼市发布 制图
新规户型,空间感翻倍
至于户型产品,天悦云啟标签性更突出,它是整个南沙首批采用新规设计的项目。
据了解,项目主推建面约89-169平三四房户型,在空间尺度上,普遍实现了放大设计。
比如项目的全系列户型,都贯彻了LDKB+X空间的一体化设计,它可以打破原来的空间壁垒,把不同功能区串起来,形成大公区。
像169平大户型,拓展X空间之后,将获得一个宽度超8.4米的超聚厅,这种尺度,目前市面上普遍只能在200平以上的大平层看到。
这种灵活的空间处理,既提升了居住品质,又可以根据家庭周期,实现房间功能“折叠”。
而它的酒店式主卧,不仅内置双L型飘窗,整个面积也达到了34平,比很多改善户型一个客厅还大。
|广州楼市发布 制图
另外,户型采光面,也有显著提升。
比如129平户型,光是客厅阔景阳台的面积,就做到了10平米,而且还实现南北对流。
直接把户型的宜居舒适性,做到了新的越级。
|广州楼市发布 制图
即使是小户型,也同样能体验到“大空间化”的尺度。
像最小面积段的89平户型,把市面上最流行的LDKB一体化、可“折叠”的X空间、阔景阳台等设计,都聚合起来。
甚至它的客厅,还预留了一个进深长约8.6米的收纳墙。
对比市面上大部分同类面积的户型,它的收纳空间,几乎做到了翻倍。
|广州楼市发布 制图
综合来讲,随着城市发展模式更迭,原有的楼市逻辑和居住理念,已经发生了根本性变化。
带有科研、创新色彩的高校地带,价值性越来越突出。
但这些“产学研居”区域,空间资源往往稀少,像庆盛板块住宅区域仅有4%。
广州其他开发较早的重点高校周边,也是如此,且房价基本在500万乃至千万以上。
而天悦云啟作为与港科大(广州)“伴生”的社区,不仅填补了这一空缺,它的门槛也更为亲民,总价约160万起就可以上车。
楼市君听说,目前项目主力在售楼王单位5、6栋房源,与此同时,随着年末到来,天悦云啟也将推出一系列优惠。
感兴趣的朋友,不妨赶紧去现场看看~