作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市
12月25日，据新华社报道：
住房城乡建设部相关负责人25日表示，2025年要大力实施城市更新，谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，并鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
简析：
据波哥看楼市观察，从这段话中，应该可以看出三点内容：
一是，2025年城市更新要大发力了，城市更新会不断提速；
二是，房龄超25年的老旧小区，改造即将全面完成，一个阶段即将过去；
三是，在城镇老旧小区的改造上，鼓励地方探索居民自改模式，这是什么意思呢？
以前一直多以政府投入改造为主，也有社会资本参与改造的情况，居民自改模式相对很少。
为什么现在要鼓励居民自改呢？
这或许是现在国家倡导以旧换新等，加上国家应有的相应补贴，可以让相关资金快速流入到居民手中，能让居民有更多的获得感吧。
另外，最新的动作表明，城市更新快速成为了扩大内需的重要手段。
1月3日，国务院常务会议召开，研究推进城市更新工作。会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。
其中，会议要求，要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强城市基础设施建设改造，完善城市功能，修复城市生态系统，保护和传承城市历史文化。
要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。
要支持各地因地制宜进行创新探索，建立健全可持续的城市更新机制，推动城市高质量发展。
因此，可知，包含城镇老旧小区和城中村改造等内容的城市更新，其地位和价值明显提高，已经上升到扩大内需的重要抓手；这也意味着，在新一轮经济稳增长方面，城市更新工作将持续发力，以发挥更大的功能和导向。
小结：
综上，按上述政策和会议精神，在城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造上，一个重要的信息是——住建部已经明确，2025年，将全面完成城镇老旧小区的改造工作，也就是讲，在这四大类别的城市更新改造上，2025一年将是最后一年了，基本已经趋近尾声。
而主要剩下的是街区和厂区此类商业化的物业范围和城中村了，也基本表明，2025年开始，国家在城市更新上，会更加偏重后面的三个内容，因为上面也已经提到一点——“鼓励居民自改”，这是啥意思，不就是城镇老旧小区的改造快清盘了，不再是城市更新的主力了，扩大内需的重任要有效优化调整到其他方面。
这是一个隐含的意思，不知道你看明白没？
另外，结合元旦前，发改委和住建部一起联合发布了一个“特急”的地下管网改造的文件，据波哥看楼市观察，实际上，在城市更新方面，实际上可以归纳出一个要点和判断——2025年开始，地上和地下两个维度的更新和改造，必将都会快速推进。
我们判断：
2025年的城市更新，会更加“好看”！
为何会出现这样一个变化？
不知道大家注意到没有，从2020年国家将城市更新上升为国家战略之后，通过不断的摸索和实践，时至今日，业已5年了，在路径、模式等方面，基本都已成熟，在这些技术性等方面也没什么问题了，以前都是慢慢和逐步在推进，而今，局势大变，城市更新的功能和价值，也在快速演变，不再是一个简单的基于城市和专业上的要素了。
其中叠加和融合了更多的元素和动力和要求在里面。
如上，1月3日的会议，就是明证。
其地位和价值，完全不一样了，已经提高了好几个层级。
其三，在剩下的老旧街区、厂区和城中村改造上，整体上看，基本都可以归结为商业化的区域，而且都是每一个城市中的核心区域了，其中，厂区没什么好改造的，基本都会改变土地性质，房子通过改造变成文创基地或园区等什么的，或者是变成开发用地等，后者更加普遍，毕竟文创基地不是那么好搞的，不可能一个城市的老旧厂区都搞成文创基地吧，这说不过去也不现实。
而，在老旧街区上，那些历史文化型街区也基本已经被改造了，剩下的基本也皆为没什么文化含量和比较纯粹的老旧街区了，而这类街区，在商业上就面临一个现实的压力，如果依然只是通过简单的改造，在众多新街区的冲击下，它们的招商和运营肯定会遭遇更大的压力，最后，基本都会出现一个先拆后建和重新定位、调整商业业态等变化。
此外，城中村其实更不必多说了，位于城市中心等优势地段，改造的价值也非常有限——占着这么好的地段，很低的容积率，在土地价值和城市价值等方面，都不甚经济，在改造和拆迁上，上面不太好说，故而，住建部在10月份就加了一句话——“群众改造意愿强烈的”城中村项目才有纳入“改造”范围，这里到底是什么意思，波哥在此就不方便去展开了，懂的都懂。
因此，总体上思考，在剩下的老旧街区、厂区和城中村改造这三个领域，最后，都将面临一个现实和重大的拷问：
如何改造？如何焕发新生？如何能把帐算平？
这三个问题紧密相关：
改造方式决定能否新生、如果不能新生就不可能把财务账算得清楚，最后，都会变成一个诘问——“如此”改造后，跟过去差不多和要死不活的，那么这样的改造又有何意义呢？
比如，在街区方面，如果只是把内外整改一下，建筑形态、风貌和格局等都差不多，只是表明上看起来更新一点，就能有效引进新的业态和商户吗？
比如，在厂区方面，大家都搞成文创区和所谓的创意经济区，就能把这个区域搞活和有效把很多历史性债务等化解掉吗？
比如，城中村，假如只简单的改造，其中的村民或租客等，就能有效满足他们对美好生活的期待吗？
这一切，都没有这么简单。
其中，最严重的就是厂区和城中村，都要直面土地性质变性的巨大冲击，前者要从工业用地变成商住用地、后者要从集体用地变成商住用地，如果不这样改变，此类区域不可能完成有效的蜕变和提升。
譬如，现在要拆迁你的房子，暂时建设按2万元每平米来计算吧，让你把核心地段的土体腾出来，如果还是建成3到5层的房子，这个帐根本不要算，就直接崩溃了，根本不成立。
这种情况，开发商等社会资本不可能去沾边，避之唯恐不迟；地方政府及其旗下的城投公司等，也必然不敢碰。
因为，一碰，必然会亏掉自己的底裤。
那么，就会倒逼出一个问题：
把街区、厂区、城中村等项目进行有效改造，且能合理落地的话，拆而后建，将是其必然的路径了。
不然，上述的体系及其逻辑必将快速崩溃，根本玩不了。
下面，再退一步来思考一下。
假设拆迁2万平米的三层建筑的城中村，再同比例在复制一个建筑群，为了有效算账，其中建的建筑必然会变成商业建筑，而各个城市的建筑和物业都供应量太大，售卖基本不太可能了，最后都会出租，那么就出现一个情况：
这样的商业低层物业，什么时候才能收回投资呢？
30年、50年还是100年？
因此，种种逻辑表明，在城中村改造上，绝然不可能等比例复制和只做简单的商业性转换，容积率提高和通过住宅来有效去化和回现等，将是它们唯一的选择。
也就是说，街区、厂区和城中村要想有效焕新和提升，财务的账皆为一个核心的制约，很难绕得开，除非变成一个大比例或完全的公益性项目来做，即使是后者，全国来看，也已经有不可能承受之痛了——国内各城市的此类闲置资产太多了。
所以，波哥看楼市判断，街区、厂区和城中村的改造，在2025年，整体上，在拆迁上的比例会非常高，会大尺度带来新一波的拆迁潮。
「算得过账来+方案成熟」，这两个基本指标一卡，那些只会拍脑袋的项目不可能有机会去改造了，毕竟，最后都要经过财务审计和行政问责的，绝不会儿戏。
另外，实际上，在波哥看来，住建部提出的“算得过账来+方案成熟”这两大原则，在关注民生之外，最后本质上都是一回事，都回到了财务和具体运营指标的层面，否则只能靠边站，就不要出来丢人现眼了。
写在最后：
近日，大数据给波哥推送了几篇文章， 比如“拆迁全面叫停？已明确：2025年起，房龄超20年的房子统统这样处理”等等，仔细阅读后，发现其中的核心观点，都比较搞笑。
比如——
有的人认为，20年以上的老房子，只能改造，基本一刀切了；
有的人觉得，老旧小区中，改造将取代拆迁，而成为2025年的主力；
有的人判断，以后城市更新的重点，是改造而不是大规模拆迁。
如上，在上面三个典型的观点中，很多朋友，实际上，已经与时代、趋势和政策的变化严重脱节了，基本都在刻舟求剑，而自以为是，也会误导很多人。
比如，在老旧小去改造上，住建部上面已经说得非常清楚了，2025年全面完成，因此，尔后，再去探讨老旧小区的的改造，就是一个细枝末节的问题了。
再叠加元旦前后一段时间，中央各不同部门在扩大内需和城市更新等方面的重磅声音等，在波哥看楼市看来，国内的城市更新，在延续基本的国际通行的思路上，最近，已经发生了很大的跳跃和变化，说法及其背后的思想和要求，也不再像过去那么简单了，有了更多的内涵和价值。
其中，最大的一个变化是：
◢首先，不少人仍然把“改造”和“拆迁”，在做非常狭隘的理解，形成一个相对对立的观点和模式，对此，我们在以前的好几篇文章中，已经讲得非常清楚了，在此，就不去费舌了。
在此，再简单说一句：
改造，含括拆迁；拆迁，为改造的核心手段之一。
其中的，细节，还是有很大的不同。
◢其次，按住建部的要求，20年以上的老房子，不只有老旧小区，还包括街区、厂区和城中村等，因此，如果简单地去说此类房子只会改造或怎么样等，难道不显得很肤浅吗？
◢其三，大规模拆迁的说法，就有问题，经过上一轮的高速发展后，这个情况基本不存在了，也不可能出现“大规模拆迁”的情况，比如，在我们长沙，只拆迁3—5个城中村，你能说大规模拆迁吗？
这不很可笑吗？
譬如，在我们长沙，三环以内就那几个城中村了，城市面积占地很低、并且不是同一个时间来推进的，那些所谓的“大规模拆迁”的情况，都不会发生，故而，波哥觉得一些朋友的观点和说法，似乎都在睁着眼睛说瞎话或者是自己一脑子浆糊。
确实非常搞笑。
最后，我们认为：
2025年，在住建部和国务院的政策引导下，城市更新将迎来更强力的推动，各个城市中的拆迁动作将更加频繁。
不破不立、破而后立、有所立才有所破，事实上暗合了国内城市更新的大趋势大要求，其中，那些画地为牢、刻舟求剑、抱残守缺、以历为今等模式和状态，难以跟上时代和趋势的大变化，如不及时调整和改变，将很难看到彩霞漫天的明天。
改造和拆迁，皆为城市更新的一个手段，选取什么、旁落什么，一切要按实际需要来定夺。
任何的短视、狭隘和片面，都将如盲人摸象，而贻笑大方，难得其实。
