这两天的楼市销量大家应该看到了各种创新高，

乐有家披露的数据显示，新政后首个周末乐有家深圳门店二手看房量对比以往周末上涨127%，成为2018年以来的最高点，门店二手房成交量对比以往周末上涨117%，

而中原地产数据显示，楼市新政后首个周末，北京二手房日均成交再次突破1000套，基本达到了2024年小阳春的热度，

包括很多二线城市现在销量也开始走高，当然这种销量走高，绝大部分新房还是降价促销，二手房依旧在以价换量，

这里面就有一个非常有意思的现象，现在有一部分二线城市已经开始执行新政，也就是首付降到15%，利率也进行了下调，

比如武汉，合肥，郑州、长沙，济南、昆明、南昌，首付都已经降到了15%，所以销量有一波刺激也很正常，

但是一线城市并没有大动作，只降低了公积金利率，商贷利率和首付比例还没有出具体的政策，

也就是说一线城市现在到底执不执行首套房首付15%还未知，商业贷款利率下调多少也是未知的，

就这样一个完全未知的市场，大家疯狂往楼市里面冲，买房就这么着急吗？就不能多等两天，看看市场具体执行什么样的政策吗？

这不是白菜，这可是一线城市的房产，大几百万甚至是上千万，我相信购房者是不可能这么傻的，

唯一合理的解释就是开发商提前做出了承诺，购房者可以按15%进行买房，如果后期一线城市不执行，可以进行退房，

所以最终的结果还是要看一线城市接下来到底执行什么样的首付政策和利率政策，如果不理想的话很可能还会出现退房潮，

其实如果现在高层想要刺激房价，注意哈，是刺激房价，不是刺激楼市，之前咱们就说过救楼市不等于救房价，

接下来一线城市不仅要降首付，降利率，还要进一步放开限购政策，因为之前咱们就分析过降首付降利率，并不能完全改变当下的供需关系，

所以这个时候要想刺激房价，必须要集中火力猛砸政策，最起码先把预期拉高一波，否则的话一线城市这个销量猛增的状态是很难持续下去的，

因为降首付，降利率刺激的人群是有限的，咱们把购房者分为高收入人群，中等收入人群，低收入人群，

针对高收入人群买房，他只要不是奔着炒房走的，其实他们并不在乎首付是15%还是30％，反而是面对各种投资收益下行，房贷居高的这种情况之下，他们还会高首付，

因为资金留手里面很多投资是覆盖不了房贷利息的。所以不管是降首付还是降利率，对于高收入人群影响并不大，

并且这一部分收入人群很多都是有房子的，能让他再买一套的唯一信念可能就是房价有上涨的预期，做资产配置，现在很显然楼市上涨预期是不足的，大家最多看好一些核心房产，其他房产都是不看好的，

而对于中等收入人群而言，降首付降利率影响就比较大，因为这一部分人群很多都是前几年属于刚需，已经买过一套房子了，现在要置换。

之前一直卡在手里面的房子卖不掉，很多城市又没有解除限购，所以二套房的利率也高，首付也高，只能把置换需求压下去。

现在降首付，降利率，限购也取消了，就可以释放出这一部分想改善而之前没能改善的需求，

其实这一部分需求本来还是挺多的，但是近几年随着教培、互联网，房地产等高新行业的调整，使得这一部分中等改善人群又被压制了一部分，因为收入预期不理想，但最终的政策还是要刺激这一部分人群，

至于低收入人群看似首付15%，是针对他们的，因为大大降低了上车门槛，但问题是首付是降低了，贷款额却上去了，

很多低收入人群是没有能力承担高月供的，强行加杠杆只会增加债务风险，

不过针对县城房价还行，因为县城的总房价比较低，即使增加一部分贷款，月供的压力也没有想象中那么大，

所以整体来看，这一轮政策虽然说的很热闹，但是对于市场的整体刺激也是相当有限，最主要的还是要看接下来有没有更大的大招出来，

比如一线城市取消限购以及现在传的小作文十年先息后本。这样的话确实可以刺激一大波需求量，但是依然很难改变整体的预期，

之前咱们一直在强调这一轮救市不能只单纯的看楼市政策，也必须要配合经济的企稳，居民收入预期的上升，

因为楼市的底层逻辑，是产业、金融、政策、人口、土地的合力，然而这些因素很多都没办法再支撑房价来一波快速上涨。

即现在经济的好转程度还是远远低于高层想让居民加杠杆的程度，

包括这两天还看到一个热搜，就是网约车饱和的问题，数据显示，5月份多地网约车单车日均接单量不超过20单，单均营收在20元左右，单车日均收入仅200多元。

甚至不少城市，专门针对网约车，发出了订单饱和警示，提醒谨慎入局。

而我们都知道失业三件套指的就是网约车、送外卖、送快递，所以这三个行业越饱和就越证明灵活就业人员越多，失业人群越多，

并且现在每年的毕业生也在不断增加，据统计，2024届全国普通高校毕业生规模预计达1179万，同比增加21万，这对于就业市场又是一波冲击，

这样的就业环境之下，再加上居民资产负债表受损，大家开始积极储蓄，减少负债杠杆自然也在情理之中，

所以要想房地产企稳，要想居民再加杠杆，经济预期和收入预期肯定需要拉高，

大白话来讲就是如果你认为现在房价会大涨，

你的工资涨了吗？

债务解决了吗？

保交楼完成了吗？