众所周知，自1998年商品房改革以来，我国房价就进入了快车道，不仅一、二线大城市的房价突飞猛涨，就连三、四线小城市的房价也不甘落后。根据国家统计局的数据显示，商品房改革初期，全国的平均房价还不足2000元/平，但现在，全国的平均房价动辄过万已经成为常态。

不可否认的是，那些早期的购房者，几乎都靠房产实现了财富跃升，像是一些多套房持有者，更是凭借着手中持有的房产，实现了财务自由，成为了人生赢家。

但在2021年以后买房的人，却没有那么幸运了！根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，其中，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。

可以说，自2021年开始，买房稳赚不赔的日子就已经结束了。特别是最近两年，不仅像涿州、大厂、燕郊等这样的小城市房价降幅明显，就连青岛、郑州、上海等这样的中心城市，房价降幅也是出人意料，比如上海市中心的老破小，前些年均价都超过了10万元/平，而现在已经跌到了7~8万元/平。

为什么会这样？我认为主要有3点原因。1、国家宏观调控的影响，特别是2020年8月份出台的“三道红线”，遏制了开发商过度加杠杆的行为，开发商手里没钱了，为了保证现金流，以价换量在所难免。2、大家都不缺房子了，央行的数据显示，截至2019年，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中还有超过40%的家庭拥有2套及以上住房。3、口罩事件的影响，经历了3年口罩事件，老百姓手里没钱了，买房也越来越理性了，按需购买、量力而行成为主流，冲动买房、盲目买房的现象几乎看不到了。

鉴于此，不少人提出：5年后，现在200万的房子大概值多少钱？事实上，关于这个问题的答案，经济学家马光远早就用“3句话”说清楚了。分别是：1、当前，房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了。2、未来房子将会逐步回归到居住属性。3、房地产调控的目的不是为了把房地产搞趴下，房地产目前最大的风险是在政策的高压下出现快速下跌的风险！除了少数仍然有上涨压力的城市外，未来会有更多的城市加入稳楼市的行列，但房住不炒的基调不会变，也不会动摇，未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态。

从目前我国房地产的发展趋势来看，基本符合经济学家马光远的判断。尤其是“当前，房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了”这句话，看看现在各城市的二手房挂牌量，答案显而易见。

事实上，现在200万的房子，大多位于二、三线城市，一线城市几乎找不到，即便是有，也是位于城市郊区的房子，或者市中心没有学区加持的老破小，但不论是哪一种，未来房价上涨的可能性都非常小，这些房子未来大概率会回归到居住属性，指望他们增值是没有希望的，甚至连保值的概率都非常小。所以说，5年后，现在200万的房子大概值多少钱？我的答案是可能会低于200万。当然，这是在没有考虑通胀的前提下，但即便是考虑通胀，我想答案也不会改变！更何况，未来的通胀已经没有过去的增幅了。

之前很多人觉得未来房价下跌的城市都是三、四线小城市，而一、二线大城市的房价是不会跌的，事实证明，这样的看法是错误的！2021年至今，有多少一、二线城市的房价出现下跌？济南、青岛、石家庄、南京、郑州、杭州、广州、上海等等，哪个不是一、二线大城市？结果呢？房价不还是照跌不误！

我想说的是，其实，一、二线大城市的房价也是会跌的，只是相对于三、四线小城市来说，下跌的速度会稍微慢一些，毕竟，短期来看，一、二线大城市还是有人口支撑的。但长期来看，房价下跌的趋势是不会改变的，未来，只有极少数的房产仍然具有增值属性，总数可能不足3%，其它97%的房产估计都不再具备增值属性。对此，你怎么看？