乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

二七区 |融侨悦公馆

楼盘亮点呈现

现房在售，LOFT功能齐全；

融侨悦公馆现房在售，少了等待的时间，购买就可装修入住；loft产品独立双入户利用率较高。

项目不足：

1、周边生活配套有待完善，地铁资源缺乏，对于投资来说优势不大。

2、40%公摊较大，得房率较低，平层梯户比较高，整体户型进深长，面宽窄，不适合自主。

综合推荐购买人群：

项目得房率低，平层公寓空间局促，loft小两室功能齐全，整体适合投资或者前期过渡居住使用。

区域测评

地处二七新区，发展较为缓慢

区域概述：融侨悦公馆位于嵩山南路与南三环交汇处南2公里路西，属于二七区。二七区地处郑州西南，传统的二七区发展较早，是郑州中心城区之一，以三环线为界，三环以内的二七老城区处于郑州交通枢纽位置，郑州火车站位于区域核心；老城区配套醇熟，地铁1号线、5号线与多条线路换乘，通达全城；二七商圈、万达商圈等早已发展成熟，目前老城区基本已开发殆尽。

随着城市的外溢扩充，三环线以南的二七新区成为区域发展重头，二七新盘基本集中在该区域，区域内目前没有地铁通行，商业和医疗配套都有待完善。

板块概述：融侨悦公馆正处于南三环以南的二七新区，二七新区与管南同为郑州南区，但是管南凭借2号线、4号线、小李庄站规划的落地、金岱科创城新规划发布等多方面优势的加持，发展势头迅猛，区域房价也是逐渐让刚需高攀不起的节奏。

而二七新区则是较为缓慢，配套落地差，三环外只有地铁七号线目前正在建中，一条开通的地铁线路也没有，楼盘也多以刚需为主，价格上优势会高一些。就目前的发展来说，二七地块较为规整，在道路、绿化、配套上略胜管南，整体规划上，该区域要打造“健康智都·绿色新城”，大环境上更偏改善。

项目测评

现房公寓在售，得房率较低

融侨悦公馆是融侨悦澜庭的公寓项目，产品规划有2栋公寓和1栋低层商业。产品涵盖LOFT公寓、平层SOHO公寓及商业三种类型，LOFT公寓总高19层，平层SOHO公寓总层高15层。

其中，1#楼LOFT公寓为共19层，1-2层为集中商业，3-19层为loft公寓设计，其主力户型为54㎡-59㎡，共743套，标准层51户，5部楼梯，10部电梯，挑高4.85米。

2#公寓为平层SOHO，负一层到二层为集中商业，3-15层为平层SOHO公寓，总套数818套，主力户型面积区间为31㎡-39㎡，标准层70户，5部楼梯，6部电梯产品为郑州市场主流面积，面积小，总价低，适合投资。

整体公摊40%左右，得房率比较低，平层户型多为酒店和民宿的投资，不适合自主，loft户型可以作为小两室，居住舒适度比平层要好的多，目前现房在售，剩余房源不多。

【主力户型分析】：常规户型，平层空间较局促

1、soho户型

38㎡一室一厅一卫是平层户型，和市面上一般平层小户型设计相差不多，入户门进入右边沿墙做了一个小的厨房操作台，可以用来做饭，对面是卫生间的空间，往里是餐客一体的公共空间，挨着南向阳台窗户的是卧室，做成了一个榻榻米的设计，比较省空间。

整体开间2.7米，进深7.9米，户型进深长，面宽较窄，卫生间的面积较拥挤。

2、loft户型

54-59㎡两室两厅一卫是loft户型，小复式设计，开间4.05米，进深7.9米，可以做成上下两层，一层用来做餐厅和客厅，二层做两个小卧室，空间也不会显得很局促，且二层楼梯口在入户门处，未来可以打造成独立双入户，分开出租，利用率较高。

如果是1个人居住或者年轻小夫妻作为前期过度居住使用，也可以将二层客厅部分做成挑高层，会显得整个户型空间更开阔舒适。

该户型是毛坯交付，所以后期二层隔断需要自己打，相比平层公寓，装修成本会比较高。

房价及潜力分析

融侨悦公馆平层均价6200元/㎡，LOFT均价7000元/㎡，毛坯交付。

周边公寓项目分布较多，地块东边紧邻的是亚新新公馆，一路之隔有奥马广场，均已交房，二手房均价7200元/㎡起，1室小户型租金1000元左右。总体来看价格适中。

最后价格潜力：融侨悦公馆目前地铁交通比较缺乏，区域目前在建的地铁距离也比较远，西南边多为物流园区，居住环境交差。仙女古墓自身产品方面，公寓公摊40%左右，得房率比较低，平层6梯70户，高梯户比，平层公寓做投资酒店、民宿的多，整体居住素质一般，且项目周边有亚星、奥马广场等大片的公寓扎堆，供应量大，对于后期出租率竞争较大。

交通测评

公交线路较丰富，地铁资源欠缺

轨道交通：融侨悦公馆所在区域目前没有通车的地铁，只有一个在建的7号线，沿大学南路铺设，距离下古墓较近是南环公园站，步行约2公里左右，距离较远。

公共交通：融侨悦公馆1公里范围内有7个公交站，包括49路（嵩山路南---医学院），280路（红花寺村—黄岗寺），563路（刘寨镇—公交三公司）B60快速公交（嵩山路南段—火车站）在内多条公交线路，可直达二七万达，医学院，火车站等核心商圈。同时在大学路，南四环西北角还有一个政府投建的大型公交枢纽站，规划有数十条公交线路，同时连通航空港区，龙湖新城等城郊县域。

自驾：融侨悦公馆周边有三纵三横较完善的交通路网，如嵩山南路、大学路、京广快速路、南三环、南四环等，项目东边紧邻嵩山南路，向南与郑州绕城高速交汇，连通郑栾高速，向北可直通二七区、中原区、惠济区等多个主城区。距离南边南四环直线距离仅900米左右，走大四环高架同样可以通达全城。

配套测评

优质配套不多，多数规划在建中

教育配套：融侨悦公馆南边紧邻河南省轻工业学校，武汉理工大学郑州教学部，东侧规划有九年一贯制教育，周边1.5公里内还有二七区鑫苑小学、四季路第二小学等、郑州实验外国语中学、二七区榕江路学校、郑州沪华国庆学校等，学校以政府规划及划分为准。

医疗配套：融侨悦公馆项目临近郑州市第二人民医院（大学路航海路向西），约1公里左右，以及武警医院分院（嵩山路南三环北500米）；后期项目周边还将规划有三级甲等医院，目前暂未落地。

公园配套：融侨悦公馆临近南水北调运河公园，南水北调郑州段全长128.94公里，河面最宽处达100米，两边各有70米宽绿化带，绿化面积达到160万平方米；东边大学南路南四环的南环公园距离项目步行约2公里。

商业配套：融侨悦公馆临近南水北调运河公园，南水北调郑州段全长128.94公里，河面最宽处达100米，两边各有70米宽绿化带，绿化面积达到160万平方米；东边大学南路南四环的南环公园距离项目步行约2公里。