0.

这个年报季，又到了万科高呼“活下去”的时间节点了。

1.

必须承认，从营收指标来看，万科发出的年报，成色是不那么好看的——

营收下滑7%，营业利润下滑43.8%，净利润的跌幅，接近50%。

2.

但这一切好像又不那么紧要。

一方面，是因为房地产本身采用的预售制模式。

去年的报表里，营收和利润并不直接反映去年的经营，而是2-3年前销售情况的最终落地。

也就是说，万科如今的利润下滑更像是当年高价拿地的负反馈，并不反映最近的市场走向，也不直接指向公司的困境。

另一方面，在如今这个大环境下，万科的业绩其实算保持得不错的了。

单看利润，万科还是A股地产第一，而单看销售额，2023年全年，万科依然保持着3700亿往上的规模——

在行业里横向比较，销售业绩仅次于新晋老大保利，和去年的自己对比，销量同比下滑幅度不到10%。

克而瑞数据显示，2023年，前100强房企的销售总额同比缩水17.3%，万科下滑不到10%，完全属于跑赢大市。

3.

所以，对于当下的万科，最为致命的，只有一个问题——

现金流安全。

4.

今年，万科频频传出“爆雷”的传闻，但我仔细读了年报数据，似乎没感觉到万科存在多么严重的现金流压力。

如果看总负债的话，近一年来，万科是有做到主动缩表的——

截止到2023年年底，万科的总负债为1.1万亿，比起前一年，有近1400亿的降幅。

5.

分拆来看，一年内到期的有息负债大约624.2亿元，和上一年相比，有微弱的上升。

好在手上还有钱，虽然和2022年底相比，2023年底的现金利息保障倍数有所下降，但998.1亿元的在手货币资金，也算足以覆盖一年内的到期有息负债。

6.

所以，到底是什么让万科资金链如此紧绷？

业绩会上，管理层给出了答案——

万科的固有融资模式，被改变了。

7.

在过去的许多年时间里，万科靠着自己的财务指标和经营口碑，一度是“唯二”的，以总对总模式融资为主的房企。

所谓的总对总，是由总部融资团队去负责绝大部分的融资，以信用融资为主，不但融资效率高，拿回的资金使用起来也比较灵活。

但去年，政策转向了。

城市配套融资协调机制的推出，将万科的融资模式从总对总打回到项目制——

每个项目要设立专门的融资团队，各自“找钱”，找到的钱还得按照工程节点来提取。

换句话说，借钱更难了，就算借到了，也无法随心所欲地拿出来花。

于是，我们可以看到的是，一方面2023年筹资活动的现金流骤减368亿，另一方面，万科的千亿在手现金，近半受限。

但还款的时间和数量是刚性的，并不会因此有任何改变。

于是，万科的日子一下子艰难起来。

8.

此外，万科还遇到了两个明显的“剪刀差”——

2023年，万科进入交付高峰，要付的工程款增加，但销售端和全行业一样，进入了下行通道。

开发收入和支出之间出现了明显的背离。

而在经营性业务方面，万科目前的EBITDA率和NOI率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间，也存在剪刀差。

简单点说，目前持有的经营性业务，还无法拿出去做任何融资。

9.

压力之下，对于新的一年，郁亮给出的第一个目标是——

削债。

2024-2025年，将万科的有息负债降低1000亿元以上，从目前的3200.5亿元降低至2000亿出头。

10.

这不是一个轻松的任务。

要知道，2023年，还债“优等生”龙湖也不过减少了区区174个亿的有息负债。

要想“达标”，万科需要付出的，是更大的努力——

比如说，坚定“卖卖卖”，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，2024年实现交易回款不低于300亿元；

比如说，继续向经营性业务转型，努力提升经营业务的EBITDA、NOI，争取获得经营性贷款的机会。

比如说，努力拓展其他融资渠道，发行经营性RETIs，目前，万科有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业；

比如说，苟着，少花钱，包括减少拿地，减少人工成本，减少分红……

一切为了活下去。

11.

好在，虽然深陷风波，万科并没有完全失去“人和”。

业绩发布会上，祝九胜强调了两点——

首先，万科依然拥有融资方的支持。

当融资模式转变的时候，不少金融机构愿意给万科1-3年的宽限期，各地在努力将项目纳入白名单，经营性物业贷也在推进中。

其次，股东们对万科的支持还在路上。

据万科董秘朱旭介绍，在途项目全部落地完成后，预计能帮助万科释放百亿规模以上的流动性。

这些，关键时刻，都是救命的保障。

12.

讲真，房地产这个行业走到今天，剩下的玩家本就不多，能咬住牙不躺平，已经值得刮目相看了。

那，就祝福万科熬到下一个周期吧。