混合制房企的阵营，又有了新动静——

“公司于9月16日披露《关于股东拟为公司融资提供增信的提示性公告》，两个多月过去了仍没有落地……福田投控是否还有意愿支持公司的发展？”

12月初的投资者关系平台上，面对这样尖锐的提问，金地给了一句模棱两可的答复：

“公司股东都以各自的方式，在支持公司的发展。”

这“各自的方式”，瞬间引起了市场的联想——

核心资产摆上货架？

前些日子，财新爆出猛料——

为了缓解还债压力，金地11月起开始变卖资产，正与第二大股东福田投控接洽，出让深圳核心住宅项目金地环湾城的部分股权。

消息一出，震惊四座。

金地环湾城是深圳航母级旧改之一，第一期刚开盘不久，成绩斐然，算得上金地手上最有价值的项目了。

既然是马上能变现的珍贵资产，为什么要直接变卖？

有着国资背景的金地为什么迟迟无法发债？

作为国资股东，福田投控是打算掏出真金白银为“亲儿子”托底，还是趁乱渔利？

这一切，随着金地相关人士回应的那句“目前没有可以公布的信息”，形成了一个巨大的问号。

融资及时雨

先看下传说中的交易情况。

虽然信息和细节尚未尘埃落定，但我们大致可以算一笔账。

据媒体消息，此次成交对价或为40-50亿元。

这是什么概念呢？

今年，金地的债务高峰期已经过去，但未来，尤其是明年的前半段，压力确实不容小觑。

2024年1月，有一笔15亿的中期票据到期，截至6月前，有近80亿元的境内债到期，而到了8月，又有一笔5亿美元的境外债面临兑付——

所以，如果真的能敲定买卖，对金地可谓是融资的“及时雨”。

无论是一次性输血这数十亿元，还是分期支付，都够金地稍微喘口气了。

当然，这是卖项目的直接回报，如果从减少支出的方面来看，金地同样能尝到不少“甜头”。

首先，可以大大缓解投资压力。

就像此前说的，金地环湾城是一个旧改大盘，还是市中心难得的超级综合体项目，有住宅有商业，这意味着前期的投入肯定不会少。

企业财报显示，环湾城预计投资近250个小目标，去年开工，截至今年上半年，已经砸了快50个亿进去——

换言之，这个项目还有近200亿的投资额需要填进去。

在这个形势下，这么一大笔钱，就还蛮难的。

但如果把部分股权卖给福田国资委，假设对半卖吧，投资额也能顺势少掉近百亿元。

另一个利好是国资下场，确实可以恢复购房者的信心。

众所周知，信心比黄金更重要，一旦公众对房企的质疑开始扩散，反馈到市场端，就是销售额的直线下滑。

这不，有媒体报道，在经历前不久的股债双杀和舆论风波后，金地环湾城已经出现不少购房者退房的现象了。

但倘若有福田国资委的入股加持，有政府站台，买房者的心里便踏实许多。

这一切，都要比房企自身的辩解要有力得多。

为什么不发债？

写到这里，可能有小伙伴们会问——

为什么金地不选择发债这种更便捷的融资方式，而是宁愿抛售项目呢？

确实，我们扒了一下，自从2022年2月以后，金地就再没有发行过债券了，包括公司债、中期票据、美元债等等。

这，到底是为什么呢？

一个偏悲观的猜测是，在当下风声鹤唳的时刻，企业信用普遍下降，公开市场融资难度大，房企想要独立发债的通道很难走通了。

就连优秀民企也概莫能外，有时，不依靠中债增等机构，企业根本无法发债。

但想要获得中债增担保发债也不是一件易事。

这就来到第二个原因——

中债增担保发行的成本，可能让企业有些难以承受。

今年9月，美的置业发行了年内第四期中票，其中有两个品种分别由中债增、浙商银行实际提供4.6亿元、4.7亿的信用风险缓释凭证，对应信用保护费率为0.79%、1.08%。

对于中票不过3.5-5%的发行利率来说，近五分之一的手续费并不低，与银行借款相比，中债增的成本也偏高。

手续贵就算了，更关键的是，中债增需要担保抵押——

但民企早就把能卖的资产都卖了，能抵押的都抵押出去了，手里还有多少货可以拿出来呢？

金地高管此前的发言也侧面印证了这一点。

去年10月，财务总监曾爱辉在金地集团投资者会议上表示，虽然金地在使用中债增的名单中，但因为某些原因暂时没有使用，比如说中债增会产生相关收费和担保比例等问题。

金地另一财务负责人也强调，公司所有的负债都是无抵押无担保类型。

言下之意，就是中债增的融资风格和金地并不适配。

金地更青睐的，或许是经营抵押贷款和银行借款。

还能买单多少？

最后，再说下大环境。

讲真，即便头戴优秀民企的帽子，在网传的50家房企的白名单之列，背后的股东是险资和深圳市福田国资委，但金地的处境并没有想象中那么乐观。

按理说，底子不差，又手握一副好牌，金地会享有很多融资上的便利和照顾。

但没想到，还是落到靠出售核心资产求生存的地步。

但如果已经开始考虑拿出最核心的项目，以后，金地还有多少物业可以卖呢？

就算深圳福田控股真的接了这次盘，缓解了一时的压力，以后，它还有持续接盘的能力吗？

此时，不由想起另一个混合所有制民企的代表——万科。

万科背后的大股东是深圳国资委，不得不说，深圳国资委的实力的确强悍。

近三年，每年的纳税额、利润总额都接近或超过1000亿元——

来源：深圳市属国资国企2022 社会责任报告

做个比较理想的假设，万科目前的短债是近470亿元，如果深圳国资委把其他城市建设和民生项目暂时放在一边，全力帮万科度过难关，把一年40%的利润拿出来就可以做到。

那金地呢？

作为一个区级的国资委，现金和收入情况和市级国资委不是一个量级，如果不依靠市场的力量，福田区国资委又愿意，或者能为金地买多少单呢？