对于西安的置业者来说，可能有一个困惑，就算在同一个片区，不同楼盘之间的处境可以说是冰火两重天，有的楼盘价格跌跌不休，但一些楼盘的价格却非常坚挺。

只要是注羡清老师的老粉，都会记得羡清老师在直播时一直强调的一个观点，中国楼市正在加速分化，新一轮房地产新政将成为市场分化的催化剂。以曲江版块为例，一边是曲江星河湾项目高歌猛进，最小面积226㎡，均价在2.8万左右，套总价在800-1100多万，市场热度非常高。

一边是中海凯旋门、万科城市之光等次新房，房价掉得非常厉害。如中海凯旋门近期成交了一套小三室，成交单价跌破18000，21年中巅峰成交价是3万一平，三年大跌130万，跌幅41%。

11月11日，曲江文教园版块成交了一宗61.616亩的商住用地，地块位置非常优越，曲江麓融公园以南、西安交大曲江校区以东。这地块引来了中海、华润、中铁置业等多位买家的竞买，最后被金茂地产以23%的溢价获取。

该地块楼面地价12580元，项目容积率2.8，不难想象，必然是一个超高端项目，将和曲江星河湾等项目齐平。楼市严重分化的原因，在羡清老师看来，主要以下几个方面的原因。一是豪宅的定义从模糊变得清晰。在楼市火爆的情况下，只要地段好，品牌开发商，漂亮的售楼处，加上一通眼花缭乱的宣传，一个资质平平的项目很容易被包装成了豪宅，这其实忽视高端人群的真实需求。真正的豪宅将会更纯粹，面积直接从200多平方米起，这下应过滤了刚需及刚改的客户，各种设施及配套将更有针对性。其次，真正的豪宅更讲传承，需要较为深厚的积淀。星河湾地产从广州星湾起家，一直追求极致，在业内口碑相当不错。金茂虽然是国企业，被称为“洋房专家”，以超高的高品质博得了塔尖人士的欢心。

中海、万科等开发商，他们的客户以都市白领为主。其它一些项目看起来可能极尽奢华，但更多是高端元素的堆砌，缺乏超高端豪宅的气质。2020年之后中国地产的大调整，也将成为中国楼市的一个分水岭，政府将农步健全合理的住房保障体制，满足中低收入群体的住房需求，高端甚至超高端的需求将以市场调节为主。从香港、新加坡等成熟的房地产市场发展来看，政府强势干预房地产市场并不会导致房价下跌，反而会加剧楼市的分化，高品质豪宅的升值空间反而更大，传统老破小将被市场所抛弃。楼市错综复杂，房产买卖对大部分家庭都是大事，过程中难免有各种坑。关注羡清老师，将给您更专业的意见，实现家庭财富的保值增值。