DeepSeek答：房地产什么时候到底？

根据2025年最新的市场分析和政策动态，中国房地产市场的触底时间及后续走势呈现以下关键点：

一、当前市场阶段：止跌回稳，但全面触底仍需时间

1. 政策托底效果显现

2024年9月政治局会议后，核心城市二手房价格趋稳，四季度成交量明显回升，释放了政策维稳信号。但全国范围内仍处于调整阶段，2025年预计为“筑底之年”，中性情形下新建商品房销售面积或同比下降6%。

一线城市：2024年12月二手房价格环比跌幅收窄，上海、北京等核心区域出现微涨，政策效果较显著。

三四线城市：库存压力大，房价持续探底，部分区域去化周期超29个月，供需失衡问题未根本解决。

2. 政策依赖与市场分化

政策力度：2025年政策重点包括降低购房成本（如首付比例、利率下调）、推进城中村改造和存量房收储、加强保障性住房建设等。

区域分化：一线及强二线城市有望率先企稳，甚至局部反弹；三四线城市因人口外流和高库存，可能继续调整。

二、触底条件与挑战

1. 关键前提条件

库存去化：需通过政府收储、专项债盘活存量房等措施降低库存压力，但目前收储政策落地效果有限，尤其是“死库存”（位置偏远、质量差的房产）消化缓慢。

房企风险化解：房企债务重组、保交楼进展及融资环境改善是市场恢复信心的关键，但部分头部企业（如万科）仍面临流动性压力。

2. 制约因素

供大于求：全国新房库存达23亿平方米（截至2024年3月），叠加居民收入增长放缓，需求端恢复乏力。

政策效力持续性：2024年底政策集中释放后，2025年一季度可能进入“政策空窗期”，市场对后续政策力度存在担忧。

三、触底时间预测

1. 机构观点分歧

乐观预期：摩根士丹利预测2025年二季度新房销售触底，四季度反弹，前提是政府收储有效降低库存及金融机构消化约1万亿信贷损失。

谨慎判断：多数分析认为2025年市场仍处于“止跌回稳”阶段，全年销售面积或同比下滑6%-12%，全面触底需等待供需关系实质性改善。

2. 区域差异显著

一线城市：2025年可能率先企稳，核心地段房价受人口、产业支撑，长期看具备抗跌性。

低线城市：库存去化周期长，房价或继续探底，需依赖更大力度的政策干预或经济基本面改善。

四、总结与建议

触底信号：需观察核心城市房价连续3个月企稳、房企拿地与新开工数据回升、库存去化周期缩短至合理区间（如18个月以下）等指标。

投资建议：刚需购房者可把握一线城市政策窗口期，改善型需求需关注板块分化，投资者应规避高库存城市，聚焦稀缺区位资产。

综上，中国房地产市场在2025年大概率延续“筑底”态势，全面触底需依赖政策持续发力与经济基本面修复，一线城市或于年内局部触底，但全国性反弹仍需更长时间。