全国政协委员翟美卿：多举措盘活存量房，加速市场出清
一、引言
1.1 存量房市场现状
当前，我国房地产市场面临着存量房数量庞大、空置率居高不下的问题。根据国家统计局数据，2024年末全国商品房待售面积达7.5亿平方米，比上年末增长10.6%。这些空置房源不仅占用了大量的土地资源和建设资金，还导致了资源的大量浪费。存量房的积压严重制约了房地产市场的健康发展，影响了市场的正常流通和住房资源的优化配置。
1.2 存量房问题对房地产市场的影响
存量房问题的存在，不仅影响了市场的正常流通，还对新房市场造成了冲击。由于存量房数量庞大，价格相对较低，很多购房者选择购买存量房而非新房，导致新房市场的销售压力增大。同时，存量房的老化和配套设施的不足，也影响了居民的居住体验和购房意愿，进一步制约了房地产市场的发展。
二、存量房市场问题分析
2.1 空置问题
目前，我国存量房的空置问题尤为突出。在一些三、四线城市，由于过度开发和市场需求不足，大量房屋建成后无人购买，导致空置率居高不下。根据数据显示，2024年末全国商品房待售面积达7.5亿平方米，比上年末增长10.6%。这些空置房屋不仅占用了大量的土地资源和建设资金，还导致了资源的大量浪费。
2.2 资源浪费
空置房源不仅占用了大量的土地资源和建设资金，还导致了资源的大量浪费。这些房屋在空置期间无法发挥其应有的使用价值，同时还需要进行维护和管理，增加了社会成本。此外，空置房的增加还导致了许多配套设施的闲置，进一步加剧了资源的浪费。
2.3 市场流动性制约
存量房的大量空置严重影响了市场的流动性。由于空置房源无法快速转化为有效的市场供应，导致市场供需失衡，影响了房价的稳定和市场的健康发展。同时，空置房的增加还导致了许多配套设施的闲置，进一步影响了市场的流通。
2.4 居民居住体验和购房意愿的影响
部分城市存量房老化严重，配套设施不足，降低了市场吸引力，影响了居民的居住体验和购房意愿。随着居民生活水平的提高，人们对居住环境和配套设施的要求也越来越高。老化和配套设施不足的存量房无法满足居民的改善性住房需求，导致居民的购房意愿下降，进一步制约了房地产市场的发展。
三、盘活存量房的建议
3.1 “以旧换新”政策
为激发市场活力，建议地方政府推出购房补贴或税收优惠，支持居民用旧房换购新房。补贴资金可通过专项财政预算或土地出让金等方式筹集，并根据市场实际情况制定差异化的补贴政策，确保政策的公平性和有效性。同时，地方政府应优化购房资格审核流程，降低居民参与门槛，吸引更多人参与“以旧换新”活动。此外，还可以推出“以旧换新”购房基金，居民购买新房后可获得一定比例的基金用于装修或家具购置，进一步提升政策吸引力。
3.2 房票制度
建议建立统一的房票制度，允许符合条件的居民（房屋被征收项目中的被征收人及其直系亲属、人才住房需求者、多子女家庭）凭房票购买存量房。房票的使用期限和范围应根据城市实际情况确定，确保政策的灵活性和可操作性。同时，建立房票兑换机制，居民可将房票用于购买毗连区域的住房，促进房地产市场的流通。此外，为确保房票的公平性和合理性，可引入房票的市场化定价机制，根据市场供需动态调整房票的价值。
3.3 租赁市场多元化
鼓励发展多元化的住房租赁市场，以满足不同层次居民的住房需求。政府可以通过提供政策支持和金融补贴，激励房地产企业将闲置存量房转化为租赁住房。同时，推动“租购同权”政策的实施，确保租房者在教育、医疗等公共服务领域享有与购房者同等的权利，提高租房生活的吸引力。此外，还可以探索“以租代售”模式，为居民提供更多的住房选择。
3.4 城市更新和配套设施建设
为提升存量房的吸引力和居住价值，建议加快存量房周边配套设施的建设，包括商业、教育、医疗等基础设施。通过完善配套设施，可以有效提升存量房的市场吸引力，降低购房者的居住成本。同时，地方政府还应推动绿色出行设施的建设，如自行车道、充电桩等，提升居民的居住品质和生活质量。此外，加强房地产市场宣传推广，通过政策解读、社区活动等方式，吸引更多人关注存量房市场。
四、预期效果分析
4.1 市场流动性提升
通过实施“以旧换新”政策和房票制度，预计将有效提升市场的流动性。这些政策能够激励更多的居民参与房屋交易，加速存量房的流通，从而平衡市场供需，稳定房价。此外，多元化的租赁市场也将为市场注入新的活力，进一步提高市场的流动性。
4.2 居民居住条件改善
随着城市更新和配套设施建设的推进，居民的居住条件和环境将得到显著改善。新的商业设施、教育资源和医疗服务将使居民的生活更加便捷，提升生活质量。同时，通过“以旧换新”政策，居民有机会改善自己的居住条件，提升居住满意度。
4.3 房地产市场健康发展
综合实施上述政策后，预计将对整个房地产市场的健康发展产生积极的推动作用。通过盘活存量房，可以优化住房供应结构，满足居民的多样化住房需求。同时，市场的稳定和流动性的提升，将有助于吸引更多的投资，促进房地产市场的持续健康发展。
五、政策实施的可能挑战与应对策略
5.1 政策推广的难度
在推广“以旧换新”政策和房票制度过程中，可能会遇到地方政府执行力和资源分配不均的问题。为应对这一挑战，建议中央政府加强对地方政府的指导和监督，确保政策能够公平、公正地实施。同时，可以通过设立专项基金，为地方政府提供必要的财政支持，确保政策的顺利推广。
5.2 市场反应的不确定性
市场对政策的反应具有一定的不确定性，可能会出现政策效果不如预期的情况。因此，建议在政策实施初期，设立监测和评估机制，定期分析政策效果，及时调整政策细节，确保政策能够达到预期目标。此外，可以通过开展市场调研，了解居民和企业的需求，制定更加精准的政策措施。
5.3 配套设施建设的挑战
在加快配套设施建设过程中，可能会面临资金不足和建设周期长的问题。为解决这些问题，建议政府加大财政投入，同时鼓励社会资本参与配套设施建设。此外，可以通过优化建设审批流程，提高建设效率，确保配套设施能够尽快投入使用。
5.4 监管和评估机制的建立
为确保政策的有效实施，建议建立全面的监管和评估机制。通过定期对政策效果进行评估，及时发现问题并进行调整。同时，加强对政策实施过程的监督，确保政策能够公平、公正地实施。此外，可以通过设立投诉和举报渠道，接受居民的监督和建议，进一步提高政策实施的透明度和公正性。
六、结论
6.1 政策的重要性和紧迫性
盘活存量房政策对于解决当前房地产市场的问题、促进房地产市场健康发展具有重要意义。随着我国城市化进程的加快和居民生活水平的提高，存量房问题日益突出，影响了市场的正常流通和居民的居住质量。因此，实施盘活存量房政策显得尤为紧迫。
6.2 多方协同的必要性
实施盘活存量房政策需要政府、企业和居民的共同努力。政府需要出台有力的政策措施，提供必要的财政和金融支持。企业需要积极参与政策的实施，将闲置存量房转化为有效的市场供应。居民需要积极响应政策，参与房屋交易和租赁，共同推动市场的健康发展。
6.3 长远影响和潜在效益
盘活存量房政策不仅能够解决当前房地产市场的问题，还将带来长远的经济和社会效益。通过优化住房供应结构，可以满足居民的多样化住房需求，提高居民的生活质量。同时，市场的稳定和流动性的提升，将有助于吸引更多的投资，促进房地产市场的持续健康发展。此外，通过加快配套设施建设，可以促进相关产业的发展，创造更多的就业机会，推动经济的持续增长。
