跌的最惨的城市?

樱桃的大房子 2024-09-13 17:01:07

业内一直在传说,这一轮跌得最惨的城市里面,一线城市是深圳;二线城市是南京。

深圳是一线跌最多的应该没有争议,但说南京是不是最惨的不好说,比如东莞,厦门这些二线城市其实很多板块也都跌的很惨。

但南京肯定跌的不少,至少排进强二线城市前三是毫无争议的。根据我们的盘点了解,南京很多小区起码也跌了30%以上,有些房子甚至跌到2016-2018年水平,如果是去年下半年到今年初买了南京的,真的太惨了。南京跟深圳一样,之前涨的越好的板块跌的越狠:河西、南部新城一片大跌。江宁许多地方次新房已经达到1万一平甚至以下。江北更是拦腰斩都不止。先看看全市的数据。2023年新房市场相当萎靡,成交46817套,成交均价29182元/平,成交数据创下十年以来新低;

再看看二手房市场,2023年南京二手房成交99353套(含高淳、溧水),其中主城9区成交量93300套,同比上涨30.3%。成交均价29978元/㎡,同比下跌5.6%。2023年南京二手住宅新增挂牌量价情况

南京在高频地输出利好政策。总共发布了22道政策救市。什么买房给补贴、卖旧换新补助、降低落户门槛。南京这次真的是能脱的都脱了。在救市方面采取了空前的举措,被誉为“全国之最”,但无论这些政策怎么撒,都未能扭转南京楼市持续走低的趋势。脱成这样都激不起大家买房的信心,那二手房业主只能把价格一降再降,比的就是谁早脱手。而新房受到各种备案的限制,根本没办法像二手房这样这么任性。今年跌幅很夸张的二手房,30%~50%的跌幅都是有的。比如河西南一度卖到7万/㎡的升龙天汇,最近有一套建面约135.52㎡的大三房,总价473万成交,单价仅34903元/㎡,是一期珑悦2017年有成交记录以来的历史最低价!

江宁正方新城的银城蓝溪郡,也是曾经十分火爆的超级大盘。在火热时期,卖到2万多/㎡,今年直接跌破1万/㎡,有人9000多元/㎡就抛房,跌幅竟然达到62%,真的太夸张了。哪怕是概念很强,规划很好的江北核心区也没扛住,曾经的摇号神盘扬子江金茂悦,当年新房开盘均价超3万/㎡,新年第一天成交一套房,单价跌到2.6万/㎡。至于老城区,跌起来更没底线。鼓楼滨江力人学校的学区房世茂外滩新城一套142㎡的精装房,年底有人以2.98万/㎡成交了。该户型2021年6万/㎡的成交价还得6万/㎡+,才过去两年,直接腰斩,从850万跌到425万。

哪里敢想象,现在南京遍地腰斩的二手房,什么2万/㎡捡漏江核,3万/㎡买进河西南,4万/㎡买入河西中遍地都是。新房市场同样如此,也在这场价格拉锯战中,开发商毫无底线。月底有个业主买房不到3月,开发商降价20%,业主求“限跌”,结果人房产局称不违规。要我说这些业主就是天真,现在房子能卖出去就很好,上面才不管你多少钱卖出去的。23年年末的时候,不少楼盘使出了特惠、内部房、工抵房、团购优惠等降价大招。比如万科朗拾,双十二期间推出优惠,多种户型降价超百万,其中建面约110㎡户型,原价650万,现在398万,降了252万,相当于打6折!

为什么南京这一轮会降这么多?首先声明一下哈,我自己非常喜欢南京,南京的实力也妥妥一直全国前十,过去未来都会是,我的观点都是客观来分析哈:1、上一轮涨太多了上一轮牛市,南京涨太多,与厦门、合肥等一起并称为楼市四小龙。21年,一年卖出10.7万套的新房!是现在的两倍呀。市场热到什么程度,新房排队看房,开发商高傲到首付直接拉到了8成。上一轮的暴涨,在2022年的时候把全市均价拉到了32038元/㎡。站上了3字头,相较于2020年和2019年涨幅分别达到23%和29%。之前涨太猛了,如今随着大家收入下降,房价下跌去泡沫也就很正常了。2、供应太大首先,受到二手房价格的牵制,新房价格还得继续往下降。新房当前的库存压力真不小。这两年的供应量已经在持续减少了,库存量也有所减少,但由于目前市场成交节奏缓慢,去化周期不断拉长,最新库存房源去化需14.3个月,较上年增加了3.1个月,一些外围板块,去化周期还要16-18个月,去库存压力仍十分大。2023年南京商品住宅库存量及去化周期情况

数据来源:CRIC,单位:个月新房要扭转当下的困局,肯定还得降价。那么新房降价了,肯定还会拉着周边二手房一起下来。二手房市场成交量上来了,但是供应量还不少,根据链家数据显示,南京二手房挂牌量已经突破19.4万套。

挂牌量不断激增,成交难度也不断加大。2023年南京二手房房客比为0.97,同比减少0.26,房客比近几年首次小于1。2023年南京二手住宅逐月房客比走势

数据来源:我爱我家南京研究院行情好的时候,二手房和新房是相互成就,行情不好的时候,二手房和新房就是相互绞杀。3、城市竞争力下滑最重要的是,南京房价托不起来一个核心的因素就是,城市竞争力比较弱。23年经济数据也出了,南京GDP17634.5亿元,同省的苏州2.46万亿,增长4.6%。南京这个省会城市,GDP不及地级市苏州,大家已经习惯了,但是这些年差距真的在越拉越大。20年的时候,才5千亿+,21年就6千亿+,22年少了7千亿出头。

前两年社科院出的一个《2021年中国城市竞争力报告》,南京的城市竞争力也是被苏州甩在身后。

南京这种老牌工业城市来说,也已经走在了转型的路上,推动产业升级发展,布局更多的新兴产业,这背后除了需要资金、技术,更需要人才。人才吸引力怎么来,跟着产业来。你看看南京,经济总量被比下去,再看看优势产业,也想不起有啥,没有什么特别厉害产业。怎么能吸引人才。你看看,杭州有电商,有互联网;苏州有生物医药;武汉有汽车制造;成都是西部重镇。但南京有啥呢?似乎记忆点太低了。说实话,虽然江苏整体实力很强,但是南京的经济实力跟苏州比确实差距越来越大了,房价却差不太多,同样的预算苏州性价比显得就更高了。现在大家都说,现在南京发展,“产业结构香港化,就业市场东北化,教育市场韩国化”,有那么多高校资源,也很难留住人。找了一下22年的数据。南京现在最厉害的就是这6个产业:

制图:城市财经;数据:南京2023年统计年鉴但这6个产业,拿到全国来比,就泯然众人了,每一个能打的,在南京创造了2318.6亿收入的计算机、通信和其他电子设备制造业。在全国仅仅排民16位,比苏州、东莞落后了一大截。没有一家超强的头部产业,或者名片级的企业,南京在招商引资或者是人才引进的时候,都会显得很被动。而且,没有厉害的产业出现,也就导致现在南京的高薪职业,主要都集中于体制内。因为南京的体制内国企事业单位等中产群体还是很扎实的。而这几年,事业单位体制内的情况大家也懂,收入不仅没涨都还在跌,最有购买力的一批人没有钱买房,这个楼市靠谁能托起来呢,这是南京成为去年房价跌最狠的很重要原因。

最后,说一下2024年南京楼市会怎么样?23年,南京楼市很冷,今年估计也会很冷。1、新房继续价格战23年南京184个楼盘累计领取销许377次,入网总房源量约4.4万套。24年的供应量明显多很多, 据不完全统计,南京市1季度或将有超100盘入市。以及居高不下的二手房挂牌量。23年二手房价格跌成这样,把片区的新房均价估计也拉下来了。今年新房想要卖出去只能跟二手房一起卷起来。2、二手房没有跌到位现在南京全城房价几乎都在跌。无论是河西中,奥南,麒麟,江宁,江北板块,都出现了价格的剧烈下降。还有学区房也不例外,一南师附小,一中实验,科睿小学,考棚小学等学区房都出现了猛跌。这样大规模的大跌,就已经把大家的信心跌没了。业主容易踩踏式的脱手,会继续往下跌。如果你不是很着急的刚需和改善群体,就可以再等一等。如果是很着急,确实碰到比高峰期跌了百分之四五十的房子了,那买了也亏不到哪里去了。如果是投资,全国现在其他城市如果有更好的选择,不建议现在买南京。

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樱桃的大房子

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