乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

南龙湖|康桥香蔓郡

楼盘亮点呈现

康桥本土品牌

康桥是郑州本土开发商，也是品质、价格、形象标杆。康桥从景观、建工、物业、体验、研发五大要素出发，提出了“5+好房”，品牌口碑一直很好。

康桥一级资质物业

康桥物业，作为国家一级资质物业企业，凭借良好的服务品质，荣膺2019中国物业服务百强企业第51名，一直广受好评。

低密宜居

社区容积率1.99，是以洋房、小高层为主的低密社区；周边有十八里河、十七里河等生态资源，区域内森林覆盖率达56%以上。

项目不足：

康桥香蔓郡所处区域处于初步发展阶段，各项配套待完善。

区域测评

主城近郊，区域价值不断上升

区域概述：

康桥香蔓郡处于郑州南龙湖片区，该区域包含龙湖镇、郭店镇等，目前有轨道交通2号线延长线，且距离郑州市区比较近，能够承接郑州市区的外溢人口，又有政府政策、产业带来的红利，区域价值日益凸显；近几年该区域不断有品牌开发商进驻拿地，带动了区域居住、商业及产业的持续发展，区域的整体价值也在不断提升，目前这里也是整个郑州市所有近郊区域中配套最完善，距离市区最近的区域，未来会逐渐成为郑州近郊的置业热点区域，发展很有潜力。

板块概述：

康桥香蔓郡处于郑州南部新城板块，这里是郑州起步最早，距离核心主城区最近的近郊区域，目前配套相对成熟，整体还处于发展中的阶段；这里以“宜居教育新城”为定位，是港区与主城双核心区域之间的生态宜居之城，郑州南部后花园，也是南龙湖大学城，未来会有更长足的发展。

项目测评

低密宜居，健康智慧生活

产品特色概述：

康桥香蔓郡总占地将近1000亩，也是整体片区为数不多的千亩大盘，由于整体项目的片区要求，建筑限高60米，整体距离龙湖核心2000米，南部紧邻港区组团。项目一期地块位于区域最北部，总占地面积约186亩，分为南北两期开发，建筑密度21%，容积率1.99，绿化率35%，主力产品为小高层、洋房、装配式、社区商业、配套等形态。整体地块方正，主要以洋房和18层高层为主，目前在售建面约89-133m²的小高层房源，120m²、135m²的洋房房源。

项目采用中式建筑风格，讲究中轴对称，又采用南低北高的楼栋布局，南侧为洋房，北侧为高层，保证每栋楼的景观和采光最大化，使整个园区达到推门见绿，一步一景。

项目内部配套八大安防系统，有家庭控制中心，全系智能配置，精铸科技社区；雾森系统、健康慢步道、全龄悦生活配套、全新无接触归家动线，打造健康智慧生活。

户型亮点：户型方正，功能齐全

楼盘户型：A户型，89m²

户型描述：

89m²三室两厅一卫户型整体方正，餐客厨一体，动线流畅且动静分区合理；U型厨房，洗切煮动线流畅，分区合理；三开间朝南，采光面宽大，采光充足。

客厅面宽约3.2米，进深3米，与南向阳台相连，空间延展性好，室内敞亮；主卧面宽约3米，进深3米，配赠有飘窗，提升居住舒适度。

该户型是经典的小三房，各个空间大小分配合理，亮点是联通客厅和次卧的南向大阳台，阳台空间大，即可以容纳生活，也可以兼顾观景。但是该户型未做到南北通透，通风可能会有些影响，卫生间也未做到干湿分离。

楼盘户型：F户型，135m²

户型描述：

135m²四室两厅两卫户型整体方正，全明格局设计；设计有独立玄关，餐客厨一体，动线流畅；三开间朝南，采光通风很充足；双卫设计，方便起居生活，减少早起高峰期“冲突”。

客厅面宽约4.1米，进深4.05米，南向大阳台与客厅、南向次卧联通，观景、生活两不误，7.1米宽的大阳台采光、通风很充足，室内宽敞且敞亮；主卧面宽约3.8米，进深4.45米，设计有独立卫生间，又配赠有飘窗，方便生活起居又提升居住舒适度。该户型南北半通透，卫生间未做到干湿分离，室内通风、卫生清洁会受影响。

房价及潜力分析

区域内对比，价格中等

价格现状：

康桥香蔓郡毛坯小高层均价约7500元/平，毛坯洋房均价约8500元/平，周边新房楼盘坤达江山筑毛坯均价约8000元/平，郑州孔雀城毛坯均价约7500元/平，周边暂无二手房，在其北侧的二手房价格在8000-10000元/平之间，综合周边项目对比来看，该项目价格适中。

价格潜力：

康桥香蔓郡项目容积率1.99，是以洋房、小高层为主的低密社区，居住舒适度高。康桥品牌一直都是是口碑很好的品牌之一，其一级资质物业的康桥物业也是广受好评，二手房的溢价都比周边的价格平均贵2000/㎡，所以其保值性都是可以预见的。

交通测评

交通较便利，公共交通待完善

轨道交通：

康桥香蔓郡周边有地铁2号线城郊线华南城西站，距离项目4公里左右；规划中的4号线、16号线具体站点未确定。另外地铁口到机场只有7站，到南四环只有4站，通达郑州市区和港区，非常方便。

公共交通：

康桥香蔓郡1公里范围内暂无公交线路开通，后期规划有公交路线，具体线路目前未定。

自驾：

康桥香蔓郡周边项目东侧紧临郑新快速路，周边有紫荆山南路，向西距离项目约1.4公里；双湖大道，向北距离项目约6公里；轻工路，向南距离项目约1.5公里，可通往龙湖锦艺城、主城市区等，交通便利可实现线路自由切换。日常通行无特殊情况基本不堵车，通往市区的道路上下班高峰期可能会有堵车现象。

配套测评

配套相对成熟，生态资源丰富

教育配套：

康桥香蔓郡1500 米范围内有幼儿园 5 所、小学 5 所、中学 4 所。郭店第一幼儿园，辛庄幼儿园、龙湖实验小学、龙湖外国语小学、完全小学，五里堡小学，辛庄小学， 陵岗小学、龙湖一中（郑州一中龙湖分校区）、第一初中等，还有中原工学院、河南工程学院、郑州升达大学等多所名校。

医疗配套：

康桥香蔓郡10公里范围内有河南省第二人民医院，新郑市第三人民医院、河南省省立医院等医疗配套；此外项目西侧还规划有占地 31 亩的医院用地。

公园配套：

康桥香蔓郡周边1公里范围内有华阳故城遗址公园、后周皇陵公园，约8公里有新郑十七里河省级湿地公园、新郑龙湖城市湿地公园、裴晋公纪念园、潮河湿地公园等，项目南北两侧政府规划有市政公园，东西两侧也是市政准备打造的生态公园，生态资源较丰富。

其他配套：

康桥香蔓郡周边有十八里河、潮河、后胡水库等；西有梅山、泰山，东有万亩枣园，森林覆盖率高达50%以上，东边是享誉中原的万亩古枣园，整体环境很宜居。周边5公里还有郑州华盛奥特莱斯、金时代商业广场、龙湖商业广场等，周边还有华商汇等建材市场。