出乎你的想象，北京房价不是这么简单

看到两张数据来自幸福里APP 的12月份的北京房价地图，北京12月新房均价为46218元/㎡，环比上涨2.2% ↑，北京12月二手房均价为58687元/㎡，环比下跌1.4% ↓。

从这两个数据图看，有这么几个特点，简单分析一下：

一是、北京房价总体不高，均价4、5万元/平米，在早几年，燕郊的房价还接近4万/平米呢。和深圳比，和上海比，北京的房价是不是太低了？如果有人据此和香港比，和东京、纽约比，是不是又会感叹，北京作为国际大都市，房价还有很大的上涨空间？

但是，也不要高兴得太早，但也不要沮丧，因为是平均这个魔鬼，把真实的房价给掩盖起来了。我们继续看，代表北京的东城西城的房价着实不算低，西城的新房房价达到了10.5万/平米，东城的新房房价达到了10.9万/平米，这个才是人们心中的所谓的北京的房价。

说北京房价不能拿密云、平谷、延庆说事。只能以东、西城来作为对标国际大都市的标准。东、西城作为首都核心功能区，其房价10万/平米算高吗？不算高。但是，10万/平米是东西城真实的房价吗，是，也不是。

因为，现在东城区，包括了原来崇文区的辖区范围，而西城区包括了原来宣武区的范围。这样整个东西城就扩大了一倍，范围涉及到了整个南城区域。

我们知道，历史上，就有南城比较破旧、落后的痕迹，因此，宣武和崇文的房价也和东西城没有办法相提并论。

我们搜索一下就可以发现，在原来东城区、西城区的位置，基本上已经没有几个新盘项目，而现在看到的新盘项目，大多数是在崇文、宣武的范围内。因此，整体房价被拉到10万元/平米，也就不奇怪了。

实际上，东西城区的房子主要都是旧城改造，少之又少，房价都在20万/平米左右了，而原宣武、崇文区的项目就比较多了，房价从5万/平米到8万/平米的都不少。这么看来，在老城区5、6万/平米能买到新房也是一个令人欣慰的事情。

二是、北京新房平均价格是4.62万元/平米，而二手房价是5.86万元/平米，这个情况有新房多是比较靠边远的地带，而二手房都是核心区的位置的因素，位置对价格的影响很大，所以二手房的价格高于新房价格也是有道理的。

当然，这两年，北京的二手房降价还是挺厉害的，但是，这种倒挂的情况，也说明，二手房还有降价空间。我们，可以继续观察今年的变动情况。

三是，通州作为副中心，新房房价有4万元/平米，二手房房价只有2.8万元/平米，低于大兴区4.4万/平米，比石景山区低下来很多，几乎和门头沟差不多了。昌平的新房达到5.1万/平米，二手房接近4.2万/平米。这种情况，确实比较奇怪，一个主要原因是因为通州的限购政策影响。

看过通州副中心的规划，就会清楚，未来的通州就是第二个北京，虽然说是副中心，其实就是未来的另一个中心。即使现在看，应该比其他远郊区的发展和环境也不是一个档次。但是，房价却出现倒挂，这个情况也不符合规律，可以作为判断未来房价走向的一个参考因素。

四是，北京房价最低的三个区分别是延庆、密云、平谷，房价都在2万多元/平米，怀柔和顺义、房山的房价在3万元/平米左右，这些远郊区的房价投资价值正在丧失，而当地的刚性需求不足，由于限购的影响，外地进京投资的需求，也没有了，因此，这些地区房价应该还有下降空间。否则，都是3、4万/平米的房价，这些远郊区和通州、大兴相比，就没有多大的价格优势了。

当然，我们通过这两张房价地图，可以分析出，很多信息，帮助我们了解北京楼市的分布情况，和未来走势。但是，地图毕竟是一个大致的情况反映，不能完整反映楼市的全部情况，简单的分析，也是抛砖引玉。希望有更多的信息和资料上传，让更多的买房人、卖房人学习研究，帮助大家做好决策。【本文由“马跃成”账号发布于2021年1月8日】