大力发展租赁住房时不我待

12月16日至18日的经济工作会议，关于房地产方面，是历史上各次会议着墨最多的一次，并且这次特别强调的是要大力建设租赁住房，更是史无前例。会议认为，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

会议要求，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

为什么这次会议特别强调租赁住房建设，肯定与最近出现的蛋壳事件有直接关系。蛋壳事件反应出来的问题，一是，租赁住房仍然是解决人们住房，特别是解决青年人住房的重要途径；二是，租赁住房不能让资本控制，不能作为投资的手段，否则，就会失控；三是，租赁住房不能完全由市场决定，政府应该在租赁住房领域发挥主导作用；四是，租赁住房作为保障住房的重要组成部分，现在距离人们需要还相差甚远。

其实，关于租赁住房的问题，在以前也曾多次强调过。但是，以前的主要任务是调控楼市，让房价回归理性。也就是说，租赁住房作为调控楼市的手段，显然其作用与限购相比，效果就大打折扣了。以租赁住房调控楼市，需要大量租赁住房才能发挥作用，但是，建设租赁住房，需要比较长的时间。

更主要的是，建设租赁住房需要大量的资金，也需要政府提供大量的土地供应，这个问题是房地产发展中的最大难题。没有开发商愿意放弃高额利润的商品房，去建设租赁住房，成本下不来是一方面，而长期持有住房，若干年后才能收回成本，也不符合，开发商要求短平快的节凑。

中国楼市投资都是投资的房价上涨赚差价，不是通过租金回报获得收益。因此，开发商不愿意干，也是有道理的。但是，政府在这方面也没有准备好，租赁住房不但要政府投入大量的土地，还要出台补偿机制，就是政府应该按照保障房的政策，对租赁住房的投资和使用，进行补贴，对租赁价格要进行控制。如果没有政府的进入，开发商即使建设了租赁住房，其价格也会高的离谱，甚至还会存在危机和危险。

现在，中国的楼市已经基本稳定，房价不涨了，并且开始下降了。开发商再投入资金赚差价的时代过去了，开始大力建设保障房的时代差不多了。

蛋壳事件可以说是一个契机，蛋壳反应出来的问题，是社会性的，反映了中国房地产市场还存在相当大的缺陷和不足。

会议特别提出，要“解决好大城市住房突出问题”，突出的问题，其实也就是年轻人的住房问题，我们看到很多年轻人虽然拿着挺高的收入，但是，交了房租所剩无几。特别是一些社会单位，没有任何住房保障机制，有的事业单位，也不能享受到政府部门的补贴和分房政策，困难更大。

房子问题带来的后果很多，也很大。所以，急需政府提供更大体量的保障性住房，特别是低价的租赁住房，作为保障性住房的重要组成部分，实在是太有必要了。会议明确提出“对租金水平进行合理调控”，租金保持在合理水平，更有效地发挥租赁住房的保障功能。

我们知道前几年就提出了“租购同权”的意见，但是，落实起来还很困难，蛋壳事件更说明，这个政策很好，但是，也比较空。本次会议提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，医疗、教育等公共服务上的同权政策将进一步完善。

政府投资建设租赁住房，就是保障租房人长期低价使用租赁住房的权利，国有企业积极入场，首要的就是降低租赁住房负担。政府也将出台一些措施，降低企业税负，解决租赁住房企业盈利难问题。【本文由“马跃成”账号发布于2020年12月19日】