担心房企融资崩盘，央行急建三道防火墙

银行和房地产企业是命运共同体，房地产企业多年来，都是银行的优质贷款客户。但是，因为房价上涨太快，银行多年来也是提心吊胆。因此，每年，银行监管部门都要对房贷进行多次压力测试。，就是要弄清楚，一旦房价下降，会出现什么情况，看看对银行的伤害多大？农业银行多年的测试结果显示，轻、中度压力对贷款质量几乎没有影响；在房价整体下跌50%这样的重度压力测试下，造成的不良资产增长也不会超过0.5个百分点，仍在可控之内。

这反映监管部门对于房地产风险的一种审慎的态度，商业银行出于资金面紧缩和房贷风险的考虑，也会及时调低房贷整体占比，银监会随即针对压力测试的结果，出台进一步调控房地产信贷的政策。50%这个数字，应该是开发商最不愿意看到的，但是，从另一个方面看，银行的压力并不大，开发商的压力倍增。

多年来，我国的银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%－20%，房地产开发贷款一般维持在5%－10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。但是，房地产企业贷款占银行贷款比例就不一样了。四川银监局的统计数据表明，截至2018年5月底，四川全省银行业房地产贷款余额约为1.51万亿元，相比2017年年底时增长了9.53％。尽管当前房地产显性不良率较低，只有0.54％，但房地产行业贷款集中度偏高，房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比接近50％。

2018年上半年，26家上市银行中报数据显示，房地产行业贷余额突破4.8万亿。，比上年末微升0.125%，总额创下新高。但同时，房地产贷款余额占贷款总额比率整体呈现下降趋势，由2014年的7.37%下降至2018年六月底的5.82%，下降2.09个百分点。不过，在近5年来总体看，还是呈上升趋势。

中国银保监会主席郭树清，在前段时间就称，房地产泡沫是最大“灰犀牛”。房地产泡沫是显而易见的，如今，有两个现象，可以一目了然，一个是房价收入比，在很多城市已经达到20以上，而正常的房价收入比应该在3—6左右。另一个就是房价上涨的速度太快，新加坡房价20年上涨了46%，韩国首尔最近的报道说，三年上涨了52%，而我国的房价子啊20年内上涨了十倍、二十倍以上。高房价是摆在中国人民面前的三座大山之一。

此外，房地产泡沫是大体量级的，根据多个数据来源，2018年中国房产总市值65万亿美元（450万亿元人民币），已超过美国+欧盟+日本总和（60万亿美元）；中国股票市值6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右；中国房产市值是股票市值的10倍多，而美国、欧盟这个数据只有1倍。

如此大体量的资产，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。房地产泡沫大概率会破灭，从历史经验来看，没有一种资产泡沫能够一直维持下去，当前的房价泡沫处于非常危险的状态。如此大的资产泡沫，一旦硬着陆，对中国经济的影响不可谓不深，因此，对房地产这只灰犀牛的防范是当前重要的经济安全问题。

最近有关部门召集多家开发商开座谈会，为房地产企业的负债和现金流划出了三道红线。一是剔除预收款后的资产负债率大于 70%；二是净负债率大于 100%；三是现金短债比小于 1 倍。我国房企的负债率确实是高的离谱，2019年中国前50强房企中有28家负债率在80%以上，超过一半。多家房企的负债率都在90%以上，如果，把其他融资计算在内，有的房企负债率甚至超过100%，在房地产行业中，一般以80%作为负债率的红线，超过红线被视为负债率高。所以，央行规定70%的负债率，说明，已经看到了很多危险因素。

据相关数据显示，在2019年，中国排名前一百名的房企，所囤的土地估值总共超过42万亿人民币。占到当年全国GDP总量的40%以上了。2020年下半年开发商们债务集中到期，将迎来新一轮的偿债高峰期，借新债还旧债是房企的通常办法。这或许正是有关部门认识到的危险之所在。【本文由“马跃成”发布2020年9月7日】