房价还在调整中，说楼市风险解除为时尚早

前几天网上流传一份恒大给政府的文件，到当天晚上，恒大就辟谣说，这是假文件，抹黑了恒大集团，还要报警，追究造谣者的责任。现在，不知道警方是不是查找到了造谣者，真实身份是谁？又是什么目的？造谣者和恒大何冤何仇？都是人们想知道的。按说，这个案子并不难破，网络信息都是有记忆的，一步一步查起来，应该很快就有结果。

不过，人家恒大说，这个文件是假的，那就应该认为是假的。但是，作为外人来说，很难判断出来是不是假的，公章有问题？还是信笺不一样？如果是这类的低级错误，很容易就能判别出来。比如，人家是股份公司，他说是有限公司，傻傻的分不出来。但是，恒大的这份文件，看起来还挺像是真的，所以，很多人都信以为真了。

人们之所以信以为真，主要还是因为，这个假文件反映的问题，基本上是真实的，虽然数据上可能有差距，但是，这并不影响事件的定性。同时，文件反映的内容也是符合逻辑的，一个企业要生存下去，找政府求救也是理所当然的，何况恒大一直都是政府的座上宾，有这个条件。还有一点，就是这个文件出笼的时间，正好是央行和住建部画出三道红线之后，而恒大却是又在红线之内，总不能等死吧。当然，这个文件起草的也相当不错，有相当的文字功底，不但有文化功底，对问题的分析和理解，也是业内专家级水平。

虽然说，这个文件是假的，但是，确实反映了当前楼市的一个普遍状态。如果是业内相关企业，或者相关机构想借用恒大的名义，反映一下问题，也是有可能的。如果是一个不知名的小公司，哪能有这么大的关注度？如果不是恒大出来辟谣，谁能知道恒大的问题有这么大的代表性？不管怎么说，这个假文件的出笼，反映了房地产企业的真实想法。

其实，以前，也有开发商说过，要死也是银行先死，或者是要死一起死，这样的言论，其实比这份假文件说的更露骨直白。

按道理说，企业自己的事情，都是自主经营，发生任何问题，都应该自己承担，有过成功，有过失败，也是自然的事情，凭什么挣钱的时候，企业自己辉煌去了，等要死的时候，找政府来救命了？但是，有什么办法呢？中国的经济本来就是被开发商绑架了，政府和开发商坐到了一条船上了，咋办？并且，开发商的成就，都离不开政府部门的支持，特别是国土规划的帮助，和银行的资金支持。其实，就是，开发商不找政府帮忙，政府也不会袖手旁观。银行每年都要做压力测试，调整贷款规模，最主要的还是防范房企出现问题。房价上涨皆大欢喜，房价泡沫破裂，倒霉的时候，一个都跑不了。

其实，在三道红线之前，恒大已经开始了降价求生的操作，疫情期间就首开先河，通过网上卖房，75折优惠等措施，在全国重点地区布局。为了抢收“金九银十”，9月6日许家印又亲自组织召开营销大会并下达指示：恒大全国楼盘全线7折，并要求9、10月份单月销售额均要冲刺1000亿元。

除此之外，恒大旗下板块也启动配股融资。9月15日，恒大汽车发布公告称，以先旧后新方式安排引入腾讯控股、红杉资本、云锋基金及滴滴出行等多个投资者，筹集约40亿港元。

不过，即便中国恒大目前多方面发力降负债，其当前的偿债能力依然不容乐观。

为了重组上市，恒大引入了一批战略投资者，而两者之间签署的协议将于明年到期。如果届时恒大地产未能完成重组深深房实现回归A股计划，战投有权利要求凯隆置业及恒大集团董事局主席许家印回购相应股权，或者由凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产股份。

因而，恒大当前“降负债”的决心与魄力，比以往任何时候都大。恒大和许家印的压力可想而知，假文件虽然失实，但是，也基本上表达了当前恒大的这么一个状况。

不知道是不是这个假文件的作用，但是，根据财联社发布的消息称，有关部门决定，试点房企的“三道红线”融资管控目标达成时间调整为2023年6月30日。也就是说，给那些负债过高的房企留出了近三年的整改时间。在留给房地产公司的33个月的时间内，给房企留出了足够的可供腾挪的空间。现在看来，房企这么一闹，还是挺有效果的，刚刚颁布一个月的政策，就又调整了。

有关部门提出的“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1倍不得融资。要知道，这个限制，不是导致开发商债务危机的原因，不要因果颠倒。正是因为开发商的危机已经很严重，才会出现这样的警告性政策。

现在给开发商处理债务的时间延期，并不是说危机就消除了，只要债务还在，危机就不会消失。延期能说明债务消失吗？不能，能让债务减小吗？也不能，除非政府再搞几个华融那样的资产管理公司，把这些开发商的债务承担下来，让开发商轻装上阵，但是，可能吗？不可能。开发商巨额债务到期，这个才是开发商债务危机的原因，所以，政府延期执行三道杠红线，并不是说，开发商就没有危机了，也有可能危机更大了。

所以，有人说，当房地产公司收到融资管控目标达成时间调整为2023年6月30日时，会开心的举杯庆祝的时候，开发商还不知道怎么着急呢！尽快降负债依然是开发商的主要任务，说本轮房价大跌的风险解除为时尚早。【本文由“马跃成”发布2020年9月29日】