房企负债率到了极限，楼市泡沫还能持否？

昨天有个消息没看懂，财政部发布2020年8月财政收支情况报告说，前8个月个税收入7640亿元，同比增长5.9%。但是，1-8月累计，全国一般公共预算收入126768亿元，同比下降7.5%。全国税收收入108236亿元，同比下降7.6%；非税收入18532亿元，同比下降7%。国内增值税38086亿元，同比下降15.2%。国内消费税9822亿元，同比下降5.7%。企业所得税29382亿元，同比下降5.3%。

也就是说，各种税费收入都在下降，只有个税在增加，这是什么原理？如果个税同比增长5.9%，那么个人收入应该增加的数额是个税增加额的5倍左右才对。但是，感觉在今年增加收入的人员不会太多。另一个可能的原因就是清缴个税的收入，但是，也没有听说过这个事情，具体什么原因财政部的报告中，并没有解释。

不过，我们看到的财政收入的整体下降，基本上还是反应了今年疫情对国民经济的影响，第一季度全国经济运行大范围停摆，GDP增速出现负增长，在第二季度促复工复产的推动下，经济初夏比较好的状态，环比增速达到10%，同比增长3.5%。相信在第三季度，会有更好的表现。不过，因为海外疫情居高不下，全球经济出现历史上少有的萧条，无疑也会给外贸依赖度很高的中国经济造成很大的压力。我国启动的内循环，既是发展方式、经济结构的调整，也是应对国际大环境，保持较快经济增长的对策。

我国，长期以来基建作为经济发展三驾马车发挥着至关重要的作用，房地产一直都是国民经济的支柱产业。但是，基建比重也不能太大，否则就容易折腾，效率就会受到影响。特别是房地产，这是人民生活的基本条件，如果长期作为刺激经济的手段，就必然会造成很大的泡沫，最后给经济和社会造成难堪的局面。

前段时间，有关部门召集十几家大型房企开座谈会，并对房地产企业设置了“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。近期，“三道红线”的新规正在不断清晰，监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长。

相关研报显示，如果以“三道红线”标准来考量，根据2019年年末数据表现来看，50家样本房企中，有15家房企触及三条红线。根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线。

有研究机构的报告显示，恒大2020年新发企业债420亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为3956.87亿元、4397.84亿元、19826.42亿元，综合风险评分高达99.3分，位居榜首。总负债近2万亿元，这是什么感觉？

再看融创，2020年新发企业债142.8亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为1406.23亿元、1797.1亿元、8625.21亿元，综合评分高达98.1分，位居榜单第2位。总负债8600多个亿。

碧桂园2020年新发企业债178.08亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为691.64亿元、2362.23亿元、17282.73亿元，综合评分高达97.8分，位居榜单第3位。总负债高达1.7万多亿元。

有报道称， 76家房企一年内就有2.5万亿债需要偿还，，约占有息负债总额的35%。按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息超1700亿。一年还债的的短期债务额度相当于全国GDP的2.5%，这样的压力确实不能说小。值得注意的是，其中有52家房企的一年内到期有息负债呈同比增长，如遇销售回款不及时，恰逢还债高峰期，资金短缺的压力显而易见。

据报道，一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家，恒大、融创、绿地、碧桂园分别高达3957亿、1406亿、1214亿、1058亿。一年内到期有息负债超过500亿-1000亿元的有6家，分别为万科、富力、泰禾、招商、保利。如果，对这些数据没有太大感觉的话，可以对照一下，这些公司的销售收入，有些企业的年度总销售收入，都抵不上需要还的债务，以往都是以新债抵旧债，但是，三道红线出台后，这条路就走不通了。这才是这些房企的难度所在，也是最近纷纷大幅度降价促销的一个重要原因。

最近爆出的富力地产债务危机就是一例，早在2008年金融危机期间，富力地产一度也被传资金链紧张，甚至生死攸关。2009年国家快速推出“四万亿”刺激计划，富力地产顺势走出困境。富力地产的现金流风险，在2019年下半年即已被爆出。

该公司2019年中期的销售金额为602.2亿元，仅完成当年1600亿元销售目标的37.64％，远低于2018年同期的速度。按照当时的测算，富力地产短期借贷及长期借贷当期到期部分579亿元，同期的现金及现金等价物仅为235亿元，至少存在344亿元资金缺口。

2020年3月26日公布的年报数据显示，2019年富力地产的权益合约销售目标完成1318.9亿元，仅实现年度目标的86.37％。截至2019年末，富力地产一年内到期债务高达622.7亿元。尽管其声称持有现金229.04亿元，但资金缺口进一步扩大至393.66亿元。这意味着，富力地产资金紧张的局面不仅没有缓解，反而变得更严峻。

富力地产遭遇的困境，全行业都感同身受。屋漏偏逢连阴雨，今年的疫情影响，对整个经济和社会造成的影响，必然反应到楼市上来，一方面是债务压身，特别是前几年的高利息债务，一方面是销售不畅，回款不力，再加上政府的严厉监管，坚决遏制泡沫膨胀，防止出现金融危机。

房地产企业的日子真是难过了，降价潮正在形成，倒闭的企业也出现了，就在这些明星企业里面，烂尾的项目也是不是出现在报端。开发商何去何从？我们拭目以待！【本文由“马跃成”发布2020年9月24日】