又有两家百强房企“动刀”!绿城、德信:压力与争议

杠杆地产 2023-01-06 22:06:02

摘要:一个压力大、一个争议大(欢迎关注杠杆地产)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

时间不会停止,只会流逝。

2023刚开年,房地产行业依然需要直面前方的惨淡。在2022年底前一轮房企组织架构、人事大调整后,新年里又有一批房企继续调整。

最新消息,浙系房企德信在公司内部发布《关于德信地产集团、德信产商文集团组织架构调整的通知》,对集团层面以及区域公司层面进行较大力度的调整———以集团各部门及区域公司的合并精简为主。

也是这几天,绿城中国优化了组织架构:发布通知,精简管理,强化资源协同。最大的动静是浙西区域集团、浙东区域公司、杭州亚运村项目公司合并,成立浙江区域集团。

看到这里杠杆地产忍不住想感叹下,德信、绿城,两家房企虽同为浙系,但风格不同,2022年的境遇亦不同,反映的是房企里两类不同的“生命轨迹”。

1、德信:压力似乎大

2022年结束,根据克尔瑞数据,德信中国的全年销售额定格在324.8亿元,权益销售额178.7亿元。2021年,这两个数据分别还是739.8亿元、337.3亿元。

2022年,德信中国的全口径销售额同比下滑约56%,权益销售额同比下滑约47%。

此前克尔瑞统计百强房企全年累计业绩规模同比降低41.6%,其中累计业绩同比降幅大于50%的企业数量为36家。如此来看德信中国属于百强里的那36分之一。

这个数据无论是横向或纵向对比来看,似乎都不太好。

图片来源|克尔瑞(特此感谢)

销售额降速低于百强房企平均,德信中国2022年在百强房企榜单上的排名也下降:全口径销售排名从2021年的55名降到2022年的58名;权益口径销售排名从2021年的66名降到2022年的74名。

不过排名什么的如今都不重要了,现金流、负债,关系的是房企生死线。

2022年底,德信中国公告称,旗下美元债“2022年12月到期9.95%优先票据”于伦敦时间2022年12月9日下午4时已根据交换要约通过,这是该司旗下唯一未兑付的美元债,而该票据已于2022年12月3日到期。

此前该票据的交换要约情况略有波折,如今终获通过,避免了实质性违约,对德信中国来说是件大好事。

和其他出险房企比,德信中国还没到喘不过气的时候,但债务压力也不小。2022年报未出,从半年报里杠杆地产看到,2022年上半年,德信中国现金及现金等价物降低较多,从2021年末的161.10亿元减少到105亿元左右。但这上百亿现金,似乎大部分无法用来还债。

图片来源|企业预警通(特此感谢)

据《证券日报》报道,德信中国近100亿元现金,基本都在项目公司预售资金监管账户内,可灵活调动的资金已大部分计划用于支付债务展期的对价。

另一边,德信中国流动负债中短期借款105.01亿元,虽然比2021年末减少了一些,但对比现金流情况来看,依然比较紧张。

此外德信中国的资产负债率是相对较高的,2022上半年为80.5%。

德信与中梁、祥生和佳源并称为“浙系房企四小龙”,如今其他“三小龙”都已火烧眉毛,如此来看德信中国还算相对稳?

2、绿城:重回前10背后的争议

不过相比绿城,德信又谈不上稳了。

2022年绿城中国算是百强房企里销售额同比降幅低于30%的少数。其中全口径销售额2128.1亿元,同比下降约20.2%;权益口径销售额1224.4亿元,同比下降15.5%。

因为降幅较小,在10强之外游离许久的绿城中国逆势重回TOP10,2022年全口径销售额排名由前一年的13名上升到第8名;权益口径销售额在11名,离第10位越秀地产还差40来亿元。

图片来源|企业预警通(特此感谢)

背靠央企中交,绿城的财务状况自然也是不太让人担忧。杠杆地产看到,今天(1月6日),绿城还发布了公开发行2021年公司债券(第一期)(品种一)2023年付息公告。3.92%的票面利率,和德信中国的9.95%比真是一个天一个地。

从销售来看,如今的绿城中国在行业逆势里是比较稳的。市场对其的担忧体现在另一面。比如在溢价并未降低多少的情况下,其楼盘品质似乎越来越普通,甚至出现不合格。毕竟宋卫平时代的绿城,那是神一般的存在。

其次各种“贴牌”争议似乎在反噬绿城的品牌价值。

比如2023刚开年,绿城官网就发布消息,停止一系列项目使用绿城品牌及绿城字号。有意思的是这些项目背后的公司:绿城颐合似乎和绿城中国之间关系暧昧,其中绿城颐合在2022年还出现了商票逾期。

绿城中国声明称未持有该司股权,但绿城颐合背后的实控人洪高明最早是绿城台州公司总经理,后为宋卫平的董事长助理,再后来对外身份是西北绿城的董事长。工商资料显示,该司在2020年10月30日之前还叫“西北绿城房地产有限公司。

绿城中国和绿城颐合之间到底啥关系?且这种关系似乎并非孤例,看不见的地方到底有多乱,自己脑补一下……

在我国房地产发展史里,绿城中国应该是较为特别的存在。拥趸者对其赞不绝口,但评判也颇多。尤其去宋卫平化纳入中交旗下后,关于绿城的争议越来越大,背后和这种不无关系。

3、调整后的未来?

综合来看,德信中国深耕长三角、绿城中国立足江浙辐射全国。一个正在遭遇行业下行期更为猛烈的阵痛;一个虽然排名逆势上升,且有颇为庞大的代建业务,但背后的“贴牌”之痛似乎也不轻。那句老话怎么说来着——家家有本难念的经。

此次组织架构调整,德信称是顺应市场所做出的及时反应。通过合并,实现精集团、强区域、实项目的效果,从而带来更稳定的现金流和回款;践行德信用人理念,把想干事、能干事、干成事的人提上来,这也是组织自我净化和升级的过程。

的确,行业萎靡期,向管理要红利势在必行。德信中国调整后最终效果如何,还有待时间检验。

绿城也表示:是根据市场和行业变化做组织架构和经营管理调整,是行业共识,也是正常的管理动作。2023新年致辞里,绿城说要以“有特长且全面发展”的姿态顺应行业周期波动。如何实现又特长又全面?杠杆地产非常期待。

2023年的房地产行业估计不会太平静。

本文未标注出处的财务图表,源自绿城中国官网发布,特此说明并致谢

版权及免责声明:本文系杠杆地产创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!杠杆地产任何文章之观点,皆为学习交流探讨用,非投资建议。用户据此进行的一切投资,请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

2 阅读:2063
评论列表
  • 2023-01-07 18:32

    绿城是觉得自己行了,结果步子迈太大把自己的蛋扯住了,生疼生疼。进蛋疼,退脸疼,犹豫半天还是脸重要。

杠杆地产

简介:读懂地产圈的各种隐秘杠杆(“杠杆游戏”系列号)