摘要：一个压力大、一个争议大（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

时间不会停止，只会流逝。

2023刚开年，房地产行业依然需要直面前方的惨淡。在2022年底前一轮房企组织架构、人事大调整后，新年里又有一批房企继续调整。

最新消息，浙系房企德信在公司内部发布《关于德信地产集团、德信产商文集团组织架构调整的通知》，对集团层面以及区域公司层面进行较大力度的调整———以集团各部门及区域公司的合并精简为主。

也是这几天，绿城中国优化了组织架构：发布通知，精简管理，强化资源协同。最大的动静是浙西区域集团、浙东区域公司、杭州亚运村项目公司合并，成立浙江区域集团。

看到这里杠杆地产忍不住想感叹下，德信、绿城，两家房企虽同为浙系，但风格不同，2022年的境遇亦不同，反映的是房企里两类不同的“生命轨迹”。

1、德信：压力似乎大

2022年结束，根据克尔瑞数据，德信中国的全年销售额定格在324.8亿元，权益销售额178.7亿元。2021年，这两个数据分别还是739.8亿元、337.3亿元。

2022年，德信中国的全口径销售额同比下滑约56%，权益销售额同比下滑约47%。

此前克尔瑞统计百强房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，其中累计业绩同比降幅大于50%的企业数量为36家。如此来看德信中国属于百强里的那36分之一。

这个数据无论是横向或纵向对比来看，似乎都不太好。

图片来源|克尔瑞（特此感谢）

销售额降速低于百强房企平均，德信中国2022年在百强房企榜单上的排名也下降：全口径销售排名从2021年的55名降到2022年的58名；权益口径销售排名从2021年的66名降到2022年的74名。

不过排名什么的如今都不重要了，现金流、负债，关系的是房企生死线。

2022年底，德信中国公告称，旗下美元债“2022年12月到期9.95%优先票据”于伦敦时间2022年12月9日下午4时已根据交换要约通过，这是该司旗下唯一未兑付的美元债，而该票据已于2022年12月3日到期。

此前该票据的交换要约情况略有波折，如今终获通过，避免了实质性违约，对德信中国来说是件大好事。

和其他出险房企比，德信中国还没到喘不过气的时候，但债务压力也不小。2022年报未出，从半年报里杠杆地产看到，2022年上半年，德信中国现金及现金等价物降低较多，从2021年末的161.10亿元减少到105亿元左右。但这上百亿现金，似乎大部分无法用来还债。

图片来源|企业预警通（特此感谢）

据《证券日报》报道，德信中国近100亿元现金，基本都在项目公司预售资金监管账户内，可灵活调动的资金已大部分计划用于支付债务展期的对价。

另一边，德信中国流动负债中短期借款105.01亿元，虽然比2021年末减少了一些，但对比现金流情况来看，依然比较紧张。

此外德信中国的资产负债率是相对较高的，2022上半年为80.5%。

德信与中梁、祥生和佳源并称为“浙系房企四小龙”，如今其他“三小龙”都已火烧眉毛，如此来看德信中国还算相对稳？

2、绿城：重回前10背后的争议

不过相比绿城，德信又谈不上稳了。

2022年绿城中国算是百强房企里销售额同比降幅低于30%的少数。其中全口径销售额2128.1亿元，同比下降约20.2%；权益口径销售额1224.4亿元，同比下降15.5%。

因为降幅较小，在10强之外游离许久的绿城中国逆势重回TOP10，2022年全口径销售额排名由前一年的13名上升到第8名；权益口径销售额在11名，离第10位越秀地产还差40来亿元。

图片来源|企业预警通（特此感谢）

背靠央企中交，绿城的财务状况自然也是不太让人担忧。杠杆地产看到，今天（1月6日），绿城还发布了公开发行2021年公司债券(第一期)(品种一)2023年付息公告。3.92%的票面利率，和德信中国的9.95%比真是一个天一个地。

从销售来看，如今的绿城中国在行业逆势里是比较稳的。市场对其的担忧体现在另一面。比如在溢价并未降低多少的情况下，其楼盘品质似乎越来越普通，甚至出现不合格。毕竟宋卫平时代的绿城，那是神一般的存在。

其次各种“贴牌”争议似乎在反噬绿城的品牌价值。

比如2023刚开年，绿城官网就发布消息，停止一系列项目使用绿城品牌及绿城字号。有意思的是这些项目背后的公司：绿城颐合似乎和绿城中国之间关系暧昧，其中绿城颐合在2022年还出现了商票逾期。

绿城中国声明称未持有该司股权，但绿城颐合背后的实控人洪高明最早是绿城台州公司总经理，后为宋卫平的董事长助理，再后来对外身份是西北绿城的董事长。工商资料显示，该司在2020年10月30日之前还叫“西北绿城房地产有限公司。

绿城中国和绿城颐合之间到底啥关系？且这种关系似乎并非孤例，看不见的地方到底有多乱，自己脑补一下……

在我国房地产发展史里，绿城中国应该是较为特别的存在。拥趸者对其赞不绝口，但评判也颇多。尤其去宋卫平化纳入中交旗下后，关于绿城的争议越来越大，背后和这种不无关系。

3、调整后的未来？

综合来看，德信中国深耕长三角、绿城中国立足江浙辐射全国。一个正在遭遇行业下行期更为猛烈的阵痛；一个虽然排名逆势上升，且有颇为庞大的代建业务，但背后的“贴牌”之痛似乎也不轻。那句老话怎么说来着——家家有本难念的经。

此次组织架构调整，德信称是顺应市场所做出的及时反应。通过合并，实现精集团、强区域、实项目的效果，从而带来更稳定的现金流和回款；践行德信用人理念，把想干事、能干事、干成事的人提上来，这也是组织自我净化和升级的过程。

的确，行业萎靡期，向管理要红利势在必行。德信中国调整后最终效果如何，还有待时间检验。

绿城也表示：是根据市场和行业变化做组织架构和经营管理调整，是行业共识，也是正常的管理动作。2023新年致辞里，绿城说要以“有特长且全面发展”的姿态顺应行业周期波动。如何实现又特长又全面？杠杆地产非常期待。

2023年的房地产行业估计不会太平静。

本文未标注出处的财务图表，源自绿城中国官网发布，特此说明并致谢

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