摘要：高价拿地之后的痛（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

兔年开年，河北王荣盛发展再起风波。

先是节后即被深交所再次下函关注，接着2月16日，有媒体了解到，荣盛发展“20荣盛地产MTN001”进行了二次展期尝试，拟增加1%的首付款。

据悉，该“20荣盛地产MTN001” 的债券，发行总额10亿元，期限2+1年，票面利率7.22%。

此前在1月31日召开的“20荣盛地产MTN001”2023年第二次持有人会议中，二展方案未能通过。荣盛发展定在2月16日召开第三次持有人会议，继续审议二展方案。

目前来看，展期前景还不明朗，加上2023年1月份依然萎靡的销售数据，河北王前途难测。

1、再被深交所点名

1月31日，荣盛发展2022年业绩预告发布，如下图，数据惨淡。

2022年，荣盛发展预计归属于上市公司股东的净利润为亏损190亿元到250亿元，上年同期该数据是亏损49.55亿元，杠杆地产简单算了下，亏损同比翻了3-5倍左右；

扣除非经常性损益后的净利润为亏损193亿元到253亿元，上年同期为亏损49.35亿元，降幅更多；

基本每股收益为亏损4.37元/股-5.75元/股，上年同期为亏损1.14元/股，也是血亏。

公告披露后当日，荣盛发展就收到深交所关注函，涉及3点。

其一：要求说明业绩亏损同比大幅增加的原因及合理性，以及收入、净利润的变动趋势是否偏离同行业可比公司情况。

其二：因计提资产减值损失导致公司利润下滑。要求说明计提资产减值损失涉及的具体资产及项目情况，主要减值测试过程。

其三：要求分析毛利率下滑的具体情况及主要原因，并说明毛利率水平及变化趋势是否与同行业可比公司存在较大差异，是否存在进一步下滑的风险。

在杠杆地产印象里，这也是继2022年4月，2022年5月后，荣盛发展在12个月内第三次收到深交所的“问候”。前两次是因为2021年的业绩，当时荣盛发展期内业绩也是大降——2021年荣盛发展的净利润为-49.55亿元，同比下降166.06%。

彼时荣盛发展的解释是：因重新评估持有房地产项目的预期销售价格后，补充计提存货跌价准备。简单理解就是房价降得有点超预期所以计提了跌价。

在2022年开年动员会上，荣盛发展董事长耿建明曾喊出口号，“熬过这个寒冬，就是春花烂漫……”然而，2022年荣盛发展又在2021年低基数的基础上继续大降，这趋势，未免让人担忧。

2、利润惨，股价痛

2023年2月8日，荣盛发展披露称延期回复深交所关注函。2月11日，相关回复函终于披露。开头先诉苦了一大段，比如宏观环境、疫情、保交付等等。

接着荣盛拿了几家公司2022年前三季度的营收、利润情况做对比，最终的结论是：符合行业整体趋势，未发生偏离。

但这个结论杠杆地产认为值得商榷，其一荣盛发展选择的公司多数已经暴雷；

其二尽管选择了这些多数暴雷的公司，但荣盛发展的净利润降幅，仍然难以说是在正常范围内。比如归母净利润，上图中几家的中位数为同比下降109.6%-170.45%，平均数是下降117.03%-183.50%，但荣盛发展该数据的降幅达到283.42%-404.50%。还能说是“未发生偏离”？

另外从回复里，也可以窥见荣盛发展前期拿地的“失误”。比如位于广东佛山的某项目，拿地成本较高。

公开报道杠杆地产看到，2019年4月，荣盛发展以总价118792万拿下佛山顺德杏坛镇地块，溢价率63.37%！扣除4250平配建，该地块楼面价大概为8415元/平（未计建安成本）。而这只是“河北王”当年高歌猛进的其中一个故事。

如今情况如何？比如佛山某项目，回复函里荣盛发展提到，现在结合周边竞品及2023年1月

销售价格，售价预估为每平米9694元，根据实际发生成本及预计税金、销售费用测算，实际销售总成本预估为每平米16329元，测算后计提存货跌价准备5.21亿元。

还有位于浙江杭州的另一项目，根据周边项目2023年1月销售价格，售价预估为每平米34716元，实际销售总成本预估为38151元，测算后计提存货跌价准备4.61亿元。

以及位于沈阳、湛江等城市的项目，荣盛发展均有不同程度的存货跌价。

数据惨，荣盛发展的股价也是跌到尘埃。截至2023年2月17日A股收盘，每股价格2.08元，总市值90亿元出头。市净率仅0.25倍，在A股破净股里属于垫底的那一拨。

3、活路在哪？

怎么办？当下除了最大程度争取债务展期，似乎没有太多其他选择，至少短时间指望销售回暖可能性不大。中指院最新1月数据显示荣盛发展当月销售额13.6亿元，销售面积12.5万平米，分别排名第71位，54位。

2022年，荣盛该月的销售额是52.4亿元、排在当年的36位，当时同比2021年是减少了21.8%。谁能想到2023年这个下滑数据更惊人，同比降幅达到了74%。名次也降低了35位。

图片来源|中指院（特此感谢）

尽管各地不断出政策鼓励买房，气氛烘托得火热，但从数据来看，形势依然不容乐观。上面杠杆地产提到荣盛发展佛山、杭州等项目贬值厉害。但实际上荣盛发展的大本营是在河北，其江湖称号“河北王”。

财报数据显示，2022年上半年，荣盛发展来自河北省的营收为31.91亿元，占比22.01%，2021全年这一占比为39.88%，2020年占比更高达48.45%。

但河北省目前的楼市价格，难说乐观。国家统计局最新发布的2023年1月70城房价数据里，来自河北的石家庄、唐山、秦皇岛，同比价格降幅都不小，环比来看石家庄、唐山略有回升。

图片来源|国家统计局（特此感谢）

另外对于荣盛发展来说，从下降的营收和占比里，杠杆地产感觉到，“河北王”似乎正在渐渐失去他的主战场。

生存不易，但愿时间能带来希望。

本文未标注出处的截图，均源自荣盛发展公告，特此说明并致谢

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