摘要：曾经水土不服，如今短债承压（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

刚刚落幕的北京第五批集中供地，让来自南方的粤系房企越秀地产，再次风光无限。

2023年2月8日，2023年北京的第一场土拍，越秀地产一举摘得报名的2个地块——石景山苹果园项目地块、昌平区信息园二期项目地块。根据公告，这两块地一共斥资约59亿元。

至此，越秀地产成为北京2023年首轮土拍中的最大黑马。这家长期深耕广东及周边区域的房企，“走出去”口号喊了这么久，看来是准备趁市场触底期大干一场了？

1、北京土拍“黑马”背后

此次北京土拍，杠杆地产感受到的是越秀地产勃勃雄心。

比如石景山地块，其一本来就是热门地块，其二该区域此前本是央企中海的“地盘”。最终越秀地产力压中海，将该地块纳入囊中。

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另一回昌平地块竞争更激烈，参与竞拍的有十余家房企和联合体。据现场消息，该地块竞拍仅用时1分钟就触及价格上限，最终越秀通过摇号成功拿下。

59亿元的总投入额，让越秀地产被称为是北京首场土拍的“最大赢家”。

值得注意的是，就在今年初，越秀地产华北区域正有高管履新。董毅，任越秀地产华北区域副总裁,主管投资和北京公司。此前，董毅为旭辉工作5年多，从总部投资中心任战略合作部负责人、到北京区域事业部总经理，离职前的职位是华北区域集团总裁。

有媒体如此评价董毅的投资风格——快准狠，这似乎与越秀地产此次北京土拍的风格颇为相似，难怪舆论普遍认为，越秀地产此次北京土拍的“狂飙”，与董毅上任不无关系。

此外杠杆地产注意到，这并非越秀地产2023年首次在粤港澳以外的地方购地。2023年1月，据公告披露，越秀地产通过股权收购方式取得杭州市临平区两幅相连地块18.05%的实际权益，土地价款约为7.41亿元。

2月7日开拍的杭州2022年第五批集中供地，越秀地产也参与其中。更早的2022年四季度，越秀地产间接入股滨江集团竞得的杭州某地块，持股比例约26%。

越秀地产这两年在杭州也没少砸钱。2022年4月还竞得了杭州北汇置业有限公司51%的股权，股权加债权的成交总额约为17亿元。以及TOD项目，越秀在杭州也有布局。

2、冰与火

实际上，越秀地产要“走出去”并不是这两年事儿。在杠杆地产印象里，越秀地产的“走出去”战略最早要追溯到2009年。

彼时，这家成立了26年的广东国企开启全国化布局。陆续进入北京、上海、杭州、深圳、成都等核心一二线城市。越秀地产后来称其为“1+4”全国化战略布局，即以粤港澳大湾区为1个核心，以华中、华东、北方、西南为4个重要支撑。

不过，口号喊了那么久，要“走出去”似乎没那么简单。

和越秀地产在粤港澳的“火热”不同，走出去这么多年以后，这家老牌国字号房企在其他区域似乎仍有些凉。

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从数据来看，2022年越秀地产在广州以593.1亿元的流量金额位居区域榜首。另一方面，2022年越秀地产全年销售额1250亿元，同比上升约8.6%。

这意味着仅广州一城，就占了越秀地产当年总销售额的47.4%。更早的2021年，越秀地产广州的销售额为606.0亿元，约占总销售额的52.6%。

另外越秀地产广州大本营的增速却不给力。通过上述数据简单计算可以得出，2022年越秀地产在广州的销售额同比是下降的，但全国来看是上涨。2021年，越秀地产广州的销售额同比上升8.6%，也低于当年20.2%的总销售额平均增速。

说实话，作为一家发展历史30余年的房企来说，越秀地产对于全国布局的黄金期有点错失良机，但有时候也意味着相对安全，这是一把双刃剑。

越秀地产的冰与火还体现在营收和利润上。2022全年数据还没出，从上半年数据里杠杆地产看到，越秀地产虽然营收稳步上升，但也面临利润的压力。

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2022上半年，越秀地产毛利率继续下探5.6个百分点到21.2%，这个数据似乎是其2016年以来的最低水平？归母净利润同比也降25.8%，数据为17.1亿元。增收不增利的情况似乎愈发严重。

大本营增速乏力，再加上2022年行业惨淡的形势，或许是越秀地产逆势“狂飙”的部分原因？毕竟作为长期稳健的国企，最大的优势之一就是融资成本比较低，抄底起来相对风险较小。

3、不确定性

但也有不确定性。正如杠杆地产上面所说，“走出去”并不简单。

就拿北京来说，越秀地产也并非今年才进入。2021年，越秀地产已在北京初露雄心。当年5月，其联手北京本地国企天恒置地，以底价45.7亿元竞得怀柔区刘各长村地块，楼盘名称为天恒越秀怀山府。

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公开数据可以看到，该楼盘目前已取证房源1000余套，已签约套数19套，成交均价36610.6元每平米，低于该地块销售指导均价4万元每平米。

从区位来看，怀柔属于北京的远郊，且不是该区核心，基础配套设施不太完善，加上该项目模糊不清的产品定位，导致去化率低。

或许是吸取了此前的教训，这次越秀在北京拿的两块地区位相对都还不错，现在期待的就是后期产品。

此前越秀地产也曾有过产品在异地“水土不服”的情况。比如进入较早的武汉，2022年底还被曝出一些楼盘质量问题、虚假宣传等。

图片来源|长江网（特此感谢）

另外杠杆地产简单搜索了下，在进入武汉的这些年里，关于越秀楼盘问题的曝光和公开吐槽，就不一一例举。

还有山东、江苏等地，关于越秀地产项目维权的信息比较密集……不得不感叹，口碑建立的不易。

最后就是负债，虽然国企融资成本低，但越秀地产的短债压力亦不容忽视。截至2022年上半年，越秀地产一年内到期负债为269.59亿元，同比增长21.21%。负债合计约2447亿元，同比也增长7.54%。

都说这两年属于国央企抢占市场的时机，但愿这一次越秀地产在北京能真的搞点大事。

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