摘要：聚焦长三角、投资物业既有基础，能否助力宝龙走出困境（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

前几天有读者在后台留言，希望写写宝龙地产的2022年业绩。

抱歉，这2天其他事耽搁，被迫推迟。

和很多民营房企相同，营收当然是下滑的；同时，不同的是，宝龙地产2022年归母净利润依旧为正。可以说非常难得。

当然，并不能说宝龙地产就高枕无忧，销售压力、债务压力都是非常大的。不废话，杠杆地产本期“房企年鉴”我们一起来看看宝龙地产吧。

1、“不一样”的宝龙地产：营收下滑，利润大降居然还能为正

按照年度业绩公告的披露，2022年宝龙地产合约销售额约为409.50亿元，合约销售面积约为272.42万平米。

2021年上述两个数字分别为：1012.27亿元、641.05万平米。销售下滑还是挺惊人的，不过也正常。

2022年，宝龙地产录得营收313.78亿元，2021年为399亿元左右，同比下降了约21.4%。

毛利从2021年的超125亿元，降至2022年的不到99亿元。同比下滑超21%。

如果对照营收和毛利的下滑程度，我们会发现，宝龙地产和很多民营房企不同，在利润控制上还是有自己的本事。

2021年，该司的毛利率为31.37%——我的天，竟然这么高，没错，这其实已经比2020年的超36%下滑了几个点。

2022年，该司毛利率简单一算，竟然有31.48%左右，比2021年还稳中略升。

当然，钱并不好赚。

尽管有看似不错的毛利，但2022年，宝龙地产的归母净利润只有4亿元出头，而2021年该数字为小60亿元。2022年，宝龙地产归母净利润下滑了90%多。

面对压力，宝龙地产也在压缩销售及营销成本、行政开支等。

不管怎么说，好歹还是盈利的，就这点比太多房企强了。

不过盈利实在太少，宝龙地产决定2022年不派发末期股息，2021年同期则是派发了每股普通股港币10.0分。

2021年末期股息414,040,300港元（相等于人民币352,990,000元）；2020年末期股息1,366,993,000港元（相等于人民币1,124,912,000元）），已于该司2022年6月17日举行的股东周年大会上获股东批准。

值得一说的是，宝龙地产有4大业务分部：物业开发、物业投资、商业运营及住宅物业管理、其他物业开发相关业务（主要为酒店业务）。

这些说法不新鲜，很多房企为了凸显自己的多元化，或者拓展发展方向，也都类似。

但不同都是，多数房企主要还是依赖地产开发。当然，宝龙地产也不例外，只是宝龙地产的其他业务占比确实还可以。

在不到314亿元的营收中，2022年宝龙地产租金收入、提供商业运营服务、住宅物业管理服务等方面的收入超38亿元，甚至较2021年同期上升约3.9%。

如果算上酒店业务，还要增加10亿元左右。

不过，杠杆地产也注意到细节，投资物业重估损失约8800万元，2021年同期录得重估收益约为17.11亿元。

主要是由于新冠疫情的持续影响，租赁需求下降，购物广场市场租金增幅平缓所致。

如上图，宝龙地产2022年的物业销售营收为近265亿元。

这样看，杠杆地产觉得宝龙地产还是有些特别。

2、短债压顶

2022年，杠杆地产注意到，宝龙地产的总利息开支约为47.87亿元，2021年该数字为51.93

亿元，较2021年底下降约7.8%。

主要是由于借款总额下降所致。实际利率由2021年的6.42%，略减至2022年的6.36%，由于严密监控融资成本所致。

应该说，能有这点小进步，其实也不容易。毕竟，多少都是钱啊，在困难时任何一点钱也都是大事。

宝龙地产在年度业绩公告中国说，会继续加强对融资成本进行控制。无疑，今天的信贷背景，对房企是有利的，如果策略得当、执行到位，完全有可能。

年度业绩公告披露，截至2022年末，宝龙地产现金及现金等价物及受限制现金合共约为118.08亿元，2021年末该数字为250.68亿元，较2021年底减少约52.9%。

同期，宝龙地产的借款总额约为630.92亿元，2021年末该数字为729.58亿元，较2021年底减少约13.5%。

宝龙地产的借款包括银行及其他借款约396.65亿元、公司债券约62.93亿元、商业按揭支持证券约22.63亿元、资产支持证券约2.61亿元、优先票据约146.1亿元。

其中，一年内将到期的借款约196.86亿元，一年后到期的借款约434.06亿元。

显然，以目前宝龙地产的资金状况，无法覆盖短期债务。

3、聚焦长三角、投资物业既有基础，能否助力宝龙走出困境

从土地储备角度，杠杆地产发现，宝龙地产将坚持“1+N”发展战略，即深耕长三角，然后其他优质区域。截至2022年末，该司土地储备约67.1%分布在长三角地区。

截至2022年末，宝龙地产拥有土地储备总建筑面积约为2740万平米，其中，正在开发建设中的物业约为2310万平米；持作未来发展物业约为430万平米。

我们会发现，截至2022年末，宝龙地产已出售及交付物业业态分布，主要也是长三角。如下图。

这和地产储备的分布高度一致，未来的趋势基本也是如此。

相对而言，长三角富裕、购买力强，地产恢复未来或许更有优势。宝龙地产的聚焦应该说是对的。

当然，这有个过程，按照宝龙地产的3月快报数据，该司2023年3月的合约销售额（连同共同控制实体及联营公司的合约销售额）、合约销售面积分别约34.78亿元、22.37万平米。

一季度，该司合约销售总额、合约销售总面积分别约为：88.37亿元、57.30万平米。销售逐步在恢复，但是任重道远。

上文杠杆地产说过，宝龙地产在房企中算相对真多元化。

截至2022年末，宝龙地产持有用于投资的物业（包括已竣工物业及在建物业）其建筑面积合共约7,743,836平米（2021年：约7,286,508平米），较2021年增加约6.3%。

2022年，宝龙地产（连同联营公司及共同控制实体新开了3个购物中心，目前持有和管理的购物中心已达60家，另管理9家轻资产购物中心。

截至2022年末，宝龙地产还有8家国际品牌酒、12家自创品牌连锁酒店。

这些资产2023年还是可以产生部分现金流，这对宝龙地产的债务缓解，算是一个助力。

祝宝龙地产好运。

本文未标注出处的财务图表，均源自宝龙地产有关公告，特此说明并致谢

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