摘要：前9月同比下降43.9%（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

这周，地产巨擘碧桂园似乎在迎来它的关键时刻。

接二连三的消息，杆友们应该也多少听说了一些，甚至有声音说，碧桂园可能会步恒大后尘——这种说法杠杆地产认为略夸张哈。

今天（2023年10月13日），碧桂园方面又有一些新消息引热议。一是在数月之后，该司创始人杨国强罕见露面，今早碧桂园官方微信发布一则推送：杨国强、莫斌到顺德北滘南平路项目工地调研指导工作。

图片来源|碧桂园官微（特此感谢）

二是杨氏家族仍在对碧桂园进行资金支持。多位碧桂园内部人士向澎湃新闻证实，近期，杨国强所在的杨氏家族向碧桂园提供了3亿美元的无息借款。

另外市场有消息称，在10日的集团月度会议上，总裁莫斌称，杨国强已卖掉了自己的私人飞机。

1、化债

种种“稳局面信号”消息背后，是碧桂园前几天披露的一则内幕消息。

10月10日，碧桂园公告称，尚未支付本金金额为4.7亿港元的到期债务款项，也预期无法如约偿还境外债，因此“希望通过寻求整体方案，来全面解决公司当前境外债务风险”。

这意味着，碧桂园正式启动了境外债重组。

图表来源|企业预警通（特此感谢）

碧桂园负债情况如何？通过企业预警通杠杆地产看到，其目前存续的美元债共15只，存续余额约99亿美元，其中约67%是5-10年期限，约33%是10年以上期限。

剩余期限分布上，碧桂园大概50多亿美元债将于未来1-3年到期，占比最多。第二多的期限是5-10年到期，这部分大概有20亿美元左右，1年内到期的美元债大概10来亿美元。今年后两个多月，其并无美元债到期，有一笔票面利率为8%，发行规模为10亿美元的债务将于2023年1月27日到期。

境内债来看，如内幕消息披露的，此前碧桂园的9只境内债共计147亿元，已经都展期完毕，时间在9月19日。

此前中报数据显示，2023上半年，碧桂园总资产约1.6万亿元，相比2022年末的1.7万元略有减少；总负债则从2022年末的1.44万亿元降低到今年上半年的1.36万亿元；净资产从2022年末的3096亿元降低到2544亿元。

流动负债来看，相比2022年末，2023上半年碧桂园的贸易及其他应付款、优先票据、银行及其他借款均有不同程度上升，分别上升了111亿元、76.65亿元、83.2亿元，为4485亿元、114.9亿元、695.2亿元。

合同负债则下降了600多亿元，从上年末的6682亿元降到6036亿元。

非流动负债来看，相比2022年末，碧桂园的银行及其他借款、优先票据等债务则降低了一些。从负债结构来看，碧桂园的短期债务压力确实较大。

现金流方面，此前的中期报告显示，上半年碧桂园的现金及现金等价物为1011亿元，比2022年末的1283亿元减少200多亿元。

2、危险的销售

虽然财报数据显示，碧桂园上半年的现金情况，尚还能覆盖短债。但在杠杆地产看来，从前端销售表现来看，碧桂园不得不给自己留更大空间的“后路”。

如其披露的内幕消息坦言。由于中国房地产市场的深度调整，进入2023年以来，碧桂园销售额承压明显。

10月9日，碧桂园披露未经审计的经营数据，2023年1月至9月，实现权益销售金额约1549.8亿元，同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。其中2023年9月单月实现权益销售金额约61.7亿元，连续第六个月环比下降，同比下降80.7%，较2021年下降86.5%。

2023上半年，碧桂园罕见录得毛利润、净利润亏损。其中毛利润亏242.6亿元，归母净利润亏489.3亿元。在至少近9年时间里，这是该司首次毛利润、净利润亏损。稍微好一点的消息是，上半年碧桂园营收同比增长了39.38%，但架不住销售成本的攀升。上半年其销售成本比2022年同期多了1000多亿元，为2506亿元。

下半年来看，尽管政策牌打了不少，但无论是碧桂园还是整个房地产行业，销售环境似乎没有太明显的改善趋势。碧桂园面临资产处置出售的重大不确定性，预计流动性在中短期内仍将持续紧张。

融资情况也没好到哪去。碧桂园在公告里坦言，自2020年以来，集团融资活动现金流持续净流出，在融资环境极其艰难的情况下，坚持通过销售回款及存量现金资源履行偿付义务。

虽然已竭尽全力探索过包括资产处置等不同方案筹集现金流以继续履行财务承诺，但在当前市场环境下，碧桂园仍难以在短期内迅速补充足额的现金流以改善流动性，导致集团的现金状况依旧显著承压。

不仅碧桂园，如今大部分房企面临的都是销售和融资的双重挑战。考验现金流的时候到了。

3、希望

除了化债，盘活销售，碧桂园还有一件更重要的任务，那就是保交楼。

图表来源|乐居财经（特此感谢）

根据碧桂园官网介绍，2023年上半年，其已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3103个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、298个地级行政区划、1398个县/镇区。

2022年，碧桂园交付房屋近70万套。截至2023年9月30日，年内累计交付房屋共约42万套，累计交付面积约5,112万平方米，交付项目涉及到31个省份、235个城市，部分项目实现提前交付。

作为宇宙房企，杠杆地产粗略估算，其全国各地的楼盘比恒大恐怕不会少。因为碧桂园曾经是重仓三四线的，这些地方平均房价低，同样的销售额，算起总套数就更多。

这两年碧桂园的保交付成果显著高于其他房企，算是购房者比较欣慰的一点。但存在的隐忧是，虽然碧桂园已经在调布局，但数据显示，截至2022年年底，其在三四线城市的合同销售额占比仍有约60%。

碧桂园曾说未来会转向一二线和三四线城市50%和50%的布局，其实这一比重也不低了。房价涨时先涨一二线，跌时则往往三四线更猛，楼市低迷期，三四线的情况会更不好一些。

不过，相比恒大的资不抵债，碧桂园显然还有更多时间去缓解危机，祝福碧桂园。

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