摘要：流动性承压，180亿元发债成功至关重要（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

正值180亿元发债关键期，千亿地产大亨平安不动产有限公司（下文简称“平安不动产”），近日陷入债务违约舆情风波。

事情要从河南省高院于2023年7月28日作出的《民事判决书》说起。

在这份判决书中，该院终审宣布，支持平安不动产对一起2亿余元贷款中的部分承担具有连带清偿责任，并将平安不动产列为被执行人。

9月22日晚，证监会发函称“近期收到平安不动产发行公司债券时隐瞒债务违约有关举报”，指平安不动产未按法院判决承担连带清偿责任，并要求平安不动产对上述事项进行补充说明并披露。

当晚，有媒体在与平安不动产相关人士沟通中获悉，该举报内容不实，平安不动产不存在隐瞒债务违约事宜，相关信息详见后续交易所公告。

9月25日，平安不动产正式发布澄清公告，称其不存在债务违约问题。公司日常经营运作正常，偿付能力不受影响，整体风险可控。

事情的来龙去脉到底怎么回事，杠杆地产今天复盘一下，并对平安不动产的最新业绩做个梳理。

1、债务违约虚实

平安不动产到底是为何被人举报隐瞒债务违约的？

《21世纪经济报道》称，该起事件疑似指向一则金融借款合同纠纷。

该媒体记者通过中国执行信息公开网、企查查、企业预警通等多平台查询到，就在今年平安不动产有一条被执行人信息，被执行金额约为2.04亿元，立案时间为2023年8月23日。

事情源于恒丰银行郑州分行向正荣地产控股股份有限公司（下文简称“正荣地产”）与平安不动产合作开发的地产项目，提供房地产开发贷款发生逾期。

按照媒体的报道，2021年3月，恒丰银行郑州分行对荣璟（郑州）置业发展有限公司（下文简称“荣璟置业”）发放贷款2.5亿元，用于开发郑州新郑龙湖区域湖悦澜庭北苑住宅项目，担保方式为荣璟置业名下土地使用权抵押，正荣地产担保、平安不动产有限公司提供49%流动性支持。

穿透荣璟置业的股权关系可以发现，背后其实明显的正荣地产身影。

下面的故事，其实不用杠杆地产多说了，房地产这2年的情况大家都知道。2022年，正荣地产暴雷，恒丰银行宣布2亿元贷款提前到期。

此后恒丰银行对荣璟置业及担保人正荣地产、平安不动产向郑州市中院提起诉讼，要求荣璟置业归还欠款，正荣地产、平安不动产承担连带清偿责任。

媒体报道说，在诉讼过程中，平安不动产以其上市公司母公司中国平安未就担保事项公告为由，主张流动性支持函无效。

到了2023年7月，上文写过的，河南省高院终审宣布，支持平安不动产对这2亿余元贷款中的部分承担具有连带清偿责任，并将平安不动产列为被执行人。

于是到了9月22日，证监会公布《关于平安不动产有限公司向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函》。

近期，证监会收到发行人公开发行公司债券时隐瞒债务违约有关举报，具体内容为，发行人为一笔2.5亿元银行贷款提供流动性支持，该笔贷款中有2亿元逾期，经法院判决，发行人承担连带清偿责任，但发行人未予清偿。

证监会要求平安不动产对上述事项进行补充说明、并披露。

事情因此传得沸沸扬扬。9月25日，平安不动产通过深圳交易所发布了澄清公告。

平安不动产在公告中表示，自己不存在债务违约问题，且预计不会因该案件所涉事项发生实际重大损失。其近期生产经营、日常运营管理均正常，未发生重大不利变化，偿债能力未受重大影响。”

公告说，为回应市场关切，平安不动产澄清如下：

根据河南省高级人民法院于2023年7月28日作出的《民事判决书》，本公司在该判决中所承担的义务为：在案涉土地抵押物拍卖所得价款不足以清偿主债务的情况下，就不足部分在49%的限额内承担连带清偿责任，且有权向主债务人追偿。即在债权人对抵押物行使优先受偿权前，本公司无需承担判项中的连带清偿责任。同时，目前该土地抵押物价值明显超过主债务人所需承担的应付款项，抵押物处置后足以偿还主债务，因此可以合理预期本公司不会实际因该连带清偿责任而发生重大损失。

若此，平安不动产应该属于误伤。

不过因为今年地产形势不好，重仓不动产投资业务的平安不动产，这2年确实业绩受到一些房企冲击，请杆友继续看杠杆地产下文。

2、业绩受到较大冲击

如果看平安不动产的官网，会发现一个非常有趣的现象：

该司官网的新闻都还停留在2022年2月之前，最新的一条消息是2022年1月26日。

平安不动产官网介绍，其是《财富》世界500强企业——中国平安保险（集团）股份有限公司成员公司，为中国平安旗下专业的不动产资产管理平台，业务涵盖商办、租赁住房、康养、园区、金融产品等领域。

其实说来说去，就是不动产的管理和投资。

此前，平安不动产曾重仓多家大型、知名房企，最为知名的大概是此前有不少新闻的碧桂园、华夏幸福。

在房地产高歌猛进时，媒体说平安是地产的隐形霸主。反过来，当房地产行业出严重问题，一些企业发生流动性危机时，平安不动产作为利益攸关方，自然也是受伤者。

比如以最新的2023上半年业绩为例。平安不动产合并营收5.42亿元，2022年同期则有10.62亿元，同比下降48.96%。

这其实不算什么，杠杆地产注意到，因为2022年同期，平安不动产的营收已经大幅下滑过了。

2021年中报，该数字为20.78亿元，2022年同期下滑了48.89%。

这下滑的幅度，也是够接近的。

图表来源|企业预警通（特此感谢）

营收下滑同时，利润指标也很惨。2023上半年录得净利润7.09亿元，2022年同期为11.75亿元，同比下滑了36.67%。

同样的，这其实不算什么。2021年同期，平安不动产的净利润为23.70亿元，2022年同期下滑了50.43%——当时的下滑幅度更大。

如果我们看2022年的年报，平安不动产的情况相似。2022年合并营收21.55亿元，2021年为38.85亿元，同比下滑了44.53%。

利润指标的趋势也是一样的，2022年录得净利润8.97亿元，2021年为45.92亿元，同比下滑了80.46%。

当然2021年净利润高有特殊原因。

3、流动性承压，180亿元发债成功至关重要

多家媒体都注意到，平安不动产此次风波，正值其注册180亿元债券额度的关键时候。

如上图所示，截至2023年6月末，平安不动产的总资产为1086.79亿元，负债总计600亿元出头。

这个额度，相较于2022年同期的569亿元出头有一定增长。同时，相较于2022年末的约613亿元则略有减少。

从现金流看，截至2023年6月末，平安不动产短期借款为98.55亿元，同比微增1%；一年内到期非流动负债为79.9亿元，同比增加28.09%，共计178.45亿元。

《中国房地产报》说，目前，平安不动产存续债券14只，存量规模为189.13亿元，一年内到期债券约87亿元，而在2023年9月和10月将有两笔合计30亿元债券到期。

现金及等价物余额为98.75亿元，减少了20亿元，短债承压。

图表来源|企业预警通（特此感谢）

此次发债，计划用于偿还公司债务及补充流动资金，其中44.6亿元拟偿还银行借款，114亿元拟偿还交易所公司债，21.4亿元拟用于补充流动资金。

安排得妥妥当当的。

在平安不动产2023半年报中，杠杆地产注意到，平安不动产就表示，其正处于业务稳定发展阶段，未来视新增项目情况，可能需要通过外部融资来平衡现金流。

所以在这个节骨眼上，外界的风波，对平安不动产显然是压力。

这笔180亿元公司债成功发行，实在太关键了。

本文未标注出处的财务图表，均源自有关公告或平安不动产官网，特此说明并致谢

版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。