摘要：各有烦恼（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

不知道是不是因为上半年业绩过于“好看”，让央行选择在这两天房企业绩密集发布期：8 月末送上政策利好。

降首付比例、降利率……相信杆友们昨晚都已经看到。效果会如何？杠杆地产先保持沉默，我们让子弹先飞一会。

其实昨天房地产的股市行情有点惨——没有最低、只有更低。观察了一圈各家的成绩，如果用一句话来形容，我想应该是“分化中下滑”。

下滑是主基调，但如何下滑，也能看出房企的韧性以及整体格局的微变。今天我选择几家较具代表性的一起来看看。

1、市场超跌，万科超跌了吗？

“目前这种市场，已经显然是跌过头了”。8月31日，万科2023年中期业绩会上，董事会主席郁亮在会上回答对当前市场的看法和态度时说。

上半年，一向稳健的万科也难抵下滑。营收2009亿元，同比下降2.91%。杠杆地产简单看了下往年同期，上一次下滑还是在2017年。

不过分业务类型来看，万科的营收下滑也是分化的，比如其中房地产开发业务结算收入 1708.4 亿元，同比下降 4.5%；经营服务业务则同比增长 11.9%，为267.3 亿元。其中物业服务的收入增速12.2%；物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为 17.0%、10.6%和 7.3%。

归属净利润方面，万科则是至少9年来下滑幅度最高的一次：同比降19.43%，为98.7亿元。每股基本盈利0.84元，同比下降20.0%；全面摊薄的净资产收益率为4.0%，较上年同期减少 1.2个百分点。

毛利率也是，18.87%的数据是该司9年来首次1打头，净利率则继续在个位数下滑到7.55%。

上半年，万科实现销售面积1297.0万平米，同比增长0.5%，销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%，实际上销售面积增速还是跑赢平均很多的，销售金额增速则跑输平均。

此前国家统计局数据显示，2023 年上半年全国商品房销售面积6.0亿平方米，同比下降 5.3%；销售金额6.3万亿元，同比增长1.1%。

横向对比来看，素有“招保万金”之称的其他三家公司里，其中保利上半年营收同比增23.71%为1370亿元；归属净利润同比增12.65%为122.2亿元，表现亮眼；

金地则是营收增长亮眼，同比增31.01%为368.6亿元；但归属净利润下滑也“亮眼”，同比降22.24%为15.32亿元。

招商蛇口和金地情况相反：上半年营收同比下滑10.63%为514.4亿元；但归属净利润同比增长14.09%为21.53亿元；不过扣非净利润下滑5.44%为13.92亿元。

资产负债方面，上半年万科净负债率49.5%、一年内到期的有息负债占比 14.2%，较年初降6.3 个百分点、货币资金1221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为 2.7倍，够稳的。

2、黑马建发，利润咋这么低？

另一家，杠杆地产想说说建发股份。

这两年建发股份被称为“黑马”，当诸多房企忙于自救，割肉时，建发股份似乎在逆势扩张。这家来自厦门的国企，前几年销售额仅500多亿元，在全国百强房企销售榜单里排在中游。

到2021年，建发一下逆势冲到1000多亿元，杀入前20。2022年虽然大行情有影响，但是依旧1000多亿元，位列前10。今年上半年建发房产销售额953.3亿元排名第9位。

建发有点不同的是，其主营业务实际上是供应链运营。这块占了该司营收的90%左右，房地产业务则是小部分，且该司旗下拥有建发房产和联发集团两大开发品牌。

也正因为此，建发股份在目前的局势下走出的行情颇有不同。

上半年，建发股份增收不增利的情况严重。营收3834亿元，同比微增4.82%；但归属净利润仅19.23亿元，同比下滑29.58%；扣非净利润11.59亿元，同比下滑更多为44.81%。

具体来看，上半年建发股份的供应链营收微增3.2%，为3505亿元；房地产业务则上升了约25.8%为329.1亿元。

利润方面，建发股份的供应链业务和房地产业务几乎平分秋色，二者利润总额分别为20.3亿元、20.2亿元，同比分别下滑约31%、18.2%。

净利润也是，供应链业务同比下滑29.6%为15.9亿元；房地产业务同比下滑约15.5%为16.3亿元。该司房地产业务增收不增利尤为明显。

对于房地产业务利润下滑，建发股份的解释是“由于受宏观调控政策和土地成本影响，本报告期交房结转收入的部分项目毛利率有所下滑；联发集团上年同期处置股票取得收益约0.79亿元，本期无此事项。”

供应链业务利润下降则是“期内部分大宗商品价格短期内剧烈波动，汽车行业疲软，公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降等。”

整体来看，建发股份的毛利率跌到2.81%，属于至少近9年来的最低点；净利润更是跌到了尘埃，为0.84%，相比去年同期的1.15%接近腰斩。

盘子够大，建发的在手货币资金也不少，上半年为1216亿元，财务自然是稳。此外，建发的扩张步伐仍在继续，上半年该司以多元化方式获取土地52宗，全口径拿地金额合计约721.39亿元，其中一二线城市拿地金额占比超87%。

之于建发，我们更需要关注的是其扩张背后，盈利能力到底能不能提升，即便企稳也行，该司目前利润率真的太低。

3、华侨城：开放后文旅如何了？

最后是华侨城，杠杆地产之所以想说，是因为上半年全面放开，肉眼可见的“旅游特种兵”多了起来。理论上这是利好文旅产业的，实际上各种宏观数据也说明文旅产业在上半年的向好。

但回到个体，情况又似乎各异，比如华侨城。

上半年，在2022年的低基数下，华侨城的增长情况实在是难言乐观。营收同比增速18.56%为194.4亿元，只能说一般。毕竟这是在去年同比下滑了28.76%的基础上增长的，实际上该司营收还没回到2021年的230.1亿元水平。

华侨城有两大主营业务：文化旅游业务、房地产业务。其中前者上半年营收103.1亿元，同比2022年的105.5亿元还下降2亿多元；房地产业务反而上升较多，从2022年同期的58.09亿元上升到90.89亿元。

报告期内，华侨城累计实现签约销售面积 108.2万平米，签约销售额227.7亿元，均较上年同期下降16%。

利润方面华侨城的旅游综合业务也下降，主营利润从上年同期的26.81亿下降到21.4亿元；房地产业务则从14.19亿元微增到16.56亿元。

值得注意的是，上半年华侨城归属净利润大降1328.19%，为-13.06亿元，这直接导致其净利润降到负数，为-7.10%，去年同期虽然大跌到4.58%但好歹还为正。

对此，华侨城只简单说了3点原因：

一是受部分项目区位布局和开发周期偏长等因素的影响，公司部分项目的去化速度未及预期，毛利率同比有所下降。

二是为适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损。

三是其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。

杠杆地产看了下，华侨城利润大跌原因除了同期营业成本的提高，主要还有以下数据异动：

其一财务费用大增，从2022年的5.3亿元增加到13.83亿元，伴随的是利息费用的增长及利息收入的减少；

其二投资收益从去年同期的1.4亿元左右降到了-7690万元；

其三资产减值损失继续猛增，从去年同期的-6733万元增加至-4.43亿元；

加上所得税开支今年也翻了1倍多，为6.8亿元，导致该司净利润大幅下滑。

另外资产负债方面，华侨城的风险也比前面两家要高。比如货币资金同比减少到442.8亿元；短期借款增加接近20亿元；一年内到期的非流动负债153.8亿元等等。

总的来看，无论万科、建发还是华侨城，都是属于房企里比较稳的类型了，其他波动太大、巨亏的杠杆地产还没说。

但即便是稳，各中仍存在较大分化，这主要体现在利润水平上。背后反映的也是公司治理等各种能力。未来的房地产时代，这些软实力，反而更重要。

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