爆雷80亿元!销售恢复不够,正荣这场仗不好打

杠杆地产 2023-03-08 17:39:52

摘要:股价还剩3毛出头港元,总市值不到14亿港元(欢迎关注杠杆地产)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

日前,正荣地产发布公告,披露了其境外整体债务管理方案的最新情况,及部分票据的最新情况。

遗憾的是,透过披露我们确认正荣地产近期有3笔债务违约。

同时,该公告还预计在2023年3月底前,提出境外整体债务管理初步建议方案。

春天来了,万物复苏,逐步花繁叶茂,部分城市地产销售也迎来明显反弹。杠杆地产很想说一句,正荣地产怎么样了,何时春暖花开?

1、3笔债务违约多少,2023年3月底前提呈境外债初步解决建议?

在杠杆地产上述提及的公告中,正荣地产首先介绍了境外整体债务管理方案的最新情况。

公告说,一直与其顾问稳步推进境外整体债务管理方案的筹备工作,务求达成可行且具有共识的解决方案,以维护持份者的利益。

截至公告日期,独立业务审阅、其公司证券和境外票据持有人的识别、以及对其集团的尽职调查审查、现金流预测和清算分析已基本完成。

言下之意,正荣地产为境外债务的解决做了很多工作,且很有成效。

同时,正荣及其联合财务顾问一直债权人保持沟通,给出了初步方案出来的时间线——2023年3月底前。

值得一提,杠杆地产查阅,2022年末时,正荣地产披露:境外整体债务管理方案目标于2023年一季度出具初步的建议方案。

时间没有延迟,这是好事情。

应该说,这个时间很近了只有最多20来天——而这恰恰也是稳信心的体现。

说完这个,公告话锋一转,介绍截至公告日期的违约情况:

预期无法支付未偿还本金额2亿美元(就证券而言)、7.29亿美元(就2022年3月票据而言 )及人民币15.90亿元(就2022年3月人民币票据而言 )及未偿还分派或利息。

上述金额加起来不是个小数字,换算成人民币80亿元左右,对于销售遇到很大压力的房企而言可以想见压力。

公告做了阐释,正荣地产未能于赎回日或到期时支付有关本金,以及未能于在该等分派或利息到期日后的30天宽限期届满时支付该等分派或利息,均将构成证券、2022年3月票据及2022年3月人民币票据项下的违约事件。

这份公告对正荣地产的债务证券做了一些说明,如下图,主要利率在6个点左右到最高9个点多。

如果放在今天美元和主要国家加息背景下,这个利率不算很不公道。但是部分债券是此前发行的,当时欧美利率普遍不高;而我国LPR当时略高一些,但也还好。

若此思考,作为一家民企,借钱确实不容易,需要承担的成本实际不低。

还算好的是,截至此次公告日期,正荣地产未有接获任何因未支付证券、2022年3月票据及2022年3月人民币票据而导致的加速通知,且并无触发公告中所列证券条款的任何交叉违约。

坏消息也不是没有,2023年2月时,正荣地产子公司郑州新荣桂置业新增1条被执行人信息,执行标的为511,501元,执行法院为新郑市人民法院。

也有好消息,2023年1月时,正荣地产境内运营主体正荣地产控股股份有限公司,与北京银行上海分行签署战略合作协议,双方一致同意建立长期、稳定、全面的战略合作关系。

怎么说呢?好像合作对象的层级有点……有金融机构合作签约还是不错。

2、销售恢复进度似乎不够

2月部分房企销售开始有些修复,甚至少量企业开始相对2022年逐步趋稳。正荣地产呢?

根据该司的披露,2023年2月,正荣地产连同合营公司及联营公司(下同)的累计合约销售金额约为人民币16.20亿元,合约销售建筑面积约为11.55万平米,当月均价约14000元/平米。

2023年前2月,正荣地产合约销售金额约29.76亿元,合约销售建筑面积约为21.42万平米,均价约13900元/平米。

2023年1月时,正荣地产的合约销售金额约为13.56亿元,合约销售建筑面积约为9.87万平米,当月均价约13700元/平米。

如果环比看,正荣的房子均价起码是企稳了,销售面积、销售额也出现了一定的增长,不容易。

不过考虑到1月过年因素,2月这个增长,或许又要打点折扣。

值得一说,杠杆地产注意到,2022年12月,正荣地产录得25.50亿元的合约销售金额,合约销售建筑面积约为19.77万平米,当月均价约12900元/平米。

如果这样对比的话,2023年开年应该说不算太好,唯一不错的是房子销售均价有所提升,这很难得。

不过遗憾的是,2023年前2月正荣地产的均价,竟然低于2022全年均价。

2022年,正荣地产累计合约销售金额约为334.32亿元,合约销售建筑面积约212.72万平米,平均售价约15700元/平米。。

如此看来,2023年的开局,依旧反映出压力重重。

我又去看了一下2022年1、2月的销售情况。正荣地产2022年1月合约销售金额约78.97亿元,合约销售建筑面积约为49.10万平米,当月均价16100元/平米。

2022年2月,正荣地产合约销售金额约35.29亿元,合约销售建筑面积约24.06万平米,当月均价14700元/平米。

2022年前2月,合约销售金额约114.26亿元,合约销售建筑面积约73.16万平米,均价约15600元/平米。

如此看来,无论销量的恢复还是价格的恢复,都还任重道远。

3、财务数据当然不好

2022年的年度财务数据尚未发布,根据2022年中报的数据看,正荣地产全年不会理想。

正荣地产2022上半年录得营收128.7亿元左右,2021年同期为160.1亿元,同比下滑19.63%。

客观说,这个下滑幅度不算很大,和很多房企比,甚至算不错了。

2022年下半年交了多少房,结转如何尚不清楚,但是多半不太理想。

因此,可以想见,整个2022年正荣地产很难交出一份漂亮的年报。

营收下滑同时,2022上半年,正荣地产最大的问题大概是不赚钱了。

毛利尚有12.89亿元,不过相较于2021年同期的30.51亿元,大降57.74%,幅度很大。

更悲催的是归母净利润,直接-57.74亿元,2021上半年有11.66亿元,同比下滑了323.91%。

其实这样的情况,2021下半年就开始出现,如上文杠杆地产所述,2021上半年利润指标总体还是正常的。

2021年,正荣地产的总营收达到369.9亿元,相较于2020年的361.3亿元左右增加了2.4%。增幅虽然不大,起码增长了。

但是,对,毛利却是下滑的。2020年为69亿元出头,2021年下滑到不到54亿元,下滑了超22%。

值得一说2021年上半年毛利可是增长的,那么问题出在2021下半年。

同样,归母净利润更是如此。上文杠杆地产写过起码为正,且和毛利一样,都是增长的。但是全年下来,2021年正荣地产的归母净利润只有8亿元出头——比2021上半年的超11亿元还少了,显然2021下半年出现了问题。

这个情况,和我们知道的2021后半程的房地产总体表现也是契合的。只是谁曾想到,2022年更惨。

暂时不知道正荣地产最终会否和很多企业一样大额计提。

无论如何,2022年正荣地产伤痕累累,希望2023年可以缓一缓。

图表来源|百度股市通(特此感谢)

截至3月8日收盘,正荣地产又小跌了一点。

目前股价还剩3毛出头港元,总市值不到14亿港元。

但愿正荣地产3月末的债务重组方案可以得到各方接受,先挺过这一关。

本文未标注出处的财务图表,均源自正荣地产有关公告,特此说明并致谢

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