摘要：营运各有喜忧、负债分化（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

一则约97亿元的收购传闻，把两家风格迥异的房企联结在一起。

近日，包括观点地产在内的诸多媒体援引市场消息称，太古地产或以97.1亿元的代价接盘陆家嘴集团两家子公司40%股权。

这两家子公司分别持有上海前滩21号地块与洋泾地块，消息称，上述转让预计在8月底9月初完成。如若完成，太古地产在上海的第三个商业综合体项目将正式落地。

97亿，不小的数字。若传闻属实，太古地产哪来的底气？以及陆家嘴如今生存情况如何？香港房企与内地房企差异何在？正好两家的最新年中报都发了，杠杆地产本年度的第一篇房企中报专栏，就从它们开始。

1、营运：各有喜忧

首先是营运数据。

2023上半年，太古地产是增收不增利。营收触底反弹，同比增5.60%，为72.97亿港元，但归母净利润同比下滑48.87%，为22.23亿港元；不过毛利润增长了一些，同比增13.97%为53.27亿港元。

细看之下，杠杆地产发现，太古地产毛利润增长，归母净利润却下滑的主要原因在于投资物业公平值变化。2023年该司该名目为-13.32亿港元，而2022年同期为+约7.01亿港元。这一项简单理解就是房地产的估值下降了。

上图可以看到，太古地产的收入主要来自于这几大类：物业投资收入，其中包括办公楼、零售物业、住宅租金收入和其他收入（这部分主要是屋苑管理費）；物业买卖收入；酒店收入。

上述3大收入构成里，物业投资是太古地产的绝对主力现金奶牛。也是得益于2023年消费复苏，太古地产上半年的零售物业租金收入增速较明显，同比增长约17.43%；以及酒店收入，同比大增约81%为4.76亿港元；办公楼租金则恢复态势不明显，甚至略有下滑。

物业买卖则和行业保持同样的低迷，同比大降约76.8%为0.89亿元。

另一边，同样业务较多元的陆家嘴则似乎没那么乐观。

如上表，陆家嘴的业务分为非金融业务及金融业务两大类，其中非金融业务主要包括房地产销售、房地产租赁、物业管理、酒店业及其他。其中房地产租赁及物业管理是该司两大主业，2022年同期，该司两大主业还是房地产销售和房地产租赁。

2023上半年，陆家嘴房地产租赁业务似乎起色不大，还是呈下降趋势，同比降幅约2.7%为16.80亿元；但酒店业增长势头也是很好，同比增长约113.9%为2.31亿元；物业管理增长也不错，同比增速32.58%为10.01亿元。

和太古地产不同的是，由于房地产销售在陆家嘴过往营收中占比高，而今年上半年下滑又快——同比下滑约84,9%，因而该司上半年总营收同比还是下滑的，下滑幅度22.43%，为39.58亿元。

房地产销售的低迷也拖累了陆家嘴的利润数据。上半年该司毛利润、净利润等数据都下滑，其中毛利润从上年同期的33.55亿元降到26,49亿元、净利润则从14.43亿元降到9.72亿元。营运承压明显。

2、分化的负债

再来看看资产负债。

首先是太古地产这边，杠杆地产不得不再次感叹，港资房企的杠杆率之低。

截至2023年6月末，太古地产的总资产约3462.85亿港元，比2022年末上升大概91亿元；总负债也上升了一些，从2022年末的449.04亿港元，上升到578.86亿港元，增幅比总资产增幅略高。

基于此，太古地产上半年的资产负债率上升了，从去年末的13.32%上升到16.72%。虽然这个数据似乎是该司近5年来的高点，但依然是很低。

尤其是流动负债，太古地产更是低到尘埃。上半年其流动负债仅107.7亿港元，相比2022年末还少了些。

相比之下，陆家嘴压力好像要更大。

上半年，陆家嘴的总资产和总负债都上升，其中总资产从上年末的1258亿元增长到1317亿元。总负债则从875.7亿元增长到935.9亿元，增幅都在60亿元左右。

基于此，陆家嘴上半年的资产负债率略有上升，为71.07%，虽然在国内房企里这个数据算还好的，但相比太古地产来说，还是有些相形见绌，同时这个数字是该司四年来的高点。

具体到短债，上图可以看到，陆家嘴上半年的短期借款为166.3亿元，一年内到期的非流动负债145.1亿元，相比2022年末共增长约40来亿元。

对比之下，陆家嘴的货币资金似乎显得没那么充裕了。上半年该数据是54,50亿元，尽管比2022年末的37.25亿增幅不少，但相比短债，还是有点捉襟见肘。

另一边的太古地产虽然在手现金数量不如陆家嘴，上半年为42.47亿港元，但胜在短债很少，所以几乎没什么这方面压力。

3、低潮期的“活法”

可以看到，太古地产和陆家嘴，虽然都是房企，但确实风格不一样。在杠杆地产看来，也正是这种底色，让二者在行业低潮期走了两种不同路线。

之于陆家嘴，是想办法融资。此前8月2日，据全国产权交易中心，陆家嘴方面就挂牌了旗下上海东袤置业有限公司40%股权转让。

图片来源|全国产权行业信息化综合服务平台（特此感谢）

更早之前的6月末，陆家嘴发行股份及支付现金购买资产，并募集配套资金重组项目已获得证监会注册批文，这也是A股地产再融资开闸以来上市房企资产重组并募集配套资金第一单。

根据交易方案，陆家嘴拟以发行股份及支付现金方式，购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的4处优质资产，交易价格为133.19亿元。

同时，该司拟发行股份募集配套资金不超过66亿元，用于现金对价、中介机构费用及其他重组相关费用等。

另一边的太古地产则是买买买，中报也说明了该司的“港币一千亿投资计划”，计划未来10年，投资1000亿港币，在我国香港和内地的发展项目和包括东南亚在内的住宅买卖项目。

具体而言，太古地产计划300亿港元在香港、500亿港元在内地、200亿港元在包括东南亚的住宅买卖项目。

截至2023年8月4日，太古地产已承诺的投资计划总额约为390亿港元。此次若成功接盘陆家嘴的资产，则太古地产则又在一千亿投资计划中更近一步。

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