文/子木

讲讲假期楼市。

很多人还没反应过来，假期已经结束了。企业迎来全年度最忙碌的Q4，楼市也进入最后冲刺阶段。

看了一眼数据，今年十一的旅游人次，已经超越2019年同期水平。

一直以来，旅游数据跟楼市行情成反比，都出去玩了，对买房不会那么上心，楼市自然暗淡一些。

但头部城市还是比较亮眼的，比如上海和广州。

上海新建商品住宅成交面积10.33万平方米，而去年国庆长假新房成交量为4万平方米。假期新房销售很热闹，应该是节前受北京预期的带动。

上海跟北京一样，从9月开始，二手房交易重回“枯荣线”，这是信心和预期触底反弹的一个强烈信号。

广州则是因为及时在节前，打出了“认房不认贷”+“下调二套房首付比例”+“放开部分区域限购”组合拳，收获了比较好的效果。

四大一线城市中，唯有深圳还是冷冰冰的，跟那边的从业者聊过以后，说广州先行、深圳未动，不太合理。买房人都想继续等等利好，怕买在政策前夕，栽了跟头。

二线城市中，之前涨得太猛、房价较高的城市，比如江浙一带的杭州、南京、宁波，恢复依旧比较慢，但性价比较高的中部城市，比如武汉、成都，比较亮眼。

武汉超预期夺魁，成交面积高达21万平米，同比去年大涨225%。再次复苏，坐稳华中第一城的身份，被抑制的需求开始逐渐释放。

成都还没出数据，但跟那边贝壳的朋友聊过，双节期间新盘又开始出现人满为患的状态，西部大城名不副实。

苏州、青岛，相比去年都在改善，长沙不如去年，但成交量仅次于武汉排名全国第二，刚需购买力强劲。

双节数据很清晰，基本盘表达同一个意思：

全国10大城市在增长，35大城市则相对去年在下跌，三四线城市成交直接斩了一半。

这就像一列火车，火车头和头等舱还在轰鸣向前，后面的几节车厢却晃晃悠悠往后退。如果继续维持这样的行情，车头和车身之间一定会“断裂”。

最近很多车身也在积极自救，推出“公积金认房不认贷”， 但基本没什么用，房价只要不涨，刚需都会敬而远之。

从更高视角看，为了让后面的车身跟上，只能继续加强预期管理，让行情从前向后传导。所以接下来，深北上会跟着继续放开部分区域的限购。

这个判断基本不会落空。

今天我看了凤凰财经采访原国家房改课题组组长孟晓苏，他强调要全盘解除限购。

2016年的去库存，就是他建议给中央的。去年还建议人们把存在银行里1/3 的钱，拿出来买房，最后差点儿被网民唾沫星子淹死。

如果站在买房人角度，这人让房价涨起来，没安好心，不得安生。但如果站在楼市大盘角度，其实有几分道理。

2015那年，局势比现在危险很多，大库存积压，地方债积重难返，产业转型尚处于萌芽时期，如果不去库存，可能直接进入中等收入陷阱。

只不过后来，库存去了，但又被恒大系空手套白狼，野蛮生长，窃取了实体产业发展的机会，又遇到难熬的三年+“三打”，才变成了现在这副模样。

而去年的号召，其实是在号召有钱人拿钱出来买房，低收入群体则是等待保障性租赁住房和共有产权房。

有些人不乐意了，说我就想买北京的房子，但买不起，就想让它把房价跌下来再买。。。

这是不现实的，楼市的设定规则，就是不会让所有人都买得起核心资源的房子。

即使是房地产制度最健康的新加坡，推行的也是双轨制，富人随便买商品房，穷人全部住保障房。

而我们，一直限制一线，以至于富人买不了，穷人买不起，流动性枯竭，房价就得下跌，跌得受不了，富人就要跑，把钱都转移走了，形成恶循环。

富人赚了社会90%的钱，消费有限，现在连最花钱的房子都不能买，意味着对社会经济的贡献为0。

而穷人赚了社会10%的钱，却拼命积压赶鸭子上架去买房，这不是闭着眼睛卖布——瞎扯？

要想让大家都分到蛋糕，就要做大蛋糕，想要让富人充分消费，就要鼓励买房，把钱流动出来，推动产业升级，分给下游人群，尤其是中产。

真正良性的市场，没有限制。而市场机会，不应该被政策主导，而是底层真实的供需和经济预期。

如果大家都去买一线，那就让它涨，涨破天都行，泡沫大了没人接盘，自然会下跌，买高买低，愿赌服输，市场就要允许一部分人赚，一部分人亏，充分流动起来，全球都是这样。

城市要做的，就是拼命建保障房，让年轻人有较低的居住成本，享受这个城市的资源，最好孩子读书都不被限制，这样才能打开“从下到上”的阶层通道。

这个故事在过去不切实际，在未来很可能成为现实，时代的预演，已经越来越近。