全面限容、限高，昆明这次来真的了。

7月29日，昆明自规局发布《昆明市详细规划技术准则》意见稿，并向社会公开征求意见。

这版《技术准则》起草了诸多规定，其中就明确，新建的城镇住宅限高80米、商业限高150米，宅地建筑容积率不能超3.1。

可以说，这次技术新规，给未来几年的昆明楼市，基本定了调。

昆明严控建筑高度

住宅不超80米、商业不超150米

新版《技术准则》，主要涉及土地使用与布局、开发强度、人口规模与住房保障、城市设计等15个部分。

其中，最值得关注的一点，是新规明确了昆明各区域的开发强度，制定了容积率和建筑高度上限。

根据规划，昆明城镇住宅用地的指标，应符合下表的规定：

｜图源征求意见稿

从上图来看，这个容积率和建筑高度的指标，与2022版规定基本一致，容积率不能超3.1。

但当时的政策，只明确地块主要指标修改，应当参照以上表格进行合理控制，并未严格执行。

最新发布的文件，相当于重申、强调，要严格限制新建住宅的容积率、建筑高度。

比如，征求意见稿明确，个别地块因地形高差、避让公用设施、退让道路等原因，难以满足基准建筑限高的，建筑高度可在基准建筑限高基础上上浮10%。

如果个别楼栋建筑高度要上浮10%以上的，需要专题论证后才能确定，调整幅度不得大于30%。

并且，调整后城镇住宅建筑高度不得大于80米。

｜图源征求意见稿

此外，新规还根据昆明各板块开发强度，制定了5个分区的容积率和建筑高度限制。（城改项目的容积率按照相关政策执行）

这5区的住宅容积率上限，依次为：1.5、2.0、2.5、2.8、3.1。

同时，建筑高度上限，依次为：27米、36米、54米、54米、80米。

具体指标如下：

｜昆明楼市一线制图

看到这个，相信大家都比较好奇，这5类区域是如何划分的呢？

别急，看下图：

昆明中心城区强度密度高度分区指引图｜

图源征求意见稿

从这张“昆明中心城区强度密度高度分区指引图”能看出：

颜色越深，区域开发强度、容积率和建筑高度越高，整体呈现从市中心向临湖及临山区域递减的格局。

其中，草海、滇池度假区、滇池三个半岛、大渔片区等临滇地带，以及世博板块为主的浅紫色区域，为一类分区。

一类区域容积率最低，容积率不超1.5，限高27米，开发强度也是最低的。

滇池度假区实景｜昆明楼市一线摄

黄色部分为二类分区，主要集中在太平新城、马街春雨路以西、经开黄土坡片区、以及绕城高速以外的靠山地带。

新规也明确，临山、临湖区域，是重点保护区，要严格控制新建建筑高度。

临山区域的建筑高度，不能遮挡山体，按照12-48米进行合理控制，避免形成突兀的建筑形态。

市中心的橙色和红色区域，代表高强度开发，但新的住宅地块，容积率也不能超3.1，建筑高度不超80米。

昆明市中心实景｜昆明楼市一线摄

除住宅外，新规对商业商务用地的容积率和建筑高度，也做了要求。

文件明确，以上5个区域中的商业地块，容积率上限依次为：1.8、2.0、2.5、3.0、4.0，限高150米。

以往，昆明规划了不少超高办公楼，但很多都没有顺利建成。

如今，商业地有了新的高度规定，难道短期内不会再有200米以上的超高写字楼诞生了？

｜昆明楼市一线制图

鼓励发展TOD模式

地铁站300米内以中小户型为主

除限容、限高等外，楼市君发现新版《昆明市详细规划技术准则》中，还有四个重点值得关注。

其一，鼓励城市空间发展以TOD为导向。

通读一遍征求意见稿，楼市君发现，文件中多次提及一个词——TOD。

首先在规划导向上，倡导以TOD为导向的城市空间发展模式,适度提高轨道交通站点周边的土地开发强度。

其次，鼓励轨道交通用地与商业、住宅用地混合使用，立体利用轨道交通上盖空间，建设商业、办公、旅馆、住宅与配套设施等综合功能体。

轨道站点周边300米范围内的住宅，主要以中小户型为主。

此外，该文件还提出，按照轨道站点周边500米半径且成街坊的原则，划定TOD街坊。

至于TOD街坊内的重点，则是增加就业岗位、租赁性住房和中小套型住房供应，并结合现状，合理布局商业商务、住宅等功能。

｜图源：征求意见稿截图

放眼昆明市场，如今在建楼盘中，真正意义上的TOD项目，其实很少。

但国内一、二线城市，都在充分利用轨道交通的优势，TOD的规划发展已非常成熟。

在新的规划条件下，昆明在TOD上的发展，值得期待。

昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄

其二，城市空间规划特征更明显。

城市空间规划方面，会根据景观构架和片区特征，确定重点地区。

主要分为城市中心区、交通枢纽区、商务中心区、产业园区核心区、山前地区、滨水地区、历史风貌与文化遗产保护区、老城复兴区。

同时，文件要求，各级中心的标识建筑不能为住宅建筑，以城市主中心、副中心、地区中心等为区分，其标识建筑高度应逐级递减。

未来，昆明的城市界面有望再提升一个档次。

昆明城市重点地区分布图｜图源：征求意见稿

其三，中小学幼儿园设置标准略有变化。

最近，国务院发文强调，将加大公办学校学位供给力度，持续提高随迁子女在公办学校就读比例。

在新的标准下，教育资源分配将更合理，‌满足不同年龄段孩子的教育需求，随迁子女受教育的权利也将得到保障。

对比昆明2022年版规定，可以发现，新版标准中，新建学校的基本合格标准，大部分都有所下降。

这意味着，未来几年内，昆明各类学校所容纳的学生人数将有所提升。

此外，新的征求意见稿中，对昆明各类学校的人数也作出要求。

其中，每所小学、初中人数分别不宜超过2000人，九年一贯制学校不宜超过 2500人、高中不宜超过2400人，每所幼儿园人数不宜超过540人。

｜昆明楼市一线制图

其四，城改的低效用地，可收回重新开发。

此次文件明确提到，对于纳入城中村改造项目的低效用地，除法律法规规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外，鼓励原土地使用权人改造开发。

长远来看，有利于充分利用城改用地，实现更多元、科学的开发模式。

昆明城中村｜昆明楼市一线摄

虽然上述只是征求意见稿，但能看出，规划上的细微调整，是在提高居住品质和服务。

最终文件确定后，还会有那些变化，楼市君将持续关注。

对此，你怎么看？快来留言区聊聊吧~