在3月初的时候，我们在网络上、朋友圈看到的都是各个售楼部“座无虚席”的场景，二手房销量也是一路上涨。

引用贝系数据，3月第一个周末成交129+184套，是2023年1月14日后首次突破百套，第二个周末，单日突破200套，是2023年2月26日后单日最高。

如今3月即将结束，市场表现如何？今天我们一起来盘点盘点最近的新房和二手房数据，看看市场的变化。

先来看看二手房市场，数据还是引用贝系，市场占有率3成左右，并不代表合肥所有成交，主要看一个趋势。

贝系截止2024年3月24日一共成交了2918套，这个量是一个什么概念呢？班长是从2021年9月开始统计二手房成交数据的，近31个以来，成交量最高的是2023年的2月，为3402套，其次是2023年的3月，为2855套。

今年3月的二手房成交量肯定是高于去年3月的，也有望超越2023年2月，达到近31个月以来最高值。

PS：这里需要给大家说明一下上下两张图的数据源不同的问题。

本文第一张图的数据源是贝壳指数，包含了商业、车位等非住宅成交，但班长在2023年2月1日才开始按日汇总贝壳指数。

所以下图引用的是班长每个月15号之后统计、去除掉非住宅（写字楼、商业公寓和车位）后的数据，两者是有差额的，以2023年2月为例，贝壳指数是3528套，住宅是3402套，差额在4%左右，相差不大，但是要给大家说清楚。

但是在二手房销量大涨的同时，我们也要看到3个真实情况。

一是“以价换量”，贝系数据是延迟15天显示，现在上旬的成交已经陆陆续续能看到了，虽然销量大涨，但是价格并没有起色。

二是销量呈下滑态势，3月第一个完整周成交了876套，第二周成交了846套，第三周成交了814套，幅度虽然不大，但处于下行趋势。

三是卖家心态，面对市场波动，无非是涨价惜售、观望、降价抛售这几种，目前看来还是降价抛售和观望占据多数，从挂牌量一直居高不下，甚至微涨，以及近期成交价，可见一斑。

整体上看3月的二手房销量表现还是非常优异的，现在也依然处于高位，后面关键是能持续多久的问题，我们再来看看新房市场。

2023年合肥市区新房一共成交了3.4万套，其中2-6月备案量都在3000套以上，因为备案数据是有延迟的，所以数据显示和现实之间有温差存在。去年新房市场感觉到明显变冷是在5月下旬到6月，所以7月的备案数据下滑明显。

到了2024年以后，新房的销量再次明显下滑，1月仅有1155套，2月由于春节假期，低至798套，3月目前备案了1000多一点。

单从数据上看，新房销量的下跌幅度非常大，但是数据只是参考，我们还要结合市场，具体问题具体看待。

我们都知道2023年新房市场发生了很多变化。

一是起步户型越来越大，这点大家想必深有感触。在2023年的成交户型占比中，130平以上户型大涨至35%，其中130到144平的户型更是占比21%，与100到110平的刚需户型持平！

二是2023年先取消了土拍毛坯限价，又放松了备案限价和价差，土地限价也在11月取消，并且供地量持续缩减，直接的结果是，在前期楼盘陆续清盘后，市场上新房以改善为主，而且由于地块小、容积率低，可售房源数据很少。

所以市场上非热门区域，虽然有刚需盘，但是去化速度一直很慢，而类似滨湖这样的热门区域因为单价、总价的全面提升，没有什么可以走量的楼盘了。不像2023年初，还有龙湖光年、时代星河、远大九璟湾、滨河湾、招商臻悦和置地中心等一众限价或者热门楼盘。

今年的土地市场，延续了供地量缩减的趋势，第一轮供应的地块全是高端改善楼盘，且地块均偏小，虽然能提升均价，而无法贡献太多的销量，所以2024年的新房市场，销量远不及2023年是正常情况。

而且更严峻的是面临二手房、尤其是次新房的冲击，在价格优势面前，大量刚需和刚改客户进入二手房市场。这是二手房市场表现良好的核心原因之一，也是新房库存量很低，但并没有引发购房者焦虑心态，销量没有太大起色的重要因素。

从数据上看，这几周新房的销量是有所提升的，但是幅度不算大，也更多是“以价换量”的结果，大多新房不仅优惠幅度大，种类也多，而且新房市场分化也极为明显，有限的销量集中在少量项目上，整体热度一般。

总体上看，在市场行情没有明显好转的情况下，新房最大和最有希望的刺激点还是在“房票”，毕竟拆迁户一是有住房需求，二是房票只能买新房，但关键还是看房票发行的数量，以及用何种方案解决房企兑换的顾虑。

二手房市场今年销量应该还是会比较稳定的，其实从去年下半年开始，合肥二手房的销量波动就不大。

作为人口持续流入，且人口增速全国前列的省会城市，合肥的购房需求是一直存在且旺盛的，在现在新房逐渐成为改善专场的情况下，二手房成了最好的承接地，无非是价格能不能回暖的问题。