摘要：营、利下滑背后（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

房地产的春天始终没有等来，“黑马”滨江也正遭遇周期之痛。

在2024年成功进入10强房企行列之后，2024上半年的滨江集团交出了至少近9年来的增长最差半年报：营收、利润双双下滑，毛利率降到个位数。

尽管如此，这一成绩对比同行来看还算是“稳健”的了。

1、营、利下滑背后

2024上半年，滨江集团营收约242.0亿元，同比下滑10.46%，2023年这一数据还是增长152.84%。

分行业来看，滨江集团的主要业务集中在房地产业，这一业务占营收比达99.55%，另外还有少量酒店业务和其他业务，其中占比约0.42%的酒店业务上半年营收微增0.79%，其他业务则下降26.17%。

房地产业务方面，滨江集团以房地产销售业务为主，该项业务占营收比约98.06%，上半年同比下滑10.69%；另外还有房产项目管理服务和房产租赁业务，其中房产租赁业务上半年表现不错，营收增长21.67%。

滨江集团不愧是“杭州一哥”，杠杆地产看到其营收有约59.91%来自杭州，另外第二大本营为宁波，其次是金华、湖州。

营收变动来看，滨江集团在嘉兴地区的营收同比降幅最大，为96.05%，其次是温州地区上半年营收同比下滑89.9%。其他地区涨幅最大，同比升87.82%，这是要“走出去”的节奏？

比营收下滑更猛的是滨江集团的利润。2024上半年，滨江集团毛利润约23.16亿元，同比2023年的49.33亿元下滑约53.05%。因此导致该司上半年毛利率大幅下滑，从2023年同期的18.25%降至9.57%。

对此滨江集团称，主要是“报告期内结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，该等项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复”。

尤记得3年多前，滨江集团举行2020年度网上业绩说明会，董事长戚金兴就回答投资者说，“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，努力做到1%-2%的净利润水平。”当时这句话让市场觉得意外，放到如今这个数据算得上是正常水平。

2024上半年滨江集团的净利率下降到5.06%，2023年同期为7.18%，这也是该司至少近9年来净利率的最低值。归属净利润上半年滨江集团同比下滑28.74%为11.66亿元，下滑幅度也是至少近9年来之最。

放眼全行业，营收利润双下滑已经成为普遍现象。据Wind数据，上半年A股和H股上市的150家左右房企中，仅44家（约三成）实现营收同比增长，剩下的七成同比都是减少。归母净利仅29家（约两成）房企同比增长。

尤其对于能盈利现在对房企来说已然不易。Wind数据显示，2024上半年超四成A股上市房企亏损，超六成房企的归母净利润已经跌到十年前（不包含2014年后上市公司）的水平。亏损的房企里不仅有万科等龙头，还包括部分国企、央企。

2、财务较稳，销售跑输同行

对于滨江集团来说，好一点的情况是财务方面尚还比较稳健。2024上半年多数财务风险指标均有改善，比如资产负债率从去年同期的80.66%降至79.23%；流动比率从2023年同期的1.27升至1.29；速动比率从2023年同期的0.396升至0.402。1年内到期的非流动负债同比下降34.6%至72.18亿元。

截至2024年6月末，滨江集团的货币资金为264.4亿元，2023年同期为296.3亿元。

不过上半年滨江集团的现金流量比率由正转负，期内该司的经营活动产生的现金流量净额为-45.85亿元，2023年同期该数据是275.9亿元。

滨江集团说，主要原因是“公司维持较强的拿地力度，购买商品、接受劳务支出相对稳定，但报告期内资金回笼受销售同比下降、按揭首付比例下调，以及形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响，与2023年同期相比降幅较大”。

杠杆地产看了下，上半年滨江集团新增土地储备项目10个，新增项目计容建筑面积合计87.5万平方米，权益土地款112.2亿元，全部位于大本营杭州。从拿地节奏看今年的滨江集团其实也是大幅放缓的，新增土地面积上半年同比下滑64.9%。

销售方面，2024年滨江集团其实下滑幅度不小，最新中指院数据显示，其前8月销售额为723.5亿元，同比下滑36.15%,跑输10强房企平均。

此前据中指院统计，2024年前8个月TOP100房企销售总额为26832.4亿元，同比下降38.5%，其中TOP10房企销售额均值为1302.2亿元，较2023年下降30.8%。

值得一说的是，作为民企，滨江集团融资成本低，这点不太容易。上半年该司平均融资成本为3.7%，较2023年末继续下降 0.5个百分点。近年来滨江集团综合融资成本不断下降，2020 年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，2023年4.2%。

3、不确定性

综上 ，面对行业无差别滑坡，滨江集团未能幸免，各项运营数据均不尽人意，销售更是压力山大。

不过在杠杆地产看来，滨江集团的优势很明显，那就是财务相对稳健，这在民营房企里是一个绝对优良的品质，也是穿越周期的利器。

中报里滨江集团披露了自己的经营计划，坦言要“坚持在不确定的市场中做确定的事情”，全年销售目标 1000亿元以上（不出现大滑坡问题应该不大），占行业总规模的1%，全国排名在15名以内（目前已实现）。

土地储备方面，滨江集团降投资金额控制在权益销售回款40%以内。聚焦杭州、深耕浙江、浙江省外重点关注上海。

此外，滨江集团还准备继续拓展代建业务，争取新增5至10个代建项目。2024年上半年已新增宁波余姚代建项目一个。

如今的滨江集团，有点去年末董事长戚金兴说的那种感觉了：主动卧倒，匍匐前进。就是不知道这“匍匐”的时间会是多久？行业的春天还会来吗？

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