“大虹桥”，这样一个被写进各类规划、超高能级的板块
前几年凭借新房倒挂优势，吸引了上万人摇号，也诞生了多个高分红盘
像蟠龙天地三期更是在2022年，取得了91.22的超高分，堪比徐汇滨江和浦东前滩这些顶流板块
数据来源网络，仅供参考
今年又因为房价的起起伏伏，被“妖魔化”贴上了各种标签
有人说这里就是座睡城，白天没人很冷清
还有人说房企都集体逃离了大虹桥，产业规划看来是落空了
其实这些很多都是感觉，但却不一定是事实
随着“大虹桥”开启了大规模的交付季，各项规划配套落地情况，实际的入住率、房价和租金的表现，也受到了大家的关注
现在究竟怎样了，是否还有足够购入的理由
我想没有比实地去看一次更能回答这个问题
01
几个红盘的入住率着实没想到……
《2019版规划》中，将虹桥商务区范围调整为：长宁区的新泾镇、程家桥街道，闵行区的新虹街道、华漕镇、七宝镇部分，青浦区的徐泾镇、华新镇部分，嘉定区的江桥镇、真新街道部分
涉及4个区，一共151.4平方公里
范围之广，面积之大，确实配得上“大虹桥”三个字
这次主要看的是其中的青浦徐泾板块
首先去的自然是最受关注的一些红盘，分别位于蟠龙路和徐盈路两大组团
工作日的下午，我从17号线地铁站一出来，就看到周围车的数量并不少
路上的车流很多，车牌也非常多元化，有江苏各地的、安徽的、上海的
还有停在路边的共享单车和电动车大军
从“网红打卡地”蟠龙天地一路向东走，就到了住宅板块
一期已经交付了两年半的时间，二期则是交付了一年半，三期目前在装修中，入住的还不算多
一二期不论是从外围看，还是从小区内部看
绝大部分业主都自主进行了封窗，只有少部分没有封窗
仔细看，差不多每个窗口都挂满了晾晒的衣物
每栋楼都住得满满当当
附近中介向我介绍，这里的真实入住率超过9成
一期略高于二期，主要是因为一期小户型多，二期有部分130+平的大户型，租金较贵，暂时处于空置状态
地下停车库近一半的车位都已售出，还有部分月租车
就是小区附近的配套还不是很完善，想要买水买菜都要跑到一定距离以外
学校倒是靠的很近，不仅有外籍学校、青浦世外还有几个附属幼儿园
接着来到的是招商虹桥公馆，也是一个大体量红盘
从窗户来看，入住率也还可以
据中介反馈，一期是在2020年底交付的，三年多过去了，楼栋内外保养情况看起来不错
目前入住率接近8成左右
就是小区楼下的一排底商还是空着的
只挂牌了一个社区服务中心
路边还有个红色的早餐驿站车，不知道每天早上是否有投入使用
一期和三期旁边都配有幼儿园，学校门口还在施工中
紧挨着的远洋虹桥万和源，于去年年底交付
还有虹桥悦澜，尽管项目体量非常小，但交付时间从原定的2023年1月推迟到了7月，刚交付满一年
马路对面零散开着几家底商，有沙县小吃、米粉、牛肉面和小店等
这两个小区由于存在部分硬伤，目前入住率都在6成左右
虹桥悦澜
最后是天空之城TOD，四期住宅围绕着商场、办公楼，彼此之间相互联通，步行道路都是完全开放的
项目做到了整体抬高，就像悬浮在18米空中一样，所以才叫天空之城
从外立面来看不是太明显，还是中介反馈的入住率在7到8成左右
等到天黑之后，我把当天踩盘路线又走了一遍，六七点后灯亮了不少
而且晚上的地铁站也比白天更热闹，三三两两的年轻人从出站口出来往前走，不间断的一字形小队伍一直持续到八九点
这是万科天空之城在工作日晚上19:22的亮灯情况
还有招商虹桥公馆下午和晚上19:46的对比图
亮灯情况稀疏
蟠龙天地二期也有业主陆续在归家
地库的栏杆时不时抬起
粗略算一下，光这几个红盘加起来的户数，就接近6000户
交付时间均在半年以上，基本都可以装修好入住了
按照每户1人、平均60%的入住率来算，也有差不多3600人
这些以徐盈路和蟠龙路为圆点排布的成片新盘，给这里带来大量居民
在人流量的基础上，成片分布带来大量人口聚集
我在这里看到的有年轻人，有老年人，也有小孩
自然这也意味着成套配套
干洗店、菜场、小吃店、幼儿园……还有晚上的路边摊，都让我感觉到了烟火气
02
部分房价表现，确实有回落
看完了目前的入住情况，还有周围的配套表现
大家自然最关注的还是“大虹桥”的房价
要知道蟠龙天地一期的二手房，成交价最高超过9万/平米，一度还有10万+/平米的挂牌房源
据链家显示，6月最新的挂牌均价是79862元/平米，考虑到成交价比挂牌价还要略低一些，确实出现了一定幅度的下降
板块内的红盘尚且如此，其他次新房和老小区也同样出现了这样的情况
而蟠龙天地二三期等盘则因为触发限售，暂时还不能交易
我们选取了部分楼盘的挂牌情况
挂牌均价和去年年底相比，大虹桥的多数楼盘今年还在微跌
降价幅度从1.16%到9.14%不等
极个别的像虹桥玫瑰公馆、虹桥融景和中核锦悦府，今年挂牌价还有所提升
以中核锦悦府为例，中介表示，去年年底挂牌价较低，主要是受到几个急售业主的影响
今年“上海527新政”出台后，小区成交均价开始止跌回升，出现复苏征兆
说实在的，大虹桥不可避免受到整体房市下行的影响，但各个楼盘房价走低的原因各有不同
一部分由于交付的品质问题，购房者的认可度有所降低
有的房源存在硬伤，位于小区最前排，面对高架和轻轨的噪音影响，本身价格在小区内部就偏低
另一方面也是供应量巨大，过去3年总的供应量超过1.7万套，二手房价格难有大涨动力
一批一批撤场的投资客带来的成交，他们有的平进平出、有的高点买入现在割肉离场
不可否认，前几年在“打新”的大潮下，“大虹桥”板块涌入了相当数量的投资客
随着二手行情变化，加上五大新城限购政策的多次放松
尽管今年以来大虹桥的新房供应量变少了，认购数也有所下降
但是现在入市的，更多以自住客户为主
他们选择大虹桥，也许是看中了位置优势，上班通勤便利
或者是因为限购门槛低，有一定的价格优势
泡沫挤出未尝不是一件好事
03
出租旺季，租金有的平稳有的下降
比起“跌跌不休” 的房价，大虹桥的租金最近让人出乎意料
蟠龙天地最新交付的三期，173平的有一套租金达到了3.7万元/月，出租周期也很短，只有18天
更有一套195平的租金高达3.9万元/月，而且一签就是三年的长约，总租金足足超过140万
还有一套联排，以4.2万的月租金不久前成交
195平的这套，按照当时1400万左右的购入价来算，不包含设计装修费，租金收益率达到了3.34%
中介也向我介绍，虽然蟠龙天地一期的房价有回落，但是一到三期的租金表现确实很突出
两房和三房同样面积，但两房租金比三房还高，因为房间面积更大，居住体验更好
两房的月租金在1万到1万3之间，三房则在1万2以内
这里的租房客群以国际学校的陪读家长为主
每年的学费都要50万起步，一年20万左右的租金自然不在话下
不过，其他商品房小区的租金就没这么坚挺了
有的只要每月6000元出头就可以租到两室户，而且去化周期也明显拉长，不少房子都空关着
还有动迁房爱博家园，凭借超大体量，被称为“虹桥打工人的第一站”
步行就可以到中骏广场、阿里中心这些地方，配套非常齐全
今年夏天这个租房旺季，房租比起前两年同期也下降了不少
尤其是最靠近虹桥火车站的一村二村
去年这时候5000元/月的小两房，现在也只有4600到4800元/月
爱博家园不仅租金下滑，租赁形式也有点变化
今年整租的租客变少，群租的开始变多，甚至连隔断房也愿意接受
最便宜的单间一个月2000元都不到
04
我花了一天的时间，把这个板块，从早到晚里里外外兜了几圈
对大虹桥的现状有了更近一步的了解
大量高端低密住宅、国际住区、还有普通二手房、以及以徐盈路和蟠龙路为圆点排布的成片新盘，给这里带来大量居民
总的来看，大虹桥的入住率，不管是自住还是出租的，都不低
教育、交通、商业、办公都在不断兑现，基本的居住和生活都可以在这得到满足
最后，还有两大现象特别想和大家分享
一个是热闹的地铁17号线
工作日不论是下午开往东方绿舟方向，还是晚上开往虹桥火车站方向
地铁车厢都是座无虚席，站满了人
西延线也预计将在年底开通，未来还将有更多的人在这里来来往往
还有就是万科天空之城和蟠龙天地，两大热门商圈在这个天气依然有不俗的人流量
这是我离开前，在蟠龙天地拍下的戏水池场景
盛夏的夜晚，几十个大人带着小孩在这里嬉戏玩闹
我想这大概就是大虹桥生活最美好的画面
还有源源不断的人在用脚投票，选择大虹桥
